，不承担违约责任。房屋交付阶段，购房者出于个人私利如延期收房可减少物管费交纳可据分类号密级编号硕士学位论文论文题目房产合同风险管理方案研究学科专业工商管理研究生姓名导师姓名及专业技术职务教授年月原创性声明本人声明，所呈交的学位论文是本人在导师指导下进行的研究工作及取得的研究成果。尽我所知，除了论文中特别加以标注和致谢的地方外，论文中不包含其他人已经发表或撰写过的研究成果，也不包含为获得中南大学或其他单位的学位或证书而使用过的材料。与我共同工作的同志对本研究所作的贡献均已在论文中作了明确的说明。作者签名日期年月日学位论文版权使用授权书本人了解中南大学有关保留使用学位论文的规定，即学校有权保留学位论文并根据国家或湖南省有关部门规定送交学位论文，允许学位论文被查阅和借阅学校可以公布学位论文的全部或部分内容，可以采用复印缩印或其它手段保存学位论文。同时授权中国科学技术信息研究所将本学位论文收录到中国学位论文全文数据库，并通过网络向社会公众提供信息服务。作者签名导师签名日期年月日摘要从我们的日常生活到各类社会经济活动，风险这与不确定性的不良后果密不可分的概念也和我们如影随从。小到乘坐小汽车时系上安全带大到驾驶汽车时购买商业保险，小到企业内部加强员工内部培训大到委托专业公司承接销售代理等等，均影射出我们的风险管理活动之重要性。作为社会经济活动的个成员，企业的利益保护义务履行都与合同这专属名词相关联。由于改革开放处于深化阶段，各类法律法规与法律环境有待进步健全和完善。因此，合同各方责任主体出于自身利益的保护，而且各方合同管理能力参差不齐，导致产生的合同纠纷及不良后果层出不穷。特别是近十几年来国内经济快速发展，关系到国计民生重要环节的房地产行业的合同风险重要性也逐渐显现。如因企业管理不善，收入方面因销售合同风险管理不到位而被欠款或被恶意索赔而减少，支出方面也可能资金紧张导致工程款拖欠使得工程项目停工不能按期交付给购，房者，小的方面可能使企业面临破产，大的方面可能引发广大购房者的集体退房或退房未果的情况下而集体上访，给企业和社会带来不稳定性。本文阐述了房产公司拟开发项目的合同风险管理方案制定的全过程。首先结合企业自身以往合同管理的数据分析和房地产行业常见风险类别特征，以及本项目的具体状况，对本项目开发建设销售过程中涉及到合同方面可能出现的各类风险源及其产生的原因进行不同角度的分析。然后把本项目可能面临的合同风险分为外部宏观风险和内部微观风险两大类。其中外部宏观风险包括政治风险社会文化风险等，内部微观风险包括市场风险价格风险等。其后，运用头脑风暴法德尔菲法层次分析法依次对可能出现的风险进行定性与定量分析相结合，沿用风险分析风险识别风队评估的程序得出拟开发项目各类合同洽谈履行等过程中，可能面临的各类风险源发生概率的大小。最后，结合自身的工作实践，重点借鉴合同风险管理的理论知识，针对企业原来合同管理的状况和本项目的个性特征逐制定出风险防范方案。本文通过对合同风险管理的研究，重点针对建设和销售两大领域探讨开发商建立健全合同风险管理的有关方法。本次研究的重要成果是初步建立了套合同风险管理方面的制度流程和合同文本，以期待对所在企业和其他同行业单位的合同风险管理有所提升和借鉴。关键词房地产，合同风险，管理方案，风险。防范措施下阶段采用风险规避措施严格实施总承包制，将工程项目整中南大学硕士学位论文第五章房产项目的合同风险防范体发包。签订土建施工黑白合同所谓黑白合同是指在正常招投标前或后，承发包双方就工程项目施工的承包合同签订份黑合同。而正常通过招投标程序时，向招投标主管部门备案另份与前份合同内容有较大差异的白合同，同时针对白合同签订份约定该合同仅作为在政府备案使用，双方权利责任义务仍按黑合同为准字样的补充协议。该两类合同主要差别是针对同工程施工任务，对施工单位的权益保障有所降低，如要求承包人垫资建设取费标准与国家规定下浮较多付款期限延长等。