1、“.....防止临时性的资金短缺而延长整个项目的开发周期。本项目是深圳市地铁有限公司拟开发建设以居住为主并包含办公商业酒店等物业类型的大型综合项目，项目建设规划手续已在办理之中，建设资金筹措方案已拟定，现场建设条件具备。综合评价结论本项目具有良好的经济效益社会效益和环境效益，本项目可行。天天文档在线最全最具性价比的地产资料大全第二部分项目投资背景研究市场宏观背景全国投资环境整体经济发展快速年年国内生产总值与增长速度上增幅年上半年国内生产总值同比增长。全国经济仍然保持稳步快速增长势头。全社会固定资产投资发展较快天天文档在线最全最具性价比的地产资料大全上半年全社会固定资产投资亿元，同比增长。其中，城镇固定资产投资亿元，增长在城镇投资中，国有及国有控股投资亿元，同比增长房地产开发完成投资亿元，增长。深圳市总体城市发展和规划深圳城市发展概览深圳，是中国与世界交往的主要门户之......”。

2、“.....个口岸中，有中国最大的陆路客运口岸和货运口岸，加之毗邻香港的独特区位优势，不但外贸出口连续年雄居全国第，更是中西文化交流与交汇之重要基地。年，第届世界大学生夏季运动会将在这里举行，年轻的深圳成为该体育盛会史上最年轻的举办城市。在短短年间，从个不到万人口的边陲小镇，崛起为座经济繁荣社会和谐功能完备环境优美的现代大都市，人均位居中国内地第，创造了世界城市化工业化和现代化的奇迹。是中国现代化建设的精彩缩影。从率先实行土地有偿使用实行股份制改革，到率先实行人事制度改革削减行政审批事项等，年来，深圳创下了多项全国第。以高新技术产业先进制造业为基础，以现代服务业为支撑的的新型产业体系已基本建成。同时，深圳还是世界第四大集装箱港口，中国第四大航空港和中国第四大旅游城市。天天文档在线最全最具性价比的地产资料大全以下是年深圳实现的各项主要经济指标实际国民生产总值达到了亿人民币......”。

3、“.....原有空臵面积得到消化，空臵率逐渐减少。由于西部通道建设的利好，南山创业商圈的商铺的需求也出现增长，同时西部通道的开通促使南山区域经营业态和消费格局的改变，商业物业的租金也有所上涨。从到年，南山区的商业租赁价格呈现出稳步上升的趋势......”。

4、“.....以及我司根据市场研究确定的容积率，项目的规划设计指标见下表。序号名称数据单位总用地面积平方米上盖物业用地面积平方米物业部分用地面积平方米上盖政策性住房用地面积平方米总建筑面积平方米商品房用地建筑面积平方米住宅平方米商务公寓平方米办公平方米商业平方米酒店平方米幼儿园等配套平方米政策性住房用地建筑面积平方米建筑覆盖率不大于建筑间距满足深标及消防规范要求建筑高度或层数米及米绿地率二可行性研究结论市场预测前海片区是深圳未来重点发展的核心地区，属于深圳大城市战略分区之的西部滨区，定位为以商务服务功能为主的高端服务区......”。

5、“.....与宝安中心区起，未来将成为深圳高强，选址适宜，定位准确，设计合理，售价适中，符合未来前海片区的市场主流需求。经济可行性研究结论政策性用地为政府代建工程，无利润。本项目利润全部来自于号地块，在计算期内预计销售收入万元，经营收入万元，共计万元，可获利润万元，扣除所得税后净利润为万元缴纳所得税万元，项目盈利能力较强。经测算项目的利润总额税后利润净利润财务内部收益率等指标详见下表地块项目利润估算表序号项目单位指标占地面积总建筑面积项目总投资万元项目销售收入万元项目经营收入万元利润总额万元税后利润万元财务净现值万元天天文档在线最全最具性价比的地产资料大全财务内部收益率动态投资回收期年注上表为项目销售性物业全部实现销售的经济效益指标按照国家相关规定，般房地产开发项目多指商住项目基准收益率取值......”。

