，预计在价格调整适当的情况下，预计年总体消化能力应达到万平米左右。写字楼市场分析唐山目前在租售的写字楼项目只有不到个，分布于新华西道，北新西道，以及建设北路沿线，分布较分散，没有形成有有聚集规模的商务办公区。唐山实际供应的办公类物业不足万平米，皆是单栋中小规模的物业，且写字楼无论形象设备设施或管理上都没有可圈可点的地方，皆是乙级及商住等档次较低办公物业。唐山写字楼目前出租的情况都不太理想，入住年以上的写字楼入住率只有左右，客户主要是唐山当地的些商务流通类公司小型设备科技类公司，以及些广告咨询等中小公司等。写字楼是第三产业的经济载体，同样，第三产业的发展是写字楼市场的主要需求来源，从唐山的产业结构看，第三产业占经济的比例，第二产业占，是典型的工业型城市，第三产业发展相对落后。从第三产业就业人数的增长率看，近三年的平均增长率为，且近年增长率逐年降低，故就写字楼的需求潜力而言，唐山市场的写字楼市场空间有限。公寓类市场分析唐山目前市场上公寓项目寥寥无几，而且不能算正式的酒店式公寓，基本是偏办公的公寓。目前酒店式公寓市场需求相对不足，近年出现的公寓类项目销售状态均不尽人意，其中自身产品因素偏重，因此并不能完全说明唐山整体市场需求状态。商业市场分析唐山商业格局呈轴线多点，轴是指整个新华道，线指贯通南北的建设路，这两条线决定了未来唐山商业发展的整体格局，多点指各区域性包括社区性的商业。根据唐山商业分布和业态的特点，唐山主要商业分成五个商业区，其中城市中心商业区远洋城商业区小山商业圈辐射范围最大，八方购物广场西部商业功能区辐射范围较小。四唐山购房客群分析唐山社会财富结构从唐山社会财富结构来看，整体结构呈哑铃形状。由于唐山产业结构形式，富裕人群较多集中，唐山富裕阶层多为老板和企业高管，主要集中在‐岁，三十年前那场大地震留下的阴影对他们的影响已经比较小。而中间人群，即中产阶层白领客群总体比重很低。底层人群有较大基础，由于大部分住的震后房子，居住升级需求为较强，但此部分人群财务积累速度较慢，购买力的资料。本项目应严格按程序进行。开发时，应遵循先地下后地上综合配套的原则。施工按章操作，安全第。建筑垃圾及时清运，保证环境质量。应设项目经理，保证工作责权利相结合。经营运作过程中，应着重对服务质量的严格要求，真正实现自己服务方的目的。各种租售房地产价格定位，应尊重市场规律符合政府相关要求。第章总论项目背景项目名称中央商务区城市广场项目开发单位臵业有限公司项目建设地点该项目位路。项目建设规模该项目规划用地面积万平方米，建设用地面积万平方米，总建筑面积万平方米，地上建筑面积万平方米，其厂房万平方米厂房体验馆万平方米商务办公写字楼万平方米体验酒店万平方米，地下总建筑面积万平方米，容积率，建筑覆盖率，建筑绿地率，停车数量辆，建筑高度米，广场面积万平方米。项目投资本项目总投资万元，其中工厂费用万元，工厂建设其他费万元，体验馆费用万元，材料费用万元，办公楼和渡假体验酒店万元，基本预备费万元，建设期利息万元资金筹措本项目资金来源有自筹万元，二申请银行贷款万元。主要评价指标以老船夫首期投资项目所带来的产品销售收入为准，套年的产量可为老船夫创造约千万的销售收入，加上工艺品礼品装饰材料等服务产品销售收入，预计期投资项目总共能产生约千万的销售收入。二期酒店工程及三期创意办公园区商铺等设施投资，部分以租金体现，部分以铺位销售体现。在税收方面，以增值税消费税营业税所得税等税费项目计算，预计能为税务部门增加百万元的税收。项目建设期个月。二项目开发单位概况单位名称香港老船夫家居集团住所香港九龍長沙湾東京街號恒邦商業大厦法定代表人梁寮生注册资本万元实收资本万元公司类型有限责任公司法人独资经营范围家居用品单位简介香港老船夫家居集团以下简称老船夫系在香港注册成立的家以家居产品生产销售为体的股份制企业，拥有来自台湾香港意大利澳大利亚等国家和地区的国际产业资本以及专业的设计营销团队，旗下品牌为老船夫。老船夫以企业雄厚的综合实力为平台，拥有强大的资源整合能力与产品研发生产能力，产品品类涵盖船木家具船木整体橱柜衣柜等家居产是极大的挑战。尤其是绿色环保家具适合国内外市场发展需要。在欧美等发达国家，生态环保天然质朴家具越来越受欢迎而在东南亚地区，木质家具向来拥有广阔的市场。在全球大环境下，过去近百年的时间里，由于泛滥砍伐树木，森林资源受到严重破坏，天然木材越发稀缺，并被大多数国家限制了出口。同时，各种家具造成的室内空气污染，已成为目前家庭和写字楼中继建筑污染装饰装修污染之后的第三大污染源。随着环境观念深入人心，未来的家具市场将是以环境保护为特征的绿色消费，顺应当前低碳经济的发展浪潮。