极联系多家职业培训学校，招募和储备批接受过培训员工，另外应从社会招聘中引进些有经验有能力骨干员工和中高层管理人员，并以完善规章制度和有力培训使服务团队达到企业和顾客要求。第三章项目定位主题定位根据本项目所处地理位置特点差异化经营理念，本着以特色立足顺应行业发展思想，本项目定位为绿色高档酒店式公寓。酒店单套面积不用过大，主要满足企业高级白领和大红门商圈商人以及部分经常坐高铁来京办事高端人士。功能定位休闲商务宜居式酒店公寓定位主要依据是项目所在地周遍环境和交通特点。此区域多所各种大型巨型市场，经济比较活跃，长短住户都有。另方面，由于便捷地铁交通，也适合中关村西单国贸高端白领过来入住。市场定位本项目市场定位于为中高端消费者提供幽雅便利舒适环境与高效率服务。目标消费群体为国内外在大红门地区经商商人及依托便捷交通方便上班高管和经常通过高铁来京高端人等。项目建设方案及规划设计定位本项目建筑面积平米，地下层为设备层及洗衣房等后勤保障设施所在层。二层为大堂服务台餐厅商业等配套功能性服务设施，三层及以上楼层为客房。具体设计见建设规划图纸规划设计定位以绿色休闲时尚体现国际化风格表现形式为主调。价格定位租金为美元平米每月。实际定价将依据有关规定及参考同业价格制订销售方式定位在销售中采取以与各旅行社房屋中介合作为基础，商务促销和协议签定为主攻方向，网络销售与传统销售形式相结合销售方式。第四章营销策略销售客户旅行社客源以客房价格作为杠杆，在旺季追求利润最大化，在淡季追求高客房出租率，吸收各旅行社团队。在与本地较大旅行社建立联系同时，对外与广东上海港澳台各地及国外旅行社合作，力争作为指定酒店，其中北京各旅行社作为重点，他们客源是酒店重要基本客源。为保证在与竞争对手价格基本相同条件下保证较高开房率，需要做好与各大旅行社计划调度部门及社领导商务公关活动。商务客源与各个房屋中介公司合作和在大红门地区做适当广告就不愁大批长期客户入住。散客客源散客客源市场开发，是影响酒店经济效益重要因素，酒店要在有限客房条件下提高收入，必须适当提高入住客人散团比例。在开拓散客市场目标上，重点是通过北京南站到达高铁客户资源。具体计划采用如下销售方式与高铁服务和杂志合作，进行宣传。加强与本地企事业单位联系，争取成为其接待外地客人订点酒店针对散客，实行客房餐饮捆绑销售，客人在酒店入住，可同时在餐饮娱乐方面享受不同程度优惠，并可统结算根据不同客人需要，设计多种房间包价套餐含客房餐饮大力发展长住客户，针对长住客户，给予定奖励或优惠。餐饮销售增加菜品品种和特色菜，提高菜品质量，是酒店餐饮业务需要常抓不懈工作，同时酒店还计划通过如下销售策略推动餐饮销售举办美食节，扩大餐饮知名度根据每年节庆推出相应团圆宴谢师宴长寿宴婚庆宴等开展有奖市场开发，是影响酒店经济效益重要因素，酒店要在有限客房条件下提高收入，必须适当提高入住客人散团比例。在开拓散客市场目标上，重点是通过北京南站到达高铁客户资源。具体计划采用如下销售方式与高铁服务和杂志合作，进行宣传。加强与本地企事业单位联系，争取成为其接待外地客人订点酒店针对散客，实行客房餐饮捆绑销售，客人在酒店入住，可同时在餐饮娱乐方面享受不同程度优惠，并可统结算根据不同客人需要，设计多种房间包价套餐含客房餐饮大力发展长住客户，针对长住客户，给予定奖励或优惠。餐饮销售增加菜品品种和特色菜，提高菜品质量，是酒店餐饮业务需要常抓不懈工作，同时酒店还计划通过如下销售策略推动餐饮销售举办美食节，扩大餐饮知名度根据每年节庆推出相应团圆宴谢师宴长寿宴婚庆宴等开展有奖销售活动，如福寿宴良缘宴，赠送客房，折价券及鲜花赠送等活动通过与旅行社和导游合作，增加旅行社指定用餐，增加团队自点餐和风味餐消费。提高回头率措施通过促销，把客人吸引进来，留住客人，提高回头率是关键所在，只有留住客人，让客人满意才能提高回头率，才能保证酒店客房出租率和餐饮收入稳定上升。留住客人手段除了良好硬件配套措施外，还要为客人提供良好软件服务包括服务餐饮菜品质量其他营业部门高标准服务等，同时也可以采用些赠送和让利措施如推行住房消费积分卡，消费达到定金额或住房数量，享受赠送房，赠送娱乐服务和优惠折扣奖励。销售激励制度酒店将根据实际情况，制定针对酒店销售部前厅餐饮部等部门销售奖励制度，保证员工促进酒店销售积极性，如制定内部员工合理客房提成奖励制度。针对各合作单位和个人指定奖励政策。第五章投资估算和资金筹措投资估算本项目整栋共层，地上层，地下层，每层平米，共计平米。整体投资估算为千万元。资金筹措待双方确定合作后，根据合作方式确定双方权责及出资比例方式。第六章财务分析与赢利预测财务分析根据目前酒店附近类似酒店客观消费水平及平均入住率，结合酒店出租情况，计算有效醒服务等，由于些酒店公寓不仅仅是纯居住功能，具有了项目商务兼办公功能市场上开始出现了纯粹面向办公功能行政公寓，所以部分写字楼所能提供服务项目将会慢慢融合进来。