新城，包括旧城改造和新城建设两部分，区委区政府不失时机地把新城建设重点由发展工业转变到整体开发建设，逐步完善了新城的功能定位，开展了规划设计基础建设招商引资等卓有成效的开发建设工作。项目由来作为永定新城的组成部分，新区经过多年开发建设，已建成永定大道车站路等五条街道公路，基本形成了两纵三横的交通主干网络。常张高速公路张罗公路两条区域性公路交汇于新城，使新城成为连通长沙自治州交通网络的交汇枢纽，城市公路交通事业得到较大发展，目前已建成了长沙长途汽车客运站，开通了与老城区相连接的路公交车。另外，城市供水排污管渠电路通信有线电视网络主干道基本拉通。随着长沙火车站的改造建成，依托高度集中的火车站旅客人流，老火车站带已建成了比较繁华的商业服务街区。据统计，从年至今，永定新城内共审批建设各类项目个，项目建设用地面积达到亩其中临时用地面积亩整个新城各类建筑面积达到万平方米其中居民农户住宅面积万平方米。年以来，该区域的国内生产总值年均增速达到。由于新区在基础设施建设上缺少足够的资金投入，目前仅在老火车站带建成城市街区，仅有条通过以土地置换招商换来的真正意义上的街道，仅有个城市广场老火车站广场，包括城市路网在内的基础设施建设很不完善，存在严重滞后现象。目前，国家西部大开发和中部崛起战略正在加快实施，省委省政府已经启动第二轮湘西地区开发，并把打造长沙世界旅游精品摆到与长株潭同等重要的战略地位。长沙市在年政府工作报告中提出年的城市发展目标加快城市建设和其它基础设施建设，着力打造经济发展平台。以构建产业发展物质技术平台拓展产业发展战略空间为核心，在完善城市功能改观城市面貌上争取实现重大突破。以此为契机，长沙市政府计划通过招商引资，开展新区的基础设施建设，推动其社会经济快速发展。项目提出的理由改变城市基础设施落后面貌，改善人居环境的需要新区是永定新城的主要组成部分，其城市基础设施建设极不完善。是城市公路交通的发展与永定新城作为全市公路交通枢纽的地位极不适应。从城市交通方面来看，常张高速公路张罗公路及正在建设的堪称全省之冠。流水沿层节理缝隙溶留溶蚀，多形在犬牙奇突的峰脊，进而成峰林和石灰岩孤峰。另发育有石林漏斗落水洞地下暗河等。共同构成复杂的峰丛谷地形与丘陵漏斗洼地形溶蚀山原地貌。山地岩层倾角不大，形成单山形态，且山地山原的西北角不大，形成单面山岗形态，山地山原的西北坡与北坡分别缓于东南坡与南坡。山原边缘部分为近似壁立的悬崖峭壁，山高谷深，第章总论项目背景项目名称长沙市新区基础设施建设工程项目建设单位简况长沙市经济发展投资集团有限公司是经市委市政府批准于年月组建成立的家国有独资公司。公司主要职能是服务于市委市政府的投资决策，担负城市基础设施建设及其管理工作。同时，拓展业务经营，发展城市经济。公司注册资本人民币亿元，按中华人民共和国公司法规范运作，实行总经理负责制，设有总办党办工程部财务部经营管理部审计监察部投资发展部征地拆迁部行政管理部采购办公室和法律顾问室，是资本和知识密集型企业。现有员工人，中专以上学历员工有人，占员工总数有高级职称人，中级职称人，初级职称人，占员工总数的至年止，公司资产总额达亿元。年以来，公司从国家政策性商业性外国政府及外资银行国债资金等五个渠道共融得资金亿元。在城市建设项目方面，年以来，先后兴建了子午西路期永定城区防洪堤城区截污干管大庸桥公园子午公园张清公路助农路等城市基础设施工程投资改造了回龙路城区道路绿化主干道亮化和交通指挥灯等工程为张清公路二期张罗公路张桑公路常张高速联线等省属投资项目筹集了地方配套资金承担了永定西路大庸西路等工程投资的债务偿还兴建了城市污水处理厂城市垃圾处置场投资在建的项目工程主要还有新火车站五大片堤防南庄坪官黎坪鹭鸶湾彭家巷胡家河子午西路机场路扩建且住岗片区城市道路建设助农且东岗东路等工程。在资本扩张和经营上，年以来，公司先后通过政府划转收购控股组建等手段，划转了市中国旅行社，收购控股了市土地房产开发公司长康制药公司，组建并控股长沙景区环保旅游客运公司，新开办了长沙火车站广场建设开发公司长沙市城市污水处理和城市垃圾处置公司。短短年，公司由开办时人团队发展到现在拥有员工人，公司由个发展到现有二级公司个三级公司个参股公司个的集团公司。年收入亿元。公司多次被评为市省先进企业，并获得省金融行业讲信用重合电力采掘食品机械纺织化工建材印刷冶金为主的工业体系。年，全市实现生产总值亿元，比上年增长，为建市以来增长速度最快的年。旅游接待总规模达到万人次，旅游总收入达到亿元，分别增长和。规模工业完成增加值亿元，同比增长实现净利润万元，比上年增长倍实现利税亿元，比上年增长。农业增加值达到亿元，同比增长。社会消费品零售总额实现亿元，同比增长。