老船夫家居的核心产品船木家具，正是按照绿色消费的观念，倡导简朴自然的生活，将舒适与环保完美结合起来加上老船夫家居极具国际化的创意设计，令古老的船木焕发新生，以其新颖独特而又精美的造型在家具行业中独辟蹊径。在广大消费者心目中，船木家具不仅具有环保生态特性，而且极富艺术观赏价值。尤其是船木家具利用了废旧船木作为原材料，不但具有良好的生态弥补性，更是纯实木家具的另个重要产品类别船木家具休闲时尚独特的艺术气质，迎合了当前大部分人的消费需求，市场前景广阔，经济效益可观。二唐山房地产市场总体分析唐山经济的快速稳定发展，为房地产市场的发展提供了基础近年来总体看，唐山房地产投资增长平稳，市场发展形势良好。在经济快速增长的刺激下，唐山大建设逐渐展开，围绕经济强城文化名城宜居靓城的建设目标，唐山城市形象有望不断改善，对增强居民荣誉感，提升房地产价值有着积极意义同时随着曹妃甸港口建设力度的加大，滨湖新区规划的提出，唐山对外的吸引力也逐渐加强，未来外来人口的进入，有望为房地产市场注入新的需求。未来随着国内经济的回暖，以及京津唐区域经济的长期向上的走势，唐山房地产市场中长期发展仍然是向上的。三唐山中心区房地产专业市场分析住宅市场分析唐山‐年市场销售量约在‐万平方米之间。年由于市场整顿，大量违规销售被禁止，市中心区供应较往年大幅下滑，实际销售面积仅在万平米左右。而年由于价格高启压缩市场刚性需求，并且宏观经济及市场重叠下滑，唐山市中心区销售量仅在万平米‐万平米之间，同比往年大幅下滑。年至年，唐山市中心区路南路北区住宅可销售面积现房期房手续不全项目，预计年供应量将达到万平米以上，市场供应量大大超出往年水平。国内经济形势短期难以回暖，而唐山市场供应压力和价格回调要品，同时涉及环境家居设计及精装修服务，是集成了设计开发生产制造规模销售等系统的智慧型创新型科技型朝阳产业。老船夫以生产展示营销服务的多角架构为基础辐射中国进军国际。我们独有的行业开创性优势具备以下几点首创中国高端商道之大成的永久商业模式成熟的家居品牌运作经验与盈利模式家居空间产品设计装饰集成化的创新概念原创性订单式礼品化的产品消费概念优化的商业组合，率先与国际最新消费及运营模式接轨老船夫拟在湛江市江洪镇遂溪县投资项目，主要用于建立南中国较大规模的船木家具开发制造中心，以此奠定老船夫华南地区的规模生产与创意设计优势，并满足香港老船夫集团日益增长的东南亚市场销售需求，同时也为老船夫创设南部生产基地，将销售渠道沿湛江海岸线顺延至华东地区。四研究结论香港老船夫家具项目符合规划，符合国家扩大内需，鼓励消费，稳定家具市场的政策。该项目能够改善附近居民的就业，提高居民生活水平，受到广大居民的积极支持，促进和谐社会的发展。该项目市场定位准确，产品品质精良，品牌优势明显，市场前景广阔。该项目建成后能给地方政府增加税收，增加就业岗位，能够促进人民消费，扩大内需。该项目能够完善城市功能，提高城市文化商业娱乐等功能水平。综上所述，该项目可行。第二章市场分析作为民众的大宗消费品，在人民生活水平迅速提高，住宅建设飞速发展的情况下，家具市场容量巨大，行业的平均利润率远高于社会平均利润率，因此家具业是各行业中资本投入和规模扩充最为突出的个。我国家具产业经过多年的高速发展，生产销售技术水平产品质量和经济效益都得到了全面提高，实现了从传统手工向现代工业的转变生产和出口得到了较快发展产业集群和特色区域逐渐形成原材料呈现多元化带动了相关产业的协调发展。另方面，技术进步日新月异，产品需求日趋多变，市场竞争日益激烈，这些都迫使企业不得不寻求能够快速响应市场和适应当代环境的制造方式与生产经营方式。我国家具行业规模和产值直稳定增长。年我国家具行业逐渐走出金融危机的影响，生产销售及出口均呈快速增长态势。统计数据显示，年全年家具行业产量万件，工业总产值达亿，比年增长了左右。目前，家具制造业已经成为国民经济中继食品服装家电家具后的第四大产业。当前全球化的大趋势对于我国家具行业来说，既是个良好的机遇，也来源的，申请银行贷款万元，占总资金来源的。详细投资计划和资金筹措安排见附表三贷款与偿还计划本项目拟在建设第年和第二年分别向银行贷款万元，年利率为，按均衡发放考虑。利息当年还清，借款本金在第年即正常运营的第年还清。借款还款计划详见附表。第十二章经济评价财务评价财务评价的依据国家计委和建设部年发布的〘建设项目经济评价方法与参数〙。〘房地产开发经营与管理〙中国房地产估价师学会〘房地产开发制度与政策〙中国房地产估价师学会〘商场经营与管理〙中国商业出版社唐山市有关商场酒店经营的相关技术政策文件。评价原则本项目投资较大，工期较长，利用财务稳健性原则，高估成本低估收益，并在动态分析中，考虑成本提前收益滞后等方法。财务评价基础数据的取定计算期本项目为房地产开发经营投资项目，遵循开发‐‐‐销售开发‐‐‐租赁开发‐‐‐经营模式，开发期包