政策和行业准入分析发展规划分析市地处武陵山区。武陵山区是全国跨省交界人口最多少数民族聚居区，是全国十八片集中连片贫困地区之，是国家西部开发和中部崛起战略交汇地带。为了贯彻落实科学发展观，统筹武陵山区区域经济社会发展，国务院国发号文件首次明确提出‚协调渝鄂湘黔四省市毗邻地区成立武陵山经济协作区，组织编制区域发展规划，促进经济协作和功能互补，加快老少边穷地区经济社会发展。‛年月，国家发改委和国家民委就筹建武陵山经济协作区促进武陵山区经济社会发展进行调研。年月，国家发改委办公厅发出号†关于开展武陵山经济协作区发展规划编制工作通知‡，国家发改委牵头编制†武陵山经济协作区发展规划‡。据悉，该规划将市列为武陵山经济协作区中心城市。按照湖北省调整和完善鄂西地区经济空间布局，打造‚鄂西生态文化旅游圈‛战略规划，是鄂西生态文化旅游圈重要节点，市是鄂西地区重要旅游目地。年月日，中共湖北省委湖北省人民政府制定了†关于建设鄂西生态文化旅游圈决定‡，从而拉开了鄂西生态文化旅游产业发展序幕。年月，湖北省人民政府印发了†鄂西生态文化旅游圈建设总体规划‡。同时，按照湖北省主体功能区规划，市被列为省级重点开发区。市是土家族苗族自治州首府所在地，是全州政治经济文化中心。由于长期以来受自然条件基础设施和历史文化背景等多方面因素影响，区域整体性贫困与农村群体性贫困同时并存，城市化进程慢，发展水平低，缺乏发展极，城市经济龙头带动作用不强，工业反哺农业能力不足。但是，市资源丰富，环境优美，发展潜力无限，具有得天独厚后发优势。†市国民经济和社会发展第十二个五年计划纲要‡提出‚十二五‛期间努力抓好以工业园区为重点新型工业化建设以农业产业化为重点新农村建设以中等规模城市建设为重点城镇化建设以打造‚仙居‛建设八大生态走廊为重点生态文化旅游产业建设等‚四大重点‛，全力打造大峡谷女儿会玉露茶‚三张名片‛，深入推进优化发展环境和城乡清洁家园‚两大工程‛，着力改善民生，加强社会建设，奋力推动经济社会跨越式发展，努力建设产业结构优化生态环境良好人民生活富裕城乡统筹发展社会文明和谐‚仙居‛，为经济社会发展指明了方向。按照年月正式启动平与人民群众日益增长需求矛盾越来越突出，与老人尊严不匹配，与子女孝心不匹配。由此，发展社会养老事业已迫在眉睫，通过社会力量，修建老年休养中心，为老年人提供种全新积极健康养老模式，正是弘扬中国孝文化，继承中华民族敬老养老传统美德必然要求。该项目实施，可使名老年人入住公寓，在公寓中享受就医生活护理等全方位照顾和身心方面煅练，真正实现‚老有所养老有所医老有所为老有所学老有所乐。‛使他们子女能够从繁重日常护理中解脱出来，更好地为他们事业而奋斗。本项目实施，解决了政府想办而目前还不能办好事，更是体现了房地产开发企业回报社会，替政府分忧明智之举。项目属社会公益性服务项目，不会形成垄断经营。三区域经济影响分析本项目在两年内总投资万元，平均每年为万元。市年生产总值为亿元，以此为基数，项目将在建设期内拉动全市经济增长个百分点。项目建成后，由于采取保本微利经营策略，因此对区域经济不会造成大影响。四宏观经济影响分析本项目投资规模不算巨大，对国民经济不会有重大影响，也不会涉及国家经济安全。因此，本项目不进行宏观经济影响分析。第八章社会影响分析社会影响效果分析有利于城市发展。该项目着力营造种绿色生态居住小区，项目建成后，将带动周边经济快速发展和中等规模城市快速发展。有利于完善城市功能，对促进养老服务事业发展起积极作用。有利于第三产业发展。项目建成投入运营后，可增加上多个就业岗位，对促进社会公平，构建和谐社会保持社会稳定，将起到极大作用。二社会适应性分析当地社会环境较好，项目建设区域纳入城市规划后，周边农户希望土地得到合理开发，通过项目建设带动当地经济发展，十分向往改变自身生活环境和条件，能够积极支持该项目建设。因此，拟建项目能够被当地社会环境人文条件所接纳，能够适应当地社会环境，项目与当地社会能够形成良好相互适性。三环境效益分析项目建设地点靠近城郊，整个建筑依托当地老自然生态系统，以自然景观为主体，触合区域人文社会景观，人们通过与自然交往，达到了解自然，回归自然目。可以使居住在这里老人享受到自然生态所带来好处，做到人与自然和谐相处。四社会风险及对策分析项目市场风险市场风险是指由市场供求关系市场资源条件市场购买力水平市场消费偏好竞争对手状况发生变化，以及金融市场劳动力市场原料市场中介服务市场同类物业竞争市场等市场环境变化带来风险。在现在房地产市场竞争日益激烈环境下，本项目市场风险主要体现在老年休养中心合理经营其它项目竞争开发周期过，如今将其纳入到市场经济轨道运行，必然需要些制度法律政策调整。同时，老龄产业作为相应薄弱新兴产业，在发展起步时期，更需要政府大力支持。