景极好，且随着章丘经济开发区交通配套的越来越完善，其对外的吸引力将不断加强。二城市规划发展分析十字方针，东拓为先自年提出东拓西进南控北跨中疏的十字规划发展战略及城市总体布局以来，东拓是最先开始的且东拓的力度最大城市发展向东,整个济南亿元亿元亿元章丘市亿元亿元亿元历下区亿元亿元亿元历城区亿元亿元亿元市中区亿元槐荫区亿元亿元天桥区亿元亿元长清区亿元亿元亿元二城三区，东部为上年初，济南市政府经济工作会议提出了拓展城市发展空间的思想，并逐步形成了城三区的城市规划布局的概念，与西部新区和北区新区尚停留在概念阶段相比，东部新区已经有了长足的发展，可以说在济南未来的三极城市发展格局之中，东部已经占据了上峰。三章丘市城市定位根据规划，章丘定位为济南市的副中心城市，是济南东拓战略的重要承接地，积极发展现代制造业高新技术产业和旅游业，形成具有历史文化传统和泉水特色的山水园林城市，带动市域东部地区快速发展。即以先进的制造业和高新技术产业为主导，具有历史文化传统和泉水特色的山水园林城市。以明水开发区重汽工业园的重型汽车制造为依托，以胡山双山唐王山桃花山赭山等山脉，百脉泉群和眼明泉群等为特色的山水园林城市。四章丘市城市空间发展战略根据章丘市年城市整体规划，中心城区规划范围东起明水双山办事处行政边界，西至章丘与济南边界，北至赭山以北，南至分水岭，总面积约平方公里。规划形成轴三心四片的空间结构。轴即以双山大街为依托，形成贯穿主城区南北商业服务等功能的复合型城市发展主轴线三心即形成服务商业商务金融三个城市功能中心四片即形成老城片区新城片区教育片区明水产业片区四大城市片区。五济南东拓章丘西进济南东拓，章丘西接这是年章丘提出的与济南对接融合的发展战略。近年来，章丘在与济南的对接中实现了较大的提升，不管是在城市基础设施还是人才方面，力求全方位的对接。尤其是年，济南至章丘的城际快速公交开通胶济铁路客运专线章丘站启用并开通动车组等等，真正拉近单价土地总成本元土地外的其他成本收益税前利润利润率万万万备注此土地总成本已排除了交易契税，且包含了土地出让金返还的在销售单价最乐观的情况下，若土地单价万亩，则实际收益能达到亿，收益率能达到若土地单价万亩，则实际收益能达到亿，收益率能达到若土地单价万亩，则实际收益能达到亿，收益率达到。目录城市宏观经济环境分析整个济南的宏观经济环境分析二章丘市经济环境分析二城市规划发展分析十字方针，东拓为先二城三区，东部为上三章丘市城市定位四章丘市城市空间发展战略五济南东拓章丘西进六现在的经十大道未来的轨道交通，让章丘与济南无缝对接七城市规划结论三宏观调控政策分析调控政策集中出台的背景二上半年楼市主要政策三年上半年重要的政策解读四章丘城市环境发展分析省辖济南市代管的县级市二自然风景优美，旅游资源丰富，人文气息浓厚三章丘市政南迁，大学城仅在咫尺四小结五区域住宅市场分析供需分析市场供需基本持平，供需结构合理二潜在放量分析潜在放量风雨欲来，未来竞争较为激烈三价格分析价格持续走高四产品分析以小高层高层为主的舒适性户型为主五目标客群分析客群呈现多样化六章丘双山项目本体分析项目区位二项目指标三地块现状四周边配套五项目分析七章丘双山项目初步定位思路市场形象定位二目标客群定位三物业类型定位及产品初步建议八章丘双山项目初步售价及拿地经济测算价格论证整体思路二项目定价三项目经济测算城市宏观经济环境分析整个济南的宏观经济环境分析城市经济发展城市经济增势强劲经济总量排名全省第三，后续发展潜力大数据来源山东市统计局网站年，济南突破亿，与省内城市相比，与青岛烟台领先山东经济第梯队城市，以亿元位于全省第三，虽然目前距离青岛烟台有定差距，但相对来看城市后续发展潜力大。数据来源统计局网站与同级别城市经济对比中，济南具有比较优势年，济南经济总量位列全国十五个副省级城市第十位，远远落后于第集团的广州深圳，与第二集团的杭州等城市相比也存在明显差距。在与九个沿海省份的省会对比中，济南的经济总量排在九个沿海省份省会中的第五位。经济环境分析经济结构济南已处于工业化后期，制造业经济向服务业经济转型时期年，济南市完成生产总值亿元，人均约为元人，按现行汇率折合美元为元人。根据钱纳里模型，济南已处于工业化后期，经济上将由制造业经济转向服务业经济。数据来源济南市统计局网站产业结构济南产业经济进入到工业经济中后期，具备成为物资流资金流技术流和信息流支配和控制权的头脑型城市。近几年，济南第三产业占的比重逐年走高，年达到，产业增加值达到亿元，增长，高于山东半岛城市圈其它城市，也就是说济南处于工业经济的中后期，距国际服务经济的标准仍有定差距。