全市完成财政总收入亿元，其中般预算收入亿元，同比分别增长和。城镇居民人均可支配收入达到元，农民人均纯收入达到元，分别比上年增长和。生态环境不断改善，主要污染物减排任务全面完成。目前的新区是长沙城市总体规划中永定新城的部分，在行政上属于西溪坪街道办事处管辖。西溪坪地区作为城市部分来开发建设最早可追溯至世纪年代早期。年月，经省人民政府批准，市委市政府成立了长沙旅游经济开发区，包括七个功能小区。西溪坪作为旅游工业开发区，是长沙旅游经济开发区的区，其功能定位和建设目标是引进外资从事高科技高新工业产品开发，发展以商业金融为主的第三产业，围绕旅游建设批无污染高科技企业。其管理机构为区委区政府成立的西溪坪旅游工业开发区管委会，并接受长沙旅游经济开发区管委会的统管理。同时，市委市政府还就西溪坪的开发明确了些优惠政策。此后至年的八年间，西溪坪开发坚持以地生财滚动发展的思路，积极招商引资，大力实施两点线城市建设带动战略，规划建设项目多个，完成投资多个亿，相继完成了长沙老火车站客运站改造，建成了鸬鹚湾大桥，拉通了永定大道，建设了长沙小商品市场万门程控电话大楼第三自来水厂等批重大基础性项目，西溪坪与老城区实现了物理上的对接，开发建设取得了初步成效。西溪坪作为永定新城提出并进行开发建设，是从新世纪开始的。年，市委市政府在关于进步加快小城镇发展的意见张发号中明确提出，永定区要以西溪坪为重点，高起点规划，高标准建设，并逐步建设成为永定区的政治经济文化中心，对西溪坪进行了新的定位。年，区委区政府把开发建设西溪坪新城，扩大城市容量当作项重要内容写入全区十五规划纲要。年，区委区政府提出建设长沙旅游核心服务区的发展战略，并在当年的全区第四次党代会上作出了加快建设西溪坪新区的重要工作部署，明确要求以建永定新区创旅游新城为奋斗目标，以区直机关搬迁和科技工业园建设为契同等荣誉称号。可行性研究报告编制依据长沙市城市总体规划长沙市国民经济和社会发展第十个五年规划纲要长沙市新区控制性详细规划长沙科技工业园总体规划设计长沙市人民政府张府阅号关于市经投集团公司向国家开发银行贷款项目有关问题的会议纪要长沙市人民政府令第号长沙市城市房屋拆迁办法长沙市人民政府张政函号长沙市人民政府关于更新市城区基准地价的通知项目用地地形图国家发改委建设部联合颁发的建设项目经济评价方法与参数第三版其他有关专业设计规范建设单位提供的其他各项基础资料。项目提出的理由与过程项目提出的背景项目区概况长沙市位于湖南西北部，澧水之源，武陵山脉腹地。是年经国务院批准成立的省辖地级市。全市辖永定武陵源两区和慈利桑植两县，总面积平方公里，总人口余万。长沙市地处中亚热带山原型季风湿润气候区，境内气候温和，四季分明，光热充足，雨量充沛，土地肥沃，自然资源丰富，是全国十大水电基地之，有大理石之乡杜仲之乡的美誉。长沙以旅游立市，其丰富独特的旅游资源名闻遐迩冠绝寰宇。境内集山峻峰奇水秀谷幽洞美林翠于体的武陵源自然风景区由长沙森林公园索溪峪天子山三部分组成，总面积平方公里。整个景区以世界罕见的石英砂岩峰林峡谷地貌为主体，三千翠微峰，八百琉璃水，神姿仙态，风致天成，冠绝天下，被誉为大自然的迷宫天然博物馆地球纪念物扩大了的盆景缩小了的仙境。年月，联合国教科文组织将其列入世界自然遗产名录。除此之外，武陵之魂天门山国家森林公园百里画廊茅岩河漂流亚洲第洞九天洞等自然景观以及五盘山道教圣地江南名刹普光禅寺贺龙元帅故居等人文景观亦都别具特色另有风韵。长沙是少数民族地区，居住着土家族白族苗族，此外还有少数的满族侗族瑶族等少数民族，少数民族占全市总人口的百分之六十。各少数民族在长期的历史发展中，形成了他们独特的绚丽多彩的风情习俗，具有鲜明的民族特色和地方特色。建市以来，长沙市以大开放大开发大引进的姿态和步伐走出了条大发展之路，城市基础设施不断完善，经济飞跃发展社会各项事业突飞猛进。个布局合理设施齐全环境优良文明整洁，富有地方特色的旅游新城矗立在人们面前。全市已基本形成以旅游工艺品开发万元，与上年同期相比下降。全区房地产开发企业购置土地面积万平方米，与上年同期相比下降见下图。但与此同时，土地价格大幅上升。据长沙国土资源局统计结果，年全市城区土地出让成交均价为万元，年上升到万元，同比增长，至年，城区土地出让成交均价达万元，同比增长见下图。项目升值潜力分析与价格预测价值潜力分析项目所在地土地预期升值潜力由其所在地未来区域经济发展居民商业投资和住宅投资需求项目区位等因素共同决定。当地区域经济未来增长潜力项目所在地长沙市是国内外有名的旅游城市，拥有长沙国家森林公园天子山自然保护区索溪峪自然保护区和杨家界四大景区，风景游览区面积平方公里，是中国首批入选的世界自然遗产世界首批地质公园国家首批级旅游景区。年，全市各景点共接待国