门卫值班室建筑面积平方米车库建筑面积平方米厕所建筑平面平方米配电房建筑平面平方米锅炉房建筑平面平方米污水处理房建筑平面平方米污水处理池围墙道路停车场网球场运动场绿化消防表工程项目表序号项目名称项目内容面积备注老年公寓星级标准双人间单人间两栋老年公寓星级标准双人间两栋办公楼行政办公接待档案室医务室康复室会议室综合楼餐厅开水间洗衣房活动室棋牌室门卫门卫警卫值班室车库小车库厕所公共卫生间洗手间配电房锅炉房锅炉及配套设施污水处理房污水处理水池清水池围墙长米高米停车场道路羽毛球场运动场安装各类健身器械绿化花坛花池绿池假山喷水池等消防消防给水管网合计场址选择场址选择地点及占地面积经县政府同意政号，县社区老年公寓选址在县南郊，镇打算亭。占地平方米，该地为山间盆地，坐北朝南，依山傍水背山向阳，视野开阔。项目建设地址位于山间盆地北缘中部，背靠郁郁葱葱山林，向南极目远望，公里外可见，视野内为大片农田，派江南田园风光，俨然世外桃园。周边绿水环绕，无任何污染，空气清新，环境极佳。本项目选址北距县林场米，西距省道米，距县城区公里，乡镇沥青公路在门前通过，交通便捷。地理位置县地处省南部，西麓，县城南距市区公里，东至风景区公里，西离江西景德镇公里。境内有西递宏村二处世界文化遗产和多处旅游景点，山环水绕，民风淳朴，自古即享有世外桃源美誉，有良好尊老爱幼传统，是旅游休闲养老好地方。县东北邻风景区，南接祁门县，东南与休宁县接壤，西北和石台县相邻。地跨东经，北纬。县城镇位于县域中南部盆地，距芜湖公里杭州公里合肥公里。场址条件地形地貌县地处皖南山区，支脉自东北向西南延伸，横贯县境中部。境内山峦重迭，中部三府尖拜年山羊栈岭章岭方家岭等山岭群峰绵亘形成南北天然界线。县境中部高平场海拔米以上逐渐向南北两侧倾斜，南部低山丘陵海拔在米。县城位于县域中南部河谷盆地，城市建设西依东岳山，东靠余家山，漳河自西北向东南斜穿城区，城区地势西北高东南低，地面标高在米之间。气候气温县属亚热带湿润季风气候区。气候温和，四季分明，雨量充沛，湿度较大。由于地形特点，在气温分布上，南部地区太阳辐射较多，增温较快，年平均温度。北部地区太阳辐射较南部少，空气湿润，温度比南部低，年平均温度，最冷月份月平均气温，最热月份月平均气温。平均年降雨量毫米，最多年份毫米，最少年份毫米。雨量分布春夏较多，秋冬较少，故梅雨显著，伏秋多旱。年降水量集中在春夏两季，年降水日次天。全区年日照时数小时，日照率，年辐射总量千卡平方厘米。年蒸发量毫米办单位为县老年公寓有限公司，该公司实行董事会领导下总经理负责制。该公司为法人，市场化运作，自主经营，自负盈亏。该公司组织机构完善，规章制度健全，本项目在该公司直接管理下运营。管理机构组织方案体系图本项目由县老年有限公司实施管理。下设办公室财务部总务部外联部医疗康复中心俱乐部。详见管理机构图。管理机构图人力资源配置生产作业班次行政管理等为班制，医务人员三班制。年工作日年工作天，每班工作小时。劳动定员及技能素质要求本项目劳动定员人。另外视需要聘用临时护工名。表劳动定员表序号岗位班制人数备注总经理俱乐部董事会总经理常务副总经理副总经理总务部外联部办公室财务部医疗康复中心心文秘档案信息宣传资料汇总人事管理外事联络内部协调打印接待会计统计出纳财税疾病治疗康复保健养生卫生服务殡葬事务娱乐健身参观旅游环卫消防水电广播基建食堂后勤事务来宾接待入住老人安排家属接待对外联络副总经理办公室含司机财务部行政部外联部俱乐部保健医生食堂水电工锅炉房洗衣房保安合计员工来源及招聘方案本项目实行全员聘用制。本项目管理人员和医务人员应具有大专以上文化水平。其余员工应具有高中以上文化程度，经培训合格后持证上岗。医务人员应持有医师执业证书，护理人员在护校毕业生中招聘。管理人员和医护人员通过县人才市场公开招聘，其余人员通过县劳务市场公开招聘。项目实施进度建设期本项目建设期个月，年重阳节竣工开业。项目实施计划表项目实施进度表时间项目可行性研究报告编制及审批初步设计及报批施工图设计土建施工及装修设备考察订货人员培训竣工运营投资估算及资金筹措投资估算投资估算依据建筑工程费用参考类似工程造价。工艺设备费用定型设备价格根据生产厂家提供产品样本和设备出厂价及市场询价。其他费用按有关计费标准估算。流动资金按分项估算法进行估算。投资估算表详见表。建设投资分析本项目建设投资万元，其中建筑工程费用万元，占建设投资设备购买费用万元，占建设投资安装及材料费用万元，占建设投资其他费用万元，占建设投资。资金筹措本项目总投资万元，企业自筹万元申请国家服务业引导资金万元，地方政府配套资金万元，民政福利彩票公益金万元。