数据来源统计局网站经济发展阶段与社会产品特征经济发展阶段农业经济工业经济服务经济社会产品特征第产业为主导，以生产农产品为主的社会第二产业为主导，以生产工业产品为主的社会第三产业占以上，以生产服务产品为主的社会济南城镇化和城市化进程济南城镇化水平全省第三，人口集聚吸纳能力全省第二城镇化和城市化的实质是个城市的经济发展。全省城镇化工作会议下发的山东省城镇化发展报告透露，济南城镇化综合发展水平较高，城镇化质量指数达，连续三年居全省第三位，城镇化发展多项指数位居全省前列。此外报告还显示，济南虽因即将步入城镇化发展后期阶段，增速放缓，但城市经济发展水平高，基础设施完善，就业机会较多，人口集聚吸纳能力全省前两名。从常住人口与户籍人口的关系来看，济南和青岛同属于全省最大的人口净迁入地，年净迁入人口达万人。同时济南和青岛也同属于全省吸纳暂住人口最多的城市，暂住人口占城镇人口比重高达，居全省第二位。根据城市化理论，济南从年开始，进入城市化高速发展期，随着城镇化和城市化水平的不断提高，年开始出现郊区化趋势。伴随着城区人口的增多和城市人口聚集效应的增强，济南呈现了房地产开发量迅速增加土地供应边缘化地价增长趋势明显等特征。经济环境小结济南市总体经济向好，综合实力强，利于投资。城镇居民消费水平不断增长，购买力强。三产占据半壁江山成为主要产业，吸引力不断增强。④济南整体经济受内部影响大，不同于其他线二线城市，宏观虽紧，中观较松。二章丘市经济环境分析近几年济南各区域情况览表面积平方公里人口万数据来源济南统计局网站章丘经济环境小结章丘在整个济南另外，济南经济增速明显高于的全国水平，且在自身所处的第三集团具有明显的比较优势。稳步增长，城市经济向好，综合实力强数据来源济南市统计局网站稳固增长，城市经济发展情况良好增幅达以上，城市经济处于稳步爆发期，发展潜力较大。数据来源济南市统计局网站人均增长率以上，劳动生产率高，经济质量好年底济南市人均为美元，增长率为，且近几年的增长率均保持在以上，城市劳动生产率保持较高水平，经济发展质量好。数据来源济南市统计局网站第三产业为主导，城市吸引力增强数据来源济南市统计局网站年济南市三大产业特别是第二第三产业发展迅速。年三大产业继续增长，其中，二三产业比例关系为，象征着城市发展水平的第三产业已经占据济南三产结构的半壁江山，成为济南市的主要产业，说明济南市的城市功能越来越完善，城市吸引力不断增强。与全国四大城市相比，济南年三产结构中的第三产业所占比重最低，北京上海广州深圳的第三产业分别占到和，可以看出随着经济的不断发展，未来济南的第三产业比重有较大的提升空间。固定资产投资近几年均保持增长态势数据来源济南市统计局网站济南市的固定资产投资额近几年直保持增长态势，年达到最高，完成亿元。城市人民生活城乡居民生活水平不断提高，购买力增强收入水平可支配收入全省第数据来源山东省统计局网站年，济南人均可支配收入排名全省第。年济南市城镇居民人均可支配收入人均可支配收入元数据来源济南市统计局网站城镇居民人均可支配收入从至今逐年增长，年济南市城镇居民人均可支配收入达到元。年济南市城乡居民储蓄存款城镇居民储蓄存款亿元数据来源济南市统计局网站年和年城镇居民储蓄存款均超过亿元，年底城镇居民储蓄存款达到亿元。消费水平人均消费性支出每年增长元数据来源济南市统计局网站城市人均消费性支出每年增长元左右，城市居民消费能力不断提高。年增幅比例接近，五年来最高，近两年消费性支出增速有所放缓。恩格尔系数城镇居民农村居民生活富裕数据来源济南市统计局网站联合国粮农组织标准小康富裕低于最富裕从上图可以看出，年济南市该项指标变化不大，基本徘徊在之间，无论是城镇居民还是农村居民，都处于较富裕状态。城市场接受度较高三地块现状地块内部平整，地形较为方正，为即将拆迁的名泉商贸城，西边与东边都是居住小区，北边是双山街办，南边是文化路。四周边配套本案周边配套设施较为齐全，特别是潜在的教育配套资源较为丰富，山水泉城引进的台湾三之三幼儿园，还有位于项目西边约左右的章丘高级中学，以及今年投资建设的位于本案对面的道通山水泉城实验中小学。五项目分析优势区位优势济南与章丘对接的融合地带，济章体化收益的黄金地配套优势与市政府为邻，且周边生活配套设施较为完善交通优势经十东路世纪大道旅游路济青高速济青公路济莱高速等城市主干道，济南至章丘的轻轨建设即将启动，将加快济南与章丘的城市对接，进步促进了这区域价值的跃升。规模适中，易于控制风险劣势整体规划面积小，不利于产品多样化及客群广泛化机会周边大盘聚集地，未来能充分坐享大盘带来的完善配套地处新政务区与大学城交接地带，市场认可度与成熟度越来越高。威胁周边成熟的大型社区，直接分流本案的客群未来潜在放量加大，市场竞争进步加剧七章丘双山项目初步定位思路市场形象定位中铁建力作章丘品质生活居住区中国铁建，雄厚的资金实力，良好的企业知名度和美誉