况医疗配套成都军区总医院大丰镇医院和天回镇医院等。商业配套紧临成都市国际商贸城天回镇和大丰镇等商业区。金融机构配套建设银行招商银行工商银行中国银行农业银行成都商业银行等在该区域均有分支机构。项目所在区域周边规划有位于产业园北面是金牛区非物质遗产生态公园位于产业园南面的凤凰新城将打造为中高档住宅区位于项目东边的天回镇将着力打造天回古镇，集旅游休闲娱乐餐饮为体的大型度假区，同时以成都军区总医院为核心，打造医疗康体中心，项目周边配套正在逐步完善。五结论项目区域交通路网通达，通畅便捷，周边生活配套日益成熟。项目地块内无影响地块顺利开发的因素存在，已具备良好的开发条件。第二部分区域工业园市场分析区域经济环境研究城市概况成都市是四川省省会，国务院确定的西南科技商贸金融中心和交通通信枢纽，中国历史文化名城，全国统筹城乡综合配套改革试验区，全国文明城市，人口多万人。成都被誉为座来了就不想离开的城市，拥有国家高新技术产业开发区和国家经济技术开发区，聚集了家金融后台服务中心，多家世界五百强企业在蓉落户，美国德国法国韩国新加坡泰国巴基斯坦菲律宾在成都设立领事馆，先后被评为环境模范城市，国家园林城市，中国最具经济活力城市，被世界银行评为内陆投资环境标杆城市。二经济发展情况年成都市实现地区生产总值亿元，增长，增速提高。其中第产业实现增加值亿元，增长。第二产业实现增加值亿元，增长。第三产业实现增加值亿元，增长。成都经济连续年保持高位增长，在汶川地震和全球金融危机下，仍保持了政策的稳定性和连续性，并抓住机遇及时出台实施了系列应对措施。目前其城乡统筹发展，已形成了良好投资环境，相信未来成都更美好,三城市发展定位年末，成都提出了建设世界现代田园城市的发展目标。在实现这目标的重点工作中，着重提出了要加快推进两枢纽三中心建设，这是成都建设国际性区域枢纽和中心城市的战略支撑。因此成都作为西部中心城市，未来的经济发展空间毋庸置疑。四西部综合交通枢纽及铁半城为加快建设西部经济发展高全投资财务内部收益率所得税后按期望报酬率贴现的所得税后全投资动态回收期年所得税后全投资静态回收期年附件二项目与政府签定的投资合作协议附件三工业园相关政策见单行本附件四工业园调研报告见单行本附件五中铁二院推进产品产业化概况及空间需求见单行本总论项目决策背景经济背景年底，我国出台了系列拉动内需的政策措施，其中在国务院批准的万亿投资中，约有用于交通基础设施建设。而到年近万亿元的现代化交通基础设施建设将带动交通高科技新技术新工艺新产品新材料的研发生产和制造等市场，这样的市场将有条件完成交通高科技的产业集群和集聚，形成产业园。二业务背景中铁置业是中国中铁股份房地产板块的旗舰企业，要积极利用中国中铁在区域城市轨道交通领域独特优势，进步完善自己的物业开发类型，在条件成熟时进军工业地产，从而在房地产开发领域更具竞争力，在年内形成中铁股份新的利润增长点。中铁二院是以交通勘察设计为主业的企业，已连续年在国内勘察设计行业中营业收入排名第。为实现中铁二院的可持续发展，除了要不断拓展交通勘察设计市场外，还必须紧密依托主业，寻求新的经济增长点，从深度和广度上拓展产业链，打造富有特色的上下游产业链。中铁置业和中铁二院深度合作开发中铁轨道交通高科技产业园项目，将会成为各自新的利润增长点。二项目来源方式结合四川省成都市承接产业转移，实现产业结构调整，促进成都市区主业的良好发展，金牛区有意邀请中铁置业和中铁二院联合引领打造金牛区主业轨道交通集中发展区。三项目简况项目位于成都市金牛区高科技产业园二期内，北靠绕城高速和成都国际商贸城，南靠金牛高科技产业园二期的起步园和即将打造的成都市凤凰山休闲运动居住新城区，东靠宝成铁路线和川陕公路及天回镇，西靠地铁号线和北新干线及大丰商住新区。项目总净用地平方米亩，容积率规划总建筑面积约万平方米，土地用途为工业。目前项目用地基本达到三通平。四项目取得条件项目用地通过与政府协议锁定其范围和土地价格，首期亩土地为万元亩净地价格，后期土地价格视先期项目建设进度投资强度及对区域经济的贡献等情况在基准地价内给予最大优惠。项目每期用地取得方式均实行公开市场出让，带规划方案产业方向投资强度挂产市场，并树立定的品牌影响力。综合结论项目首期亩需要自有资金亿元，年收回，项目自有资金年均投资回报率。按项目全部自有资金由股东方提供项目全投资财务内部收益率，项目自有资金投资内部收益率投资动态回收期年。经保守估计，项目财务评价指标符合公司决策要求，项目自有资金内含报酬率达到股份公司要求的期望报酬率，项目抗风险能力强，经济可行。根据前期已经实施和正在推进的交通高科技产品产业化情况来看，产业效益较为乐观。凭借中铁股份在行业内的品牌号召力和竞争优势，加之各级政府对发展交通行业的大力支持和优惠政策，本产业园项目有能力有条件形成产品产业的集群和集聚。