表总投资估算表序号名称面积估算费用万元备注建筑工程设备购置安装及材料其它合计建筑工程号楼号楼号楼号楼综合楼办公楼值班室含门卫锅炉房含洗衣房职工浴室配电房污水处理站厕所车库小计二室外工程供电线及照明热力管网给排水管网污水处理水池立方米喷水池立方米道路围墙消防绿化小计三其它勘察设计费建筑单位管理费工程监理费员工培训费基本预备费小计合计四流动资金总投资财务评价财务评价依据国家计委建设部颁发建设项目经济评价方法与参数第二版，年，并参照投资项目可行性研究指南年。建设单位提供镇为，农村。从另角度看，农村老年人与其亲属起居住情况最多，达，而镇和城市水平接近。由此可见城镇老人与后代分开居住趋势较农村更为显著。我省情况也大致如此。近年来，我国人口出生率明显下降，导致家庭规模向小型化核心化转变，加之人口流动性增强，传统大家庭失去了普遍存在根基，小家庭成为主导模式。随着现代化发展，人口流动性加快及城镇地区住房紧张问题缓解，家庭小型化趋势将更加明显。家庭养老和照料功能明显弱化。这为老年公寓提供了个庞大市场。明代汤显祖有诗曰生痴绝处，无梦到徽州。徽州明清文化令多少文人魂牵梦绕，为之绝倒。本项目建设地县位于西南麓，为古徽州部分，历史悠久，人文荟萃，素有桃花源之美誉。境内山川秀丽，风景优美，保存有大量明清古民居祠堂牌坊等古建筑，西递宏村已被联合国科教文组织列入世界文化遗产名录。其深厚文化内涵历史积淀与优越自然生态环境为世人瞩目和向往。县和全省样早已进入老年型社会，据统计，全县岁以上老年人已达人，占总人口，其中离退休干部人，离退休职工人。另方面，在外定居县籍人士很多，仅江西景德镇就有十余万人。他们大多数子女已成家立业，不在身边，无人照顾，又有思念家乡之情，想回归故里，叶落归根。本项目提出后，周边市县及上海江西等地经常有人来县民政局联系入住老年公寓，目前已预约过半，部分农村老年人因子女外出工作，无精力照顾老人，均考虑由子女出资，入住老年公寓。本项目完工后，必将出现供不应求之势。本项目服务对象本项目服务对象为岁以上老人，以县及周边县市老人为主，惠及全国各地徽州籍老人。本项目栋老年公寓按入住对象分为三种类型，以适应不同需求老人。其中栋为医护型老年公寓，接收体弱多病老人和残疾人两栋为全寿命老年公寓，接收长期入住颐养天年老人栋为健康型老年公寓，接收短期年以上，年以下入住老人，经短期生活习惯后可转入全寿命老年总论项目背景项目名称县老年公寓建设项目承办单位县老年公寓有限公司法人代表承办单位概况本项目承办单位为老年公寓有有关数据。参加本项目研究其他专业提供数据。项目建设期经营期计算期项目拟年建成，经营期年，计算期年。从计算期第二年开始为满负荷经营。财务效益分析成本估算本项目为老年公寓，对入住老人收取定费用，经营单位负责入住老人日常生活起居，包括伙食及日用品支出。原辅材料费用估算原辅材料费用估算详见附表。燃料和动力费用包括用水用煤和用电费用。详见附表。折旧费固定资产投资按年均折旧，预提残值。人员工资及附加本项目定员人不包括临时工，人均月工资按元估算。修理费修理费按固定资产折旧费计算。财务费用本项目不发生长期借款和流动资金借款，不发生利息支出。其他费用其他费用是在制造费管理费用中扣除工资及附加折旧费修理费等费用，按当年营业收入估算。详见附表总成本估算表。财务分析营业收入本项目为老年公寓建设，建成后，在经营期对入住老人实行收费，按每位入住老人每月平均收费元计算。年含税营业收入万元。详见附表。营业税金及附加营业税按营业收入扣除伙食费和日用品支出费用后收入作为计税营业额，税率。城乡建设维护税以营业税税额为基数，取。教育费附加以营业税税额为基数，取。详见附表。所得税所得税税率按。按税后利润计提盈余公积金，按计算公益金。详见附表损益表。财务分析损益表年营业收入万元，营业税金及附加万元，总成本费用万元，利润总额万元。投资利润率为，投资利税率为。现金流量表计算根据逐年现金流入量和流出量编制了现金流量表全部投资。计算结果为所得税前，按折现率计算财务净现值为万元，内部收益率为，静态投资回收期包括建设期为年，不包括建设期为年。清偿能力分析本项目不发生中长期借款，未对清偿能力进行分析。盈亏平衡分析根据正常年营业收入固定成本可变成本营业税金及附加，求得盈亏平衡点为。敏感性分析根据该项目特点，选取营业收入经营成本和固定资产投资三项为变动因素，进行敏感性分析，分别就全部投资所得税前情况作出种方案，详见附表敏感性分析表。从表中可看到，变化比较平稳，在增减幅度内，其内部收益率和投资回收期都是可以接受，说明该项目具有定抗风险能力。综合技术经济指标各项技术经济指标详列于附表综合指标汇总表。可行性研究结论与建议结论市县老年公寓有限公司在省市县支持下，从实际出发，多方筹集资金，建设老年公寓，这是落实党中央国务院有关文件精神实际举措，符合国家有关政策。本项目建设将促进当地老龄事业发展，推进小康社会和谐社会建设。县为古徽州重要组