行道，将高层住宅的消防登高场地有机地串联起来，同时沿路设臵地面停车位。住宅组团依托道路在保证较好朝向的前提下形成丰富的空间变化，塑造高低错落的空间形态，形成匀质的围合空间，为组团居民的交往提供舒适的氛围和场地。本项目无障碍设施有人行道设缘石坡道，集中绿地入口处设提示盲道。高层住宅的单元入口设无障碍坡道不小于米宽的入口平台和无障碍电梯，多层住宅的单元入口设无障碍坡道。配套公建入口设无障碍坡道和无障碍厕位。按照国家有关规范，多层住宅设立楼梯，高层住宅设臵楼梯和电梯作为竖向交通方式。绿化本项目绿化设计的基本理念是利用建筑设计围合成的组团空间，在组团内部区域规划成片的集中绿地，创造幽静高雅的视觉景观，充分发挥绿岛效应，改善居住者的生态环境。绿地率为，其中集中绿化率为。通过对景观构件材料的选择，造型的呼应，绿化树种植被的选择等使小区建筑主体景观风格达到充分的融合。在本小区的道路整体规划中，重点使整个道路系统及小区感觉不至于过于严谨且秩序化，要充分体现小区围合组团感，在道路节点的处理上相对轻松表现出西班牙风格的悠闲自在的气氛，使交通具有多样化，景观化。消防小区主要出入口位于基地西端，可供消防车出入，小区内设有消防车道，车行道宽度为米，转弯半径不小于米住宅的间距大于米。小区内设臵室外消火栓，间距满足规范要求。消防登高面设于层和层的高层住宅南面或北面，在每个消防登高面的侧设有大于的消防登高场地，且消防登高场地外侧至高层住宅相应消防登高面的水平距离小于。高层和高层住宅高层和多层住宅的防火间距均大于米，多层和多层住宅的防火间距大于米。单体设计小区住宅结合现代居住行为以及市场需求，按照住宅的类型与标准，包括层住宅层住宅和层住宅。从居住活动的客观规律和满足国家有关规范要求出发，户型分为基本的三大类平米的小二室，平米的小三室和平米的三室。户型设计朝向以南向为主，住宅的最大倾斜角为南偏西度，尽量降低西晒的影响，充分考虑每户的通风以及阳台布臵，增强空气对流，形成良好的自然通风条件，营造健康舒适的居所。房型布臵做到客厅卧室为万元，静态投资回收期为年含建设期。建议建议加强与有关部门协调沟通，并进步完善项目建设方案。建议项目法人在建设过程中，根据实际情况科学安排工程进度，合理调度，严格控制投资，节约使用资金，以求良好的经济效益。建议项目建设中认真考虑与期工程的衔接协调，文明施工，确保期住户的居住安全。目录前言第章项目概况第章市场分析第章建设方案第章市政配套第章环保及节能第章项目法人与项目的经营管理第章工程建设进度第章投资估算资本金及资金筹措第章财务效益分析第章结论与建议附表投资估算表销售收入预测表总成本费用估算表损益表现金流量表敏感性分析表核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,第章项目概况项目名称二期商品住宅项目项目法人概况公司名称住所法定代表人注册资本人民币壹亿元企业类型人有限责任公司法人独资经营范围房地产开发经营销售建材五金交电园艺花卉涉及行政许可的，凭许可证经营。有限公司的企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书分别详见附件。项目建设地点二期商品住宅项目位于，基地东南面与闵吴铁路支线相邻，地块边界距铁路支线米，南面为期商品住宅项目在建，北面和西面均为已规划或建成的住宅小区，基地面积为平方米。建设内容本项目总建筑面积为平方米，其中住宅建筑面积平方米，公建建筑面积平方米，地下车库建筑面积平方米，地下自行车车库建筑面积平方米。本项目地上建筑面积为平方米其中计容积面积为平方米，地下建筑面积为平方米，容积率为，建筑密度为，绿地率为。市政配套本项目日最大用水量为，日最大排水量为。本项目用电容量为本项目天然气用量为经征询相关单位意见，本项目基本满足市政配套条件。建设期本项目计划于年第季度开工，年第季度末完工，预计建设期为年。投资估算资本金及资金筹措经估算，本项目建设投资为万元，其中，建筑安装工程费用为万元，其他建设费用为万元，预备费为万元。项目建设资金由项目法人自筹解决。按照国家建设项目实行资本金制度的有关规定，项目资本金需占建设投资的。本项目所需资本金为万元，资本金证明详见附件。财务效益分析本项目主要财务效益指标如下财务内部收益率财务净现值，投资结构仍以住宅为主年上半年，区房地产投资额为亿元，同比下降，占全社会固定资产投资总额的，所占比重比年同期下降个百分点。商品住宅投资额为亿元，占全区房地产开发投资的，其中别墅以及高档公寓投资占住宅总投资的商业用房投资占总投资的。现房成交比重上升，期房成交比重下降年上半年，我区新建商品房销售面积万平方米，同比下降。其中期房预售面积为万平方米，同比下降，占商品房销售面积，所占比重比年同期下降个百分点。现房销售面积为万平方米，同比增长，占商品房销售面积，所占比重比年同期上升个百分点。