套设施的品质，同时对于会议度假市场的开发又可以尽快转化和提升当地自然资源优势，整合井冈山红绿旅游资源提升井冈山红色旅游品质，必将在促使红色旅游和市场接轨方面发挥重要作用。二开辟扶持落后地区经济发展新模式扶贫直是我国的贯国策，其间大约经历了如下三个阶段赠予消费阶段中信井冈山梨坪国际会议中心项目策划报告专业服务创造地产新价值第页与合作伙伴共同成长直接赠予物资和金钱，希望通过物质上的帮助，让被扶贫的对象摆脱贫困。但结果被扶贫的对象拿到钱财之后，立即将其次性消费掉或是地方政府将扶贫款被挪作他用，其结果与扶贫目的背道而驰。不仅如此，还引起些社会问题，如些人不思进取，懒惰成性而些官员也因贪污铛锒入狱。福利投资阶段在逐渐意识到初期直接赠予方法的弊端之后，扶贫方式逐渐变为福利投资型，即在贫困地区投资修建福利设施，如水电站道路桥梁等。这些手段虽然能够解决些问题，但是也带来了大堆问题。最主要的是这些地区缺乏利用这些设施的技术手段管理方法，更缺乏具有改革致富新观念的人才。这样导致这些福利设施不能发挥其最大效益，有的甚至还成为当地的负担。项目投资带动阶段通过对以往扶贫经验的总结，现在出现了种新型的扶贫模式，即投资带动性。这种模式是从发达地区招商引资，在落后地区进行项目开发。这种模式直接带来的是三方受益当地政府受益当地百姓受益投资方受益。发达地区的投资商进驻内地，带来的不仅仅是资金，而且还有先进的技术管理和观念。经过个项目的开发，在其过程中不但给当地增加了很多的就业就会，促进当地经济增长，而且还能培养中信井冈山梨坪国际会议中心项目策划报告专业服务创造地产新价值第页与合作伙伴共同成长批技术人才和管理人才，给当地带来新的改革发展观念。这种模式使得贫困地区形成自我造血机能，从而保证了其发展的可持续性。现今发达地区要想带动落后地区的经济发展，特别是发达地区反哺革命老区，最关键的就是要注入先进的管理和技术，注入先进的思想和观念。故投资带动型的反哺老区模式，将能真正解决落后地区的经济和社会发展问题。本次项目由于多山和地形变化复杂，降水和光照差异较大，形成同山不同季，十里不同天的气候特征。表二井冈山气候条件年平均气温月平均温度月平均温度年平均日照平均雾日平均无霜期年平均降水日平均降水量相对湿度小时天天天左右气温年度变化呈单峰型，以夏季最高，冬季最低，秋季略高于春季，最热月平均气温在以下。但受海拔高度的影响，山上上下差天天文档在线最全最具性价比的地产资料大全中信井冈山梨坪国际会议中心项目策划报告投资商中信深圳集团公司编制单位同致行中国地产顾问有限公司完成时间二零零六年三月十七日中信井冈山梨坪国际会议中心项目策划报告专业服务创造地产新价值第页与合作伙伴共同成长中信深圳集团公司承蒙贵公司信任，委托我司编制中信井冈山梨坪国际会议中心项目策划报告。我司项目小组接受任务后，经过对项目块所处市场环境项目自身条件和特点的研究，结合贵公司实际情况，提出了本项目开发建议方案。中信井冈山梨坪国际会议中心项目策划报告是我司项目小组成员通力合作的成果，同时也是全司人员多年经验及集体智慧的结晶。现提供给贵公司，供贵公司决策参考。谨致商祺,同致行中国地产顾问有限公司二零零六年三月十七日中信井冈山梨坪国际会议中心项目策划报告专业服务创造地产新价值第页与合作伙伴共同成长目录前言本报告需要解决的问题二本报告的技术路线三应遵循的原则第章项目开发背景项目源起二项目开发意义第二章旅游消费规律与趋势旅游消费规律二中国旅游消费的现状与发展趋势第三章旅游度假地产演进规律与发展规律旅游度假地产的涵义二旅游度假地产发展规律第四章井冈山旅游资源特色及前景分析井冈山的旅游资源介绍二旅游资源评价及分布三旅游资源特色四井冈山旅游业前景分析五结论第五章井冈山旅游设施分析旅游设施二交通状况三结论第六章中信深圳集团公司资源条件分析集团公司品牌优势二集团公司的资本优势三项目运作经验优势四集团公司拥有的公共关系优势第七章项目用地条件分析及评价地理位置二气象条件三水文资料四地质资料五植被资源六井冈山市旅游规划第八章项目分析项目优势分析二项目劣势分析三项目机略宏观经济分析旅游业发展分析市场供求分析旅游地产发展分析第层次分析中信井冈山梨坪国际会议中心项目策划报告专业服务创造地产新价值第页与合作伙伴共同成长从长期性出发，处理好眼前利益和长远利益的关系从层次上出发，总揽全局从动态上出发，关注全局的动态发展。人文性原则对项目所在地人文精神的精髓要深入领会运用社会学原理，把握好居民需求把文化因素融入项目的各个方面通过文化积累促进产品品牌形成。中信井冈山梨坪国际会议中心项目策划报告专业服务创造地产新价值第页与合作伙伴共同成长第章项目开发背景项目源起本项目是中共中央政治局常委指定项目，旨在反哺革命老区，扶持革命老区井冈山市的经济发展，具有浓厚的政治背景。