本项目拟订价格与服务设施项目名称租金水平美金月套使用面积户型本项目居配套设施与服务购物中心健身中心游泳池中西餐厅超市咖啡银行酒吧商务中心药店诊所美容洗衣店多功能厅本项目与其他项目相比较优劣势分析项目优势得天独厚地理位置位于大红门商圈西邻，三四环路中间，距离新崛起北京南站高端人群到达地点比较近，非常适合经常往返北京各种高端人士长期居住。同时，北京园博园建成和南水北调卢沟桥水系全面恢复，将为南城高端居住人士提供比较便捷休闲场所。便捷交通距离北京西站北京南站北京站南苑机场都比较方便，同时通过地铁号线和地铁号线到达北京最繁华中关村西单国贸大红门商圈都是车直达，不到半小时路程。特别是距离承担整个北京乃至北方服装五金小商品大红门商圈不足钟路程，租住便捷服务到位设备齐全酒店式公寓，势必适合来京做生意中外商贾需求。绿色环保宜居环境由于是新建项目，本项目将充分利用项目后发优势，在设计建设用材方面都将广泛引进节能环保概念和产品。经营成本优势由于本项目开发用地是合作方自有用地，所以在项目前期开发方面大大节约了费用，同时由于合作方特殊身份，也方便项目前期报批，节约了时间和资金成本，为项目成功运用奠定了比较好基础。项目劣势品牌自主品牌在经营初期将有个相对长期创立过程，管理体系经营支持体系都需要在工作中不断磨合总结和改进。加盟品牌能迅速获得个成熟销售网络，并能在管理上得到指导。但加盟经营将限制本身长远发展，加盟费用提升了经营成本。人力资源做为个高端项目，不同于般意义上盖房子，收租子，项目要求有专业团队进行策划宣传设计规划建设以及后期管理，所以在项目实施之初要重视人力资源储备和建设。分析与解决方案综合各方面情况分析，本项目得天时地利政策市场资金优势，但项目品牌和团队建设是个问题，有待解决。酒店经营在于市场拓展和成本控制，在市场拓展方面，因为有便捷交通和北京政策方面契机以及地理位置优势，所以关键客源问题将迎刃而解。所以在客源问题解决以后，管理人员专业度和员工素质与储备将突显出来，对此，在招聘中应积极联系多家职业培训学校，招募和储备批接受过培训员工，另外应从社会招聘中引进些有经验有能力骨干员工和中高层管理人员，并以完善规章制度和有力培训使服务团队达到企业和毛收益。年有效毛收益出租建筑面积日租金水平年平均出租率。以年有效毛收益为基础分别计算出管理费用营业税城市建设税教育费附加房产税维修费保险费等，确定年总费用。各项费用标准为管理费为年有效毛收益营业税为年有效毛收益城市建设税为年有效毛收益教育费附加为年有效毛收益维修费般为重置成本保险费般为重置成本二自营项目收益测算，自营项目收益主要包括酒店客房出租收益根据酒店标准客房数量套房数量相应价格表折扣率年平均出租率，求得年客房出租收益。即年客房出租收益标准客房数每天标准房报价折扣率平均出租率天豪华套房数每天豪华房报价折扣率平均出租率天酒店商业经营收益根据商场每平方米营业额商场营业面积相乘计算，即年收益每天每平方米商场平均营业额商场营业面积天酒店各种餐饮收益酒店有西餐中餐风味餐厅宴会厅咖啡厅等，计算比较复杂，但由于酒店客房计算相对简单，且数据较准确，实际计算时，可以按年客房出租收益为基数乘以定系数，根据有关调查，北京四星级酒店中此系数大约为。既年餐饮收益年客房出租收益系数。酒店其他营业收益包括娱乐健身房会所等收益，这部分收益涉及项目多，每项数量小，为了简化计算，可根据酒店主营总收益为基数乘以定系数，主营收益包括酒店客房收益商场商品营业收益各种餐饮收益对外出租办公楼收益。其他营业收益酒店客房出租收益商场商品营业收益各种餐饮收益对外出租办公楼收益系数。根据有关调查，北京四星级酒店中此系数大约为。自营项目成本费用测算三自营部分成本费用，酒店成本费用基本计算公式应表达如下年自营部分成本费用生产成本管理费用财务费用各种税费利润生产成本商场商品进货成本餐饮进货成本客房周转物品成本娱乐健身房咖啡厅会所等周转物品成本燃料动力费酒店所有人员薪金。商场商品进货成本商场营业收益百分比左右餐饮进货成本餐饮营业收益百分比左右客房周转物品成本客房营业收益百分比左右娱乐健身房咖啡厅等周转物品成本酒店其他收益百分比左右燃料动力费年用水量用水单价年用电量用电单价年耗煤气量煤气单价年耗燃油量燃油单价四酒店成本计算酒店所有人员薪金营业人员数量营业人员年平均收入管理人员数量管理人员年平均收入辅助人员数量辅助人员年平均收入管理费用摊销费用其他管理费用其他管理费用项目主要有工会经费，般按酒店所有人员薪金总额计算保险费用，般按酒店年营业总收益计算营在于市场拓展和毛收益。年有效毛收益出租建筑面积日租金水平年平均出租率。以年有效