（终稿）御景铭洲房地产开发新增项目投资可研立项可行性报告.doc（最终版）

重庆市规划局渝规选证北龙字第号文。

国家省市颁布有关设计的技术规程规范和有关规定。

重庆重庆有限公司关于御景铭洲项目的有关文件。

重庆市规划局提供的建设用地红线地形图。

四可行性研究报告之内容及主导理念可行性报告的主要内容项目的市场分析及项目的优势分析项目的选址与建设条件项目的规划方案项目的实施进度安排投资估算资金筹措经济评价风险分析并提出结论性的意见。

该项目按照精心组织配合建设的原则，通过有效的营运，实现项目良好的经济与社会效益，从而达到业主对资产的营运保值增值的目的。

论证的过程本着客观科学和谨慎性原则进行。

五项目主要技术经济指标御景铭洲主要技术经济指标表序号项目指标总用地面积总建筑面积绿地面积约容积率绿地率商业办公面积车库及设施第二章市场分析重庆市房地产市场分析年月，重庆被批准设立为中国第四个直辖市，由此拉开了国家开发西部的大幕。

作为西南地区和长江上游地区最重要的中心城市，全国重要的工业基地，交通枢纽和贸易口岸，再加上优惠的政策，良好的投资环境以及前景广阔的市场，使重庆作为新轮投资的热点地区，大量的国外资金和国内资金涌入重庆，寻求投资发展，激活了重庆的经济环境，带旺了人气，为重庆经济的迅速发展提供了大量的机遇和条件。

随着国际国内实力雄厚的财团公司进入重庆，国内外驻重庆机构代表处的设立以及本地区迅猛发展形成的个人财富，成为重庆房地产产业发展的强大动力。

重庆市房地产市场的发育程度和价格水平与沿海城市相比存在较大的差距，但发展速度较快，特别是年月设立直辖市以来，持续增长的需求成为重庆市房地产发展的巨大动力。

中房指数显示，年重庆市保持了最大的涨幅，从分类物业指数看，重庆市也显现了较大的涨幅。

市场前景重庆市位于长江上游，地处我国中西部结合地，为巴渝文化的发源地，物整体高度不超过米。

区为纯住宅区。

单体楼采用地下层，地上层的建筑形式，建筑物总体高度不超过米。

其他布置多层。

住宅以层架空绿化。

地下层主要用于车库，使小区形成人车分流。

人防设计按重庆市人防规定设计。

第章总论通过御景铭洲项目组严密的市场调查工作，我们获得了该项目所处区域内的人流车流竞争楼盘行业分布居民状况以及目标客户的第手资料，整理分析后总结了多种建设方案，通过对比，从财务和营销角度分析了御景铭洲建设的必要性和可行性，最后形成了本报告。

报告编制过程中所遵循的有关法律法规及政策无重大变化。

项目所在地重庆市的社会经济发展战略不发生重大调整。

本报告财务预测期内有关信贷利率税率汇率在正常范围内波动。

无其它人力不可抗拒因素及不可预见性因素所造成的重大影响。

第节项目概况项目名称重庆御景铭洲二建设单位重庆置业有限公司重庆房地产开发有限公司三项目负责人重庆置业有限公司王晓燕重庆房地产开发有限公司张力丹四建设地点重庆江北区五里店立交桥五桂路五建设性质新建。

政府补偿用地。

六用地面积，七用地性质住宅商业办公八建设规模用地面积，建筑面积，住宅，商业面积，地下车库及设备。

九总投资及资金筹措总投资万元，自筹万元该项目后期投入资金由重庆房地产开发有限公司自筹和以滚动开发的形式解决。

十容积率十绿地率第二节项目背景建设单位基本情况重庆房地产开发有限公司成立于年，位于重庆市渝北区龙溪镇松石大道，在重庆地产业矗立已逾年，成功开发了