建议是建立和完善促进老龄产业健康发展体制和机制，落实税收等方面优惠政策。二是在项目建设规划用地等方面给予优先考虑和优惠政策。建议对老年休养中心采用政策性供地，按成本价征用，对配套商业地块开发采取市场和政策性供地相结合，优先考虑该项目建设用地。三是项目建设投资规模加大，建议项目业主积极筹措资金，加强项目管理，规范操作运行，使项目能早日开工，尽快建成投入使用。三编制依据原则†中华人民共和国城乡规划法‡中华人民共和国主席令第七十四号年月日†中华人民共和国老年人权益保障法‡中华人民共和国主席令八届第号年月日†中华人民共和国环境影响评价法‡中华人民共和国主席令第号年月日†国家发发展改革委员会关于发布项目申请报告通用文本通知发改投资号国家发改委建设部关于印发†建设项目经济评价方法与参数‡通知发改投资号第三版†规划委员会会议纪要‡†市城市总体规划‡†市城市各片区控制性详细规划‡†市国民经济和社会发展‚十二五‛规划纲要‡项目业主委托及提供有关资料。编制原则坚持科学发展观和以人为本理念，从实际出发，结合市社会经济发展现状发展目标及城市整体规划布局，全面规划，合理确定项目建设规模建设标准和建设计划，在技术可行，经济合理前提下，充分利用现有条件，采用新技术新设备新材料，贯彻节能方针，保护环申报单位及项目概况项目申报单位概况投资商名称臵业投资有限公司二法定代表，联系电话，三法定地址四注册资本人民币壹仟万元整五经营范围房地产开发开发经营国家有专项规定的从其规定。和成本控制不严使开发成本增加，使利润降低。本项目重点考虑如何严格控制开发周期和开发成本。项目市场风险控制工期首先要用科学方法来编制工程进度计划，经充分考虑到当地正常雨季和其它恶劣天气情况，使工期尽量不受正常天气环境影响。其次，要在管理上下工夫，要严格按照工程进度计划进行施工，并聘请具有良好业绩监理公司对项目进行监理。投资决策上层决策机构决策对本项目发展起着关键作用，因此要在项目前期阶段进行周密市场调查，在更多市场信息基础上做出科学决策。项目建设单位要密切留意和跟踪市场动态，做好各个阶段市场预测，及时调整策略，避免公司对项目决策滞后，从而降低投资风险，减少不必损失。第九章主要结论和建议主要评价结论老龄问题涉及政治经济文化和社会生活等诸多领域，是关系国计民生和国家长治久安重大社会问题。中国是人口大国，随着经济发展，社会进步，人民生活水平提高，医疗卫生条件改善，人寿命普遍延长。老龄人口将在今后个时期快速增长，到年将超过亿人。发展老龄事业是构建社会主义和谐社会必然要求。而当前社会养老服务发展水平与人民群众日益增长需求矛盾越来越突出，与老人尊严不匹配，与子女孝心不匹配。由此，发展社会养老事业已迫在眉睫，通过社会力量，修建老年休养中心，为老年人提供种全新积极健康养老模式，正是弘扬中国孝文化，继承中华民族敬老养老传统美德必然要求。该项目符合国家产业发展政策和投资方向，属国家鼓励发展项目。项目建设内容符合市经济社会发展规划要求，项目选址符合市城市建设总体规划，本项目建设是加快市新城区发展有效利用城市土地资源促进市经济社会发展优先发展项目。规划布局合理，设计方案可行，项目经济效益和社会效益良好，说明项目资源配臵效率较高，体现了项目方案经济合理性项目社会影响效果显著，对于促进市城市空间优化布局具有明显带动作用项目在资源开发及综合利用节能环保建设用地等方面符合政府对企业投资项目核准有关要求。建议对该项目给予核准。二主要措施建议多年来，老龄产业涉及许多领域均具有社会福利性质，长期处于市场外循环真空地带，如今将其纳入到市场经济轨道运行，必然需要些制度法律政策调整。同时，老龄产业作为相应薄弱新兴产业，在发展起步时期，更需要政府大力支持。建议建立和完善促进老龄产业健康发展体制和机制，落实税收等方面优惠政策。在项目建设规划用地等方面给予优先考虑和优惠政策。建议对老年休养中心采用政策性供地，按成本价征用，对配套商业地块开发采取市场和政策性供地相结合分和成本控制不严使开发成本增加，使利润降低。本项目重点考虑如何严格控制开发周期和开发成本。项目市场风险控制工期首先要用科学方法来编制工程进度计划，经充分考虑到当地正常雨季和其它恶劣天气情况，使工期尽量不受正常天气环境影响。其次，要在管理上下工夫，要严格按照工程进度计划进行施工，并聘请具有良好业绩监理公司对项目进行监理。投资决策上层决策机构决策对本项目发展起着关键作用，因此要在项目前期阶段进行周密市场调查，在更多市场信息基础上做出科学决策。项目建设单位要密切留意和跟踪市场动态，做好各个阶段市场预测，及时调整策略，避免公司对项目决策滞后，从而降低投资风险，减少不必损失。第九章主要结论和建议主要评价结论老龄问题涉及政治经济文化和社会生活等诸多领域，是关系国计民生和国家长治久安重大社会