在次情况下，中信深圳集团公司被委以重任，希望以该项目为契机，打造座井冈新城，提升现有井冈山市的整体形象。不仅如此，当地政府部门还希望能通过该项目为井冈山市带来巨大的经济效益和社会效益。该项目命名为中信井冈山梨坪国际会议中心，位于江西省吉安市井冈山市县级市茨坪镇梨坪。总占地面积万平方米，亩，可建用地面积万平方米，亩。二项目开发意义井冈山旅游资源优势的转化和提升井冈山红色旅游资源十分丰富，数量多分布广品质高。在这块红色的土地上，保存完好的革命旧址遗迹达多处，其中处被列为国家级保护单位，被誉为中国革命摇篮。更兼有秀美的生态资源，使其形成红绿交相辉映的旅游资源，使得络绎不绝的中外游客纷至沓来。年，中信井冈山梨坪国际会议中心项目策划报告专业服务创造地产新价值第页与合作伙伴共同成长井冈山就接待游客达万人次，实现旅游收入亿元，同比增长和，井冈山成了名副其实的中国红色旅游首选地。但是在大力发展红色旅游的同时，井冈山特有的自然资源并没有得到充分重视和挖掘。勿庸讳言，红色旅游具有政治等各方面的优势，但是在和国内其它度假休闲旅游市场相比仍然有较大差距，井冈山红色旅游发展目前面临着些亟待解决的问题方面是红色旅游展示手段较为落后，文物的陈列与展示以实物摆放内容居多，游客参与性活动较少，对部分游客特别是青年代吸引力不足另方面是面对发展迅猛的红色旅游热潮，景区内吃住行游购娱等要素的综合配套服务设施建设的不完善问题凸显出来三是旅游项目缺少文遇分析四项目挑战分析第九章目标客户分析及定位客户特征中信井冈山梨坪国际会议中心项目策划报告专业服务创造地产新价值第页与合作伙伴共同成长二地域分布三旅游度假地产的需求特征第十章项目综合定位主题定位二功能定位三物业类型及功能组合四规模及比例五档次定位第十章项目运营模式项目运营方案二项目开发周期第十二章营销战略构想销售目标二目标客户三营销模式四构建项目形象五传播通道六策略问题七价格定位附录,国内典型旅游度假项目案例,二国际典型旅游度假项目案例,三井冈山市经济社会指标四吉安市社会经济指标及旅游业数据五江西省社会经济指标及旅游业数据六国内旅游地产发展状况七国际旅游业发展历程与趋势中信井冈山梨坪国际会议中心项目策划报告专业服务创造地产新价值第页与合作伙伴共同成长前言本报告需要解决的问题项目策划报告最终要解决的问题集中于两个方面，即做什么以及如何做的问题。本报告需要解决的问题具体表现在以下四个方面本项目的目标客户本项目的综合定位本项目的建设方案本项目的营销战略方案。本次策划报告是可行性研究报告的基础上，结合项目自身具体情况和市场背景等方面进行深入细致的分析，旨在为项目提供切实可行的开发依据。二本报告的技术路线图策划报告编制思路示意图中信井冈山梨坪国际会议中心项目策划报告专业服务创造地产新价值第页与合作伙伴共同成长三应遵循的原则参考本司多年的项目操作经验，结合该项目的具体情况，本次策划遵循以下原则独创性原则主要体现在三个方面策划观念的独创策划主题的独创策划手段的独创。整合性原则有效整合必须做到把握好整合资源的技巧始终围绕项目开发的中心善于挖掘发现隐性资源。客观性原则实事求是的进行策划做好客观市场的调研分析基于实际谨慎行动，避免炒作。可行性原则贯彻可行性原则必须着眼于策划方案是否可行方案经济性上是否可行方案有效性是否可行。全局性原则从整体性出发，注重全局的目标效益和效果可比案例分析综合资源分析项目分析第二层次分析最终方案项目目标客户项目综合定位项目建设方案项目营销战特产为主，风格和口味基本致，档次较低但是价格不菲。此外，少数外地人在井冈山开设了小型饮食店，以及在天街内有少数几家中高档饮食服务设施。总体来说，井冈山的饮食服务设施档次偏低，饮食口味单，服务质量较差，且在旅游旺季时存在接待能力不足的问题。因此，不能形成不同档次，风格迥异的特色饮食场所，不能凸现井冈山独有的饮食文化，不能满足不同游客的需要。三购物购物集中场所主要在茨坪，规模最大的是处于红军北路旁的天街购物中心，占地公顷，商业建筑三层为主，传统风格，物品以根雕土特产古玩及旅游纪念品为主。另购物场所在新市场路的农贸市场，主要以土特产为主。茨坪龙市镇的商业街也有些购物商店便利店。各景区出入口也有小规模的便利店。总体上井冈山景区内商业主要以土特产根雕纪念品为主，其中信井冈山梨坪国际会议中心项目策划报告专业服务创造地产新价值第页与合作伙伴共同成长他的商业形态少见。同时商业业态单，商业气氛不浓，来山的游客购物的选择面不广。四娱乐保健设施在茨坪的部分宾馆内和挹翠湖公园旁有少数简单的娱乐保健项目。总体