从单月的成交量来看，期房预售面积和现房现售面积以及存量商品房销售面积基本上呈现出逐月上升的态势，详见图。图年月商品房期房现房存量房交易面积交易均价高位运行，并呈现小幅上涨态势由于受到房地产交易整体回暖的影响，特别是改善性需求和自住的刚性需求依然旺盛，年上半年，区新建商品房预售均价和存量房交易均价基本呈现上涨态势，截至月份，分别达到元平方米和元平方米，详见图。图年上半年商品房交易均价本项目的市场定位本项目基地所处区域位于区镇，基础设施完善，生活配套设施齐全。目前镇主要商业生活配套都集中在基地附近的龙吴路和剑川路路口区域，基地周边有公园，二级乙等医院医院，和第三小学中学上海交通大学等医疗和教育配套资源，向南可直达紫竹科学园区。基地内自然景观丰富，有片保留完好的生态小树林，无污染源。本项目周边部分楼盘销售情况如表所示。表项目周边部分楼盘销售情况表楼盘名称销售均价元平方米销售情况枫桦景苑二期现房在售紫晶南苑二期二手房在售剑桥磬苑现房在售本项目建成后，拟全部按照市场价格出售，根据周边市场情况，并考虑房地产市场的变化，根据薄利多销稳妥原则，暂定本项目经营期第年平均售价为元平方米，经营期第二年平均售价为元平方米。第章建设方案本章主要参照项目法人单位提供的有关资料及部分设计方案资料编写。主要建筑技术指标建设用地面积平方米总建筑面积平方米其中住宅建筑面积平方米配套公建建筑面积平方米地下车库建筑面积平方米地下自行车库建筑面积平方米地上总建筑面积平方米其中计容积建筑面积平方米地下建筑面积平方米容积率建筑密度绿地万元静态投资回收期年含建设期第章市场分析上海房地产市场总体发展趋势近年来，国家对房地产业出台了系列调控政策和法规，有助于加强市场调控与管理，进步规范市场，提高住宅消费服务水平，保持房地产业的持续稳定增长，促进房地产经济的增长方式由速度规模型向质量效益型转变，促进房地产市场的发展机制由主要靠行政措施和政策调控向主要靠市场机制自身调节转变。年，上海房地产市场宏观调控已初见成效，市场平稳发展。具体表现在市场成交量和供应量得到有效控制。相比年，全市新建商品房销售面积和竣工面积均有所降低，分别为万平方米和万平方米，其中商品住宅销售面积为平方米和万平方米房价涨幅得到定抑制。年全市商品住宅销售均价为元平方米，相比年的元平方米，上涨房地产开发投资基本稳定，年全市商品房建设投资与年基本持平，为亿元。年以来，上海房地产整体市场继续呈现平稳发展态势。具体表现在从市场供求情况来看，月份呈现供略大于求的状况，而月份以后，市场则表现出供略小于求的态势，整体来看，市场供求关系基本维持在。从价格走势而言，则表现出小幅上升的态势，其中部分板块由于需求明显高于供应，价格出现定的上扬。从开发区域上来看，上海房地产开发重心正逐步从市中心转移到郊区。由此将对上海房产开发带来三大变化是将出现批借鉴国际经验和特色风貌，开发建设高起点规划高质量建设开发规模适度功能完善生态环境优良的大都市特色风貌城镇二是围绕住宅品质和个性，住宅建设将突破以往几年市中心开发楼盘品质雷同立面相似的般格局，加快住宅产品的优化升级三是大批具有前瞻性现代化集约化信息化特色化的楼盘，通过与国际水平的加速接轨，将会促进住宅消费观念的变化和购买力的提高。预计未来段时期内，上海房地产市场整体供求基本平衡，房价小幅上涨，建筑产品的品质和个性将被进步突出和强调，并且随着上海郊区城市化进程的加速，城镇经过几年的规划布局已进入实质性的规模开发阶段，大批精彩纷呈的郊区特色风貌楼盘将展现在市民面前。区房地产市场简析年上半年以来，由于宏观调控影响，区房地产开发投资稳步回落，新开工面积和竣工面积均呈现下降态势。但由于市场供需结构矛盾依然突出，商品房销售价格仍然在高位运行。具体运行特征如下房地产投资额下降式采用制，采用等电位联合接地形式，接地电阻小于欧姆。本工程属三类防雷等级。屋面设避雷带作接闪器，利用柱内主钢筋作引下线，利用基础桩作接地极，接地电阻不大于欧姆。弱电设计通信系统本项目设臵市话直通用户和程控小交换机用户共网系统。住户全部为市话直通用户，部分管理及设备用房为内线用户。物业管理处设弱电总机房。每户对进线进入多媒体信息箱，多个出线口。电缆电视系统本项目从城市有线电视网引入信号源，以双向传输技术分配分支用户形式组网。每户设个用户点双孔插座。闭路电视监控系统为加强管理提高小区的安全防范能力，在小区主要出入口道路交叉口人员密集区设臵相应类型的摄像机。系统以视频基带传输总线控制方式组网，主机房设于弱电总机房。摄像机总数台。宽带网接入系统小区在提供使用电话线及有线电视上网的同时，与网络运营商合作，以类接入的形式，为住户提供高速访问的端口，每户设个进户端，具体网络解决方案及设备机房占用情况将与网络公司协商确定。燃气设计说明气源本项目气源为天然气。由龙吴路引管入小区。用气量经初步估