二建议建议本项目在推进过程中，要充分争取地方各级政府在政策宣传推广建设环境等方面的支持。建议本项目在推进过程中，要充分争取股份公司在政策技术品牌市场资金等方面的支持。第部分项目基本情况宗地位置及四至地理位置与区位关系项目位于成都市金牛区高科技产业园二期内，北靠绕城高速和正在建设的成都国际商贸城南靠金牛高科技产业园二期的起步园和即将打造的万亩的集休闲运动居住为体的凤凰新城区东靠宝成铁路线和川陕公路及金牛天回镇西靠地铁号线和北新干线及大丰商住新区。二项目用地范围与四至地块呈倒钩形状，西至九道堰，南至九道堰和规划道路用地界限，东至宝成铁路，北至园区天斑路，万石路从北到南横穿本项目，项目用地范围如图所示，项目首期用地范围如图所示。二用地性质与规划指标项目用地性质与规划指标表表项目技术经济指标中铁轨道交通高科技产业园地块用地性质工业规划净用地面积亩亩容积率建筑密度绿化率绿地率限高米三地块现状及交地条件宗地现状地势情况地势平坦，与周边无高差。地面现状宗地内南面有九道堰，无池塘及高压线等对开发有较大影响的因素。宗地现状见图所示地面现有建筑物情况地块内现有少量村民住宅，政府正在实施拆迁。地下情况据初步勘察，地下没有影响项目开发的不利因素。二承诺交地状况项目用地按七通平标准出让。三承诺交地时间出让合同签订后半年内，具体交地付款条件及细节在出让合同中明确。四前期市政状况目前园区内规划的市政主干道及管网都已修建完成，已基本达到三通平水平。四生活配套交通状况项目位于成都市北部新城在三环以北牌。在与政府签定项目投资协议三个月内，项目首期亩土地实现公开挂牌出让，摘牌后三个月内办理完成国有土地使用权证。土地摘牌价格高于与协议中承诺的万元亩，则差额部分由金牛区人民政府扶持详见附件。五本报告的编制依据及限制性因素编制依据成都市人民政府办公厅关于优化工业布局规划促进产业集约集群发展的通知成办发号关于同意建立国家火炬计划成都电子信息产业基地的复函国科火字号金牛区天回万圣甘油及石门片区控制性详细规划成都市大丰天回片区城市分区规划调整成都凤凰山城市规划方案概念性纲要规划成都市规划管理技术规定全国工业用地出让最低标准关于印发中国中铁股份有限公司投资管理暂行办法的通知中铁股份资号关于印发中国中铁股份有限公司项目投资评审管理暂行办法的通知中铁股份资号文件关于印发中国中铁股份有限公司投资项目可行性研究报告格式指引的通知中铁股份资号文件关于印发中国中铁股份有限公司投资项目经济评价方法与参数指引的通知中铁股份资号文件关于印发中国置业集团有限公司市场开发工作管理办法试行的通知中铁置市号文件中铁二院与金牛区人民政府投资合作的框架协议。二限制性因素产业园土地权属不能转让。规划限制条件容积率限高为米绿化率建筑密度投资强度万元亩税收万元亩年。园区内产业为交通领域上中下游相关联企业，且入园企业的税收必须在金牛区解缴。六可行性研究结论结论项目具有极大成本优势本项目用地取得成本大大低于区域内工业园项目。项目交通便捷项目位于成都市北部新城在三环以北绕城高速以南北新干道以东川陕公路以西，区域内有建设中的地铁号线和规划中的地铁号线等。交通路网通达，交通便捷。项目所处区位优越，在地理位置规划前景等方面具备优势本项目是目前成都市规划的绕城高速内占地面积最大的宗工业用地，周边交通便捷，配套成熟，正在规划中的北部新城天回古镇等，势必带来区域土地价值的提升。市场前景好，发展潜力大本项目符合国家规划和产业政策，满足当地政府的产业规划，填补了行业空白，具有良好的市场前景。项目规模较大，综合效益高，利于中铁企业在成都的战略布局项目规模较大，品质较高，利于中铁企业顺利进军工业地回收期年。经保守估计，项目财务评价指标符合集团决策要求，项目自有资金内含报酬率达到股份公司要求的期望报酬率，项目抗风险能力强，经济可行。根据前期已经实施和正在推进的交通高科技产品产业化情况来看，产业效益较为乐观。凭借中铁股份在行业内的品牌号召力和竞争优势，加之各级政府对发展交通行业的大力支持和优惠政策，本产业园项目有能力有条件形成产品产业的集群和集聚。二建议建议本项目在推进过程中，要充分争取地方各级政府在政策宣传推广建设环境等方面的支持。建议本项目在推进过程中，要充分争取股份公司在政策技术品牌市场资金等方面的支持。附件首期亩用地经济测算相关表格首期亩用地与规划指标表附表序号项目数值总占地面积其中代征地净用地建设用地面积折算亩二主要规划要求居住容积率三规划建筑面积总建筑面积地上建筑部分商务会所配套商业独立商业建面科研办公楼产业综合技术服务中心物管用房地下建筑部分其中地下车库四预计可售面积总可售商务会所面积可售配套商业面积可售办公楼面积可售产业技术服务