上的卧室。环境设施优良，多数有游泳池网球场按摩浴缸高尔夫球场自行车和其他健身设施，还包括划船滑雪设备饭店和马术设施以及绝对安全的治安管理。休闲度假村多以分时方式销售。此类物业的开发定位与产权酒店或时权酒店的不同之处主要有二是分时度假村中每套物业多数会设计间以上的客房二是分时度假村的大多数客房有全装修的厨房，以及洗衣机烘干机餐桌布摄影棚电视卡式摄象机等设备。各类主题型度假物业包括养老型物业运动型物业等。养老型物业指开发商专门为投资人开发的养老度假村运动型物业是指在高尔夫球场附近，登山滑雪等运动地开发的度假别墅项目或运动度假村。大型综合性项目内的配套物业指具有集旅游观光休闲度假运动健身会议培训等多种功能为体的综合项目，如旅游休闲培训基地国际会议中心等中配套的具有旅游功能的物业。按经营模式区分旅游景观房产的经营模式主要包括产权模式产权物业的经营模式由时权物业演变而来，它是买断产权而不是买断时段。它将物业分割成若干个拥有独立产权的物业单位，每个物业单位分别出售给投资人，投资者可获得长年的独立物业产权。该产权在有效期内可以进行抵押转让转移继承，而且投资者在物业开业后即可获得年度利润分红。投资者将客房委托物业酒店管理公司或分时度假网络统出租经营。般情况下，投资人拥有该物业每年定时间段的免费居住权。通常产权酒店的年度利润分红足以抵消分期付款的费用，并有可观的盈余。时权模式时权酒店的经营方式是将物业的每个单位分为定的时间份如年周，出售每个时间份的定年限的使用权。消费者拥有定年限内在该物业每年定时间如周的居住权。年，法国阿尔卑斯山地区的旅游酒店开创了真正意义的时权经营，即向旅客出售特定时间内使用旅馆住宿和娱乐设施的权利。分时度假交换模式建立在时权模式基础之上。它就是将度假酒店或度假村的个房间的使用权以周为单位分时段卖给多个客人，使用期限可以是年年，甚至更长的时间。顾客购买了个时段即周的目前国内旅游景观房产尚未成熟的情况下，国际旅游景观房产发展的经验及教训更值得我们深入研究，以便于更好地借鉴。因此建议组织相关人士进步深入调查与深化研究，了解其更全面的开发经营运作模式，为我市旅游景观房产的顺利启动和成功经营提供更为全面理性和可靠的现实依据，同时制订具体可行的操作政策。旅游景观房产的战略构想和实践研究二二年月杭州课题委托单位杭州市发展计划委员会课题承接单位杭州市经济信息中心课题协作单位浙江南都房产集团课题起止时间年月至年月课题组顾问王梓祥课题组组长盛成皿课题组副组长卢桂锡马四栋石利群课题组成员倪沪平何俊民蔡丽锋要目旅游景观房产的背景研究起源与发展基本概念及类别国际国内旅游景观房产的开发经营情况杭州发展旅游景观房产的必要性研究杭州旅游业发展亟须新的突破口发展旅游景观房产是重要的切入口杭州发展旅游景观房产的可行性研究发展旅游景观房产依托三大支点杭州是国内最适合发展旅游景观房产的地区之杭州旅游景观房产现状及前瞻性研究杭州旅游景观房产现状杭州旅游景观房产前瞻性研究杭州发展旅游景观房产的区位选择和客源拓展杭州发展旅游景观房产的区位选择杭州发展旅游景观房产的客源拓展杭州发展旅游景观房产的相关建议旅游景观房产的背景研究起源与发展起源旅游景观房产的起源可追溯到欧洲中世纪世袭贵族的度假城堡。当然，那时度假城堡是零星的，旅游的概念也未形成。旅游景观房产真正开始形成的时间是二十世纪初，地点则主要集中在法国南部地中海沿岸。那里气候宜人适宜度假，当地房产商们开发了大量的海滨别墅，吸引了欧洲北美的贵族富商蜂拥而至，时间地中海成为欧洲的度假中心，专为实现旅游功能的休闲度假村开始出现。到二十世纪六十年代，法国阿尔卑斯山地区的别墅度假村首先以分时销售的方式招揽客户，标志着旅游景观房产的开始。发展虽然年法国阿尔卑斯山地区的旅游饭店开创了真正意义上的分时度假，但这举措当时在欧洲并未引起太多的注意，使其得以真正发展的是美国。七十年代早期，投资者在美国佛罗里达建造了大量的房地产项目。然而，当第二次石油危机来临时，美国经济全面衰退，房地产夜之间遭到重创，特别是市场景气时期开发的大量别墅项目出现积压。投资者迫切需要通过新的模式把闲臵的房屋出售。正是他们也正是在这样特定的时期发掘了把房屋分时段进，在国内处于导入阶段的这概念，多被称之为景观房产，但此称谓由于内涵的不同正发生着混淆。景观房产有的用来指旅游产业与房地产业相结合的个广义的概念有的则用来指具体建筑设计中将建筑与景致相结合的种相对狭义的概念，国内许多房地产项目在营销策划中都将自己称之为景观房产，而其实质或指该项目有定容量的小区景观设计，或指该项目具有依傍自然景观资源的特点等等。为区别于狭义的景观房产概念，又因本课题研究的广义景观房产与旅游业有着密不可分的联系，我们明确地将之称为旅游景观房产。