风险按最高人民法院于年月日公布的关于审理建设施工合同纠纷案件适用法律问题的解释以下统称司法解释第条规定当事人对垫资利息有约定的，承包人请求按照约定返还垫资及利息的应予支持当事人对垫资没有约定的，按照工程欠款处理当事人对垫资利息没有约定的，承包人请求支付利息，不予支持。垫资行为有了定的合法性，但因黑白合同内容差异使得承包人资金支付到位滞后，完全有可能中途停工影响进度。同时黑白合同出现发包人支付给承包人的工程价款可能低于建设工程成本时，承包人不得已在施工过程中偷工减料的概率大大增加，工程质量难以得到保障，为人们的使用安全带来了隐患。司法解释第条规定当事人就同建设工程另行订立的建设工程施工合同与经过备案的中标合同实质性内容不致的，应当以备案的中标合同作为结算工程价款的根据。承包人可能据此主张自己的权利，那将减少发包人的既定盈利空间。按中华人民共和国招标投标法第条规定，招标人与中标人不按招标文件和中标人的投标文件订立合同的，或者招标人中标人订立背离合同实质性内容的协议的，责令改正可以处中标项目金额千分之五以上千分之十以下的罚款。防范措施采用风险规避的方案严格按国家法律法规进行招投标，包括分包取费付款约定签订合同等环节。施工承包合同内容简单，未采用合同示范文本合同法分则第章建设工程合同第条明确规定施工合同的内容包括工程范围建设工期中间交工工程的开工和竣工时间工程质量工程造价技术资料交付时配合更严谨，力求达到处理风险管理防范得当的同时，企业经营管理效率得到保障。对既有团队管理人员加强合同风险管理技能培训，并就培训的效果予以考核，通过有效的奖惩制度提升其合同管理能力。中南大学硕士学位论文第五章房产项目的合同风险防范成体系地修订或补充起草涉及合同风险管理方向的制度流程文本，并切实贯彻。首先在企业和员工之间就通过评审的以上文件形成僵化状态，要求各部门严格执行不得有任何改动。随时间推移结合项目进度进行固化和亮化，待团队管理能力能有效地运用解决实际问题后再变化。针对本项目制定的有关制度流程正式文本的部分文案详见附件三到附件六。④鉴于本企业自身成长程度法律和各类政策条文存在灰色区域，同时综合风险防范的应对成本等因素，前述制定的防范措施不可能以齐头并进的方式来全部同时解决所有合同风险问题，先期有所侧重的选择和从管理中缺陷较大的问题来实施，以往逐步展开完善。消费者状况之履约风险防范现状分析随着城市化进程的推进，广大房地产刚性需求的大量释放在短时期内将出现商品房供不应求的状况，房价销量双双拔高的状况将持续段时间。因由大环境和小气候的引导下，广大房地产行业消费者在购房者与出卖人存在信息不对称以及出卖人潜在的道路风险的诱因下，维护自身权益的做法就可能存在从众心理，具体表现为因专业水平受限，消费者对出卖人在前期推广中的购房广告理解不，购房者在签订正式销售合同或正式入住后认为广告上的许多许诺成为泡影，为此而提出异议并要求赔偿违约金房市变化莫测，特别是房价涨跌无常。购房者在签署预售合同或正式买卖合同前般与开发商签订认购书又称认购意向协议等，该文件是双方交易房屋有关事宜的初步确定。开发商为确保成交意向强烈的目的而在该文件中设有定金条款，购房者经常出现以各种理由要求解除该文件并退还定金按现行行业管理规定，购房者与开发商在确定买卖关系时般应用具有格式条款这法律特征的商品房预售合同。般情况下，正式签订时开发商拟定的预售合同内容不会轻易更改或补充。购房者在兑现合同承诺，如及时送交按揭贷款资料交纳首付房款按期送交办理分户产权证房产证国土证资料等，出现以预售合同是开发商提供合同内容有倾向性有利于保护开发商的格式条款，而拒绝间，材料和设备供应责任，拨款和结算，竣工验收，质量保修范围和质量保证期，双方相互协作等条件。该分则的编制目的是为了较为详细的明确承发包双方的责权利，避免从合同的角度就有不当得利的产生。防范措施采用风险减轻的方案按由原建设部国家工商总局颁布的建中南大学硕士学位论文第五章房产项目的合同风险防范设工程施工合同示范文本来签订合同。工程结算造价较承包合同所约定的总价有较大幅度增加据对以往结算