大于住宅企业，我国商业地产有望成为房地产行业的下个发展机会。从投资观来看，商业地产投资的持续能力比住宅市场强很多，而且有较高的回报率。尤其是现阶段，在城市商业体量日益可观，同时又具有交通便利位置优越配套齐备人口密集活跃的商业氛围和成熟的业态组合等优势条件，以购物中心为主流代表的大型商业地产项目成为实现土地价值和商业价值最大化的最佳载体。第节问题的提出和研究意义问题的提出商业地产的开发投资热潮是社会经济高速发展的产物，也是我国城市化进程的中国购物中心发展报告，中国购物中心产业资讯中心出版，年月，。第章大型商业地产运营管理模式研究及应用以苏州印象城项目为例必然趋势。目前，受到利益和市场机制的驱使，国内商业地产开发投资正迅速由大中城市向小城市蔓延。在宏观布局和结构上，商业地产项目扎堆盲目上马重复建设的案例愈演愈烈，严重耗费着社会资源，制约着商业地产前进的步伐。而在商业地产运营的微观层面，由于企业不熟悉不尊重商业地产运营的客观规律，单纯追逐短期利润，不仅严重影响了商业地产的科学运营和健康发展，而且给企业带来了巨大的损失甚至是毁灭性的打击。综合来看，商业地产在运营管理模式上主要存在以下四个方面的问题规划问题。许多商业地产项目前期并没有进行过系统的规划。由于缺乏体现特色品位且富有个性的主题设计，商业地产项目从内容设置到品牌引进都大同小异，由此引发日益严重的同质化危机。因此在规划中体现差异化主题化特色化成为商业地产成功的必要条件。商业地产不仅应该成为购物休闲的场所，还应该成为满足社会多元化消费者需求多样化的场所。二定位问题。现在的商业地产项目往往有摊大求洋的趋势，很多项目都追求所在区域第，甚至是中国第亚洲第，而且盲目追求高端定位。但是从成熟的市场发展来看，应该以满足区域内人群消费需求和消费特点为中心，提供有针对性的业态组合商品结构和服务。三业态选择问题。在商业地产项目运营过程当中过度依赖主力店，盲目迷信其积聚客流人气的能力。要注重对有利于形成特色差异的商户进行培养和关注。四系统专业化的运营管理问题。没有科学的运营管理模式，制定有效的方法，以避免开发商套用住宅模式来运作商业地产的行为。商业地产运营管理是门复杂的课题，涉及到多学科多方面，与商圈研究地产规划项目定位商业策划业态组合等诸多因素有关。近年来经济学社会学等学科中的许多研究都涉及到这个领域，这说明对商业地产运营管理问题的研究学科交叉的必要性。商业地产运营管理是如今业界的热门话题，它即为当地政府，投资经硕士专业学位论文大型商业地产运营管理模式研究及应用以苏州印象城项目为例学号研究生姓名指导教师姓名专业学位名称研究方向论文提交日期中文摘要大型商业地产运营管理模式研究及应用以苏州印象城为例大型商业地产运营管理模式研究及应用以苏州印象城项目为例中文摘要近年来，我国商业地产市场发展迅猛，即使受全球经济持续低迷的影响，商业地产的开发投资也始终保持着较快增长。另方面，由于我国商业地产起步较晚，缺乏相关理论和实践的指导，导致市场盲目发展，欠缺合理的规划科学的运营以及整体运作经验，造成了项目同质化情况严重等诸多问题的出现。商业地产是个新课题，作为种以全面融合地产业与商业为特色的地产形式，其成功运作需要具备相当的资源整合能力和商业运营能力，因此选择合适的商业地产运营管理模式至为重要。本文以运营管理战略管理等相关理论为指导，从商业地产的特点及其运营规律入手，通过对国内外成熟运营经验和成果的比较研究，结合国情因地制宜，利用逆向思维理论以及价值链分析方法提出了商业地产全程运营管理模式的概念和基础性工作。在结合苏州印象城商业地产项目进行案例研究与分析的基础上，根据商业地产全程运营模式在实践中的应用，印证了该理论模式的适用性。事实表明，在商业地产全程运营管理模式下，开发商投资商运营商经营者是四位体的强势联合融通协作关系，能够最大限度地提升商业地产价值，实现多方共赢。关键词商业地产运营管理模式逆向思维价值链目录第章绪论第节问题的提出和研究意义问题的提出二研究意义第二节研究的方法和研究思路研究方法二研究思路第三节研究内容与创新之处研究内容二创新之处第二章商业地产研究对象界定和文献综述第节商业地产的相关概念和特点商业地产的概念二商业地产的特点三商业地产运营管理模式的概念四商业地产运营管理的特点第二节文献综述国外商业地产相关研究及评述二国内商业地产相关研究及评述三商业地产运营管理模式的核心理论第三章商业地产运营管理模式的选择与构建第节现行商业地产运营管理模式的比较和辨析产权出售模式二物业持有模式三售后返租模式第二节影响商业地产运营管理模式选择的主要因素宏观因素二微观因素第三节商业地产全程运营管理模式的构建全程运营管理模式的构想二全程运营管理模式的基本思路三全程运营管理模式的实施建议第四章案例研究以苏州印象城为例第节项目市场调查项目简介二苏州商业地产调查分析三现状及存在问题第二节项目背景和分析项目背景二项目分析第三节项目全程运营管理模式分析项目规划二项目的建设招商选商三项目的推广运营执行第四节项目的运营成效分析第五章结论与不足结论二不足参考文献攻读硕士学位期间公开发表的论文致谢大型商业地产运营管理模式研究及应用以苏州印象城项目为例第章第章绪论房地产行业是关乎国计民生的基础性行业。