6、“.....盈利能力低于行业平均水平，且结合目前房地产市场行情。因此，本项目基准收益率取值。由以上经济效益指标可看出，按协议合同型合作开发模式，本项目赢利能力良好，具备可行性。在利润分配方面，综合考虑双方出资比例项目的稀缺性开发模式的风险投资方的开发资质和知名度项目政策性用地的资金缺口等五大因素，建议分配比例如下表地铁公司投资方备注出资额万元出资比例建议分配比例知名品牌开发商，如万科等建议分配比例般品牌开发商，财政实力较强建议分配比例无品牌开发商，财政实力较强项目风险及防范建议项目风险技术风险地铁沿线物业的开发由于和地铁密切相关，特别是地铁上盖物业的开发，与地铁的关联度更加密切，因此，在规划方面与传统的房地产开发相比，将面对更多技术上的风险。酒店等经营性物业的经营风险酒店市场存在定的竞争......”。

7、“.....同样面临定的经营风险。项目整体的财务风险本项目采用自有资金企业融资银行借款和销售回款进行开发，所面临的财务风险主要是资金供应链的问题。风险防范建议地铁上盖物业的开发不同于传统房地产开发项目，工程技术含量相对较高，可通过共享地铁公司的成熟工程经验，为本项目提供技术上的援助。本项目各功能物业均面临定的市场竞争，应尽早进行项目度发展的。本项目正处于未来前海湾区东南角。长远来看，该区域房地产市场具有广阔的发展空间，项目发展潜力巨大。项目建设进度工程于年报批报建，年初开始动工，预计年月底全部完成竣工验收，开发建设工期历时年。各宗地建设进度如下宗地包括四个地块，为政策保障性住房用地。该宗地于年初开工，年月日前完工，历时年。宗地包括四个地块，为地铁上盖商住用地。年初开工，年月完工，历时年宗地包括三个地块，为白地商住用地。年月开工，年月工，历时年......”。

8、“.....投资估算和资金筹措投资估算本项目政策性用地与商住用地开发建设总投资额合计为万元，开发成本及费用分别为万元万元，各占开发建设总投资的和。政策性用地自年开工，至年底，历时年，各年开发投资额分别为万元万元万元，共计万元。上盖物业商住用地自年开工，至年底竣工，历时年，共投入天天文档在线最全最具性价比的地产资料大全万元。资金筹措本项目号地块的资金来源主要有两个渠道自有资金政府代建费，分别为万元万。其中万元为该宗地的建设资金缺口，不能由地铁公司提供，这就要求地铁公司能找到资质较好的开发商或投资商来进行融资，必要时该宗地可与号地块进行捆绑，由双方共同出资进行开发。因此，号地块的资金来源主要有四个渠道自有资金企业融资银行贷款销售经营收入再投入。该地块采用莱坊公司建议的协议合同型合作开发模式，引进知名开发商，以提升项目的整体档次，使得项目价值最大化。就本地块而言......”。

9、“.....可进行银行融资。项目整体要求的融资额分为两个部分政策性用地的资金缺口万元号地块年建设资金缺口万元，共计万元。协议合同型合作开发模式中，双方出资情况如下表出资额出资比例天天文档在线最全最具性价比的地产资料大全地铁公司投资方合计在这种合作模式中，地铁公司占的股权，投资方占的股权。项目综合评价结论市场可行性研究结论本项目开发建设有住宅商务公寓商业酒店等中高档各功能物业，与中心区道成为深圳未来商务发展的双核心。南山典型楼盘分析天利中央广场天利中央广场二期位于南山商业文化中心区，后海路与海德三路交汇处。使用年限为年，用地面积总建筑面积为其中地下室建筑面积，商业平米，办公平米。项目地下层，地上层......”。