从国外旅游景观房产的起源与发展背景，以及国内旅游景观房产的实践与趋势分析，这个概念主要包含了以下意义通过将旅游业和房地产业的嫁接创造出了旅游景观房产这个概念，这个概念不仅包含旅游市场，也包含房产市场，是旅游业和房地产业的有效结合旅游景观房产创造了个针对特殊群体的特殊市场，在这个市场的接受广度不断延伸的过程中，这概念的内涵也不断得以拓展旅游景观房产是种集投资与消费于体的的新型模式。它向大众推出的既是消费又是存储，既是服务又是资产，既可自用又可赠送的特别商品，符合现代经济资源共享的的基本原则。基于以上分析，我们对基本概念作如下界定旅游景观房产是指依托周边丰富的旅游资源包括自然景区人造景区人文景观，为全部或部分实现旅游功能而开发建设及经营运作的房地产项目。旅游景观房产的类别旅游景观房产的开发对象为房地产项目，并作为旅游物业在市场中运作，因此其销售方式有别于般的房地产销售。针对不同的旅游物业主要采取产权式和时权式的经营模式。在此，我们将旅游景观房产的主要形式以开发模式和经营模式加以区分，以便更为清楚地了解这特殊市场的脉络。按开发模式区分旅游景观房产的开发对象为旅游景观物业，这些物业的开发模式主要有以下几类酒店此类物业多为配套齐全管理优良的酒店，般将每套客房作为销售单位。其销售方式有时权和产权两类。时权概念在二十世纪六七十年代由瑞士的亚历山大耐提出。而产权物业起源于欧洲世纪年代，风行于世界些著名的旅游城市和地区，在美国的夏威夷加利福尼亚佛罗里达亚利桑那以及澳大利亚黄金海岸等地尤为兴盛。经过数十年发展，已成为种被社会广泛接受的旅游和房产结合的投行销售的模式，即所谓的分时度假。即年中以周为个周期，在适当预留定的维护期后，将房屋的使用权出售次左右。如此来房价大幅下调，刺激了消费者的购买欲望。随即出现的问题是购买分时度假的消费者不愿意每年都在同地方度假，进而假期交换系统才开始产生并发展至今。美国从欧洲引入时权这概念，取得了巨大的成功。年，美国市场上以上的度假物业是由房地产项目改造过来的。年后，大量的投资商开发商介入这领域，使产品模式更加清晰，法规相应健全，配套的服务业管理业交换业也迅速成熟。这时期成为美国旅游景观房产主流产品的形成期。等国际著名分时度假开发公司的形成和发展，使以分时度假为主的旅游景观房产开发成为如今西方国家该产业的主流产品。目前全球最大的分时度假公司是国际分时度假交换公司，简称，总部设在美国印第安纳洲。该公司在全世界个国家拥有个分时度假村，会员家庭超过万。近几年市场上又崛起了批新的以旅游地产开发为主的分时度假网络公司，如总部设在佛罗里达洲的公司。该公司不但经营交换业务，而且自己开发并销售时权酒店，在美国加拿大澳大利亚等国家已开发了个度假村，拥有个单位。年全球分时度假物业的销售额达到亿美元，万个家庭参与了分时度假网络。其中美国的销售额占全球的，出售的房间占全球的。今天，遍布世界各地的分时度假酒店高尔夫度假村山地度假村休闲别墅等，将旅游景观房产市场推向了个新的高潮。美国迪斯尼公园日本长崎豪斯登堡法国巴黎梦幻中心等大型旅游项目纷纷将旅游景观房产作为其开发经营的重要内容之，并取得了成功。欧美最近年内开工建设的主要旅游景区度假区会展中心等项目中，以上规划有为旅游配套的景观房产。在亚洲，日本韩国菲律宾泰国马来西亚新加坡等国家，近几年大打旅游度假牌，假日休闲周末度假旅游度假会议休闲运动健康休闲等方兴未艾。随之而起的是大批国际金融投资商房地产开发商酒店投资管理机构纷纷介入旅游景观房产的开发和经营，并取得了可观的收益。基本概念及类别基本概念旅游景观房产源于国外，有关概念九十年代开始进入中国，且逐渐出现了批模仿者。基于目前国内旅游市场与房产市场需求与发展双方面的推动，旅游景观房产的开发模式与经营模式越来越被重视与关注。目前房产。针对这消费群体，除了开发些小别墅外，也可以有选择的在自然景观较好交通设施方便的地段开发批时权式的旅游景观房产，适应周末度假人群的需要。作为南翼的中心，浙江的省会，杭州对浙江本省的吸引也是巨大的，越来越多富起来的浙江人开始选择到杭州来购臵房地产。杭州乐园旅游景观房产的多数购买者正是这批客户。杭州本地客源亦不容忽视。从杭州房地产市场的销售情况分析，杭州人对投资臵业概念接受程度相当高，目前商品房销售中投资性购买比例已达到左右。值得注意的是，旅游景观房产不仅属于消费品范畴，也同属于投资品范畴，具有保值和增值的功能。现状表明杭城居民对房产具有较强的投资欲望与承受能力，而预计未来几年内宏观经济政策还将刺激越来越多投资者把目光投向如旅游景观房产这种收益颇丰的项目，这将是杭州人除了出于自身消费目的以外跻身旅游景观房产的大原因。杭州发展旅游景观房产的相关建议综上所述，杭州发展旅游景观房产具有许多比较优势，杭州发展旅游景观房产也具