方面，其公共属性决定了房地产行业的发展对国民经济金融体系以及普通民众的生活都具有重大影响。另方面，房地产行业关联度强，带动系数大，对国民经济的贡献巨大，是拉动的主要力量，也是国家的支柱产业之。住宅地产经过了十几年的高速发展，非理性价格泡沫已经严重透支了中长期价值。在宏观调控环境下，国家尤其加大了对关系民生的住宅地产的调控力度，使得住宅地产面临的情况更加复杂。商业地产在过去始终是灿烂发展的住宅地产身边的小角色，年才开始全国性活跃。据统计数据显示，从年到年的年中，全国购物中心商业建筑面积对社会消费品零售总额的，队在整合各经营者的反馈并加以分析后，便可提出改善方案，并贯彻执行，务求为经营者提供个有利的营商环境。定期检讨商户组合物业档次定位。密切留意市场变化，掌握经营者的营销状况，增加受消费者欢迎的店铺，以提升项目的市场价值。定期衡量经营者业绩的好坏及受欢迎程度，对于业绩较同业理想的经营者，管理团队进步探讨其成功之道，作为借鉴。对于营业额未如理想的经营者，则要探讨原因，并提出改善建议。在商铺续租或商铺招租的时候，这些业绩评核资料作为参考。另方面，运营管理团队亦需要定期比较项目整体的营业额，并因应消费潮流的改变，动态重新厘定考核标准。必要时，应提出提升项目档次及定位的建议，务求提高项目整体的竞争力。对商家进行精细化管理，不仅注重商家的营销业绩，而且对商家的顾客满意度进行重点管理。大型商业地产运营管理模式研究及应用以苏州印象城项目为例第四章项目的服务体系围绕提升顾客满意度建设客户满意度调查分析存在问题相关部门及商家督促改进达到顾客满意度上升的目标。通过借鉴专家对服务性企业顾客满意度和忠诚度关系研究，采取如下建设性措施注重服务最佳流程，确保服务质量，节约顾客时间。鼓励员工与顾客建立商业友谊，培育更多忠诚顾客。在促销与品牌推广活动中强调服务公平性原则，包括结果公平性程序公平性和交往公平性。④对顾客忠诚进行细分研究，通过高质量服务，让顾客有强烈信任感通过高品味文化营销活动，让顾客产生归属感。第四节项目的运营成效分析全程运营管理模式的应用最突出的贡献是使得商业地产的实体产业链与虚拟金融链形成合纵连横的立体形态，从而能够进行系列具有创新性的战略合作与资本运作。在整合金融资源优势和商业资源优势的基础上，全程运营管理以种全新锐利的商业地产模式，颠覆了人们对商业地产的想像。在快速扩张的年至年，短短年时间，苏州印象城项目的投资运营商深国投商用置业有限公司在全国获得了多个项目，至年已经开业个。这样的速度，几乎创造了商业地产的发展神话。双链合，提升商业地产运营管理执行力。针对商业地产的特殊性，全程运营管理模式实现了产业链与金融链双链互动的模式，将有限的资金投入转化为强大的资源整合平台与资本运作能力。印象城项目通过与新加坡嘉德置地美国西蒙集团等专业商业投资运营商的学习合作，建立起了套国际化的商业运营管理体系，并凭此在商业地产产业链的纵深环节运营管理控能力将成为市场制胜的主导因素。作为个资金密集管理密集技术密集的行业，商业地产的最终价值还是取决于未来运营管理能力及由此带来的现金流，因而在金融工具与运营模式日渐趋同的未来，商业地产的赢家必是运营管理的赢家。通过股权纽带在商业地产产业链各主要环节深度介入，对于打造商业地产这样件特殊的专用性商品具有重要意义。而在商业地产的产业链上，多个公司通过股权与战略合作协议所达成的契约关系，将使商业地产在实施全程运营管理模式时更加顺畅。四通过实际的案例研究论证了商业地产全程运营管理模式的可行性与适用性。实际案例中，全程运营管理模式具有良好的可行性和适用性。在以服务为运营主第五章大型商业地产运营管理模式研究及应用以苏州印象城项目为例导业态统规划的基础上，专业运营团队通过与商家签订管理公约服务协议等模式，针对商家的经营活动进行宏观上的管理和微观上的服务相结合，既达到了管理的目的，也能够有效的满足商家的需求，同时也兼顾了各方面的利益，使得多赢格局能够真正得以实现，确保了项目的繁荣。商业地产作为非常个性的资本化载体，其运营理念是丰富而易变的。商业与地产都属于地域性很强的行业，商业地产项目在进行全程运营管理过程中，既要使经营者的市场前景有保障，又要使消费者获得实惠既要对投资者的租金回报和资产增值负责，又要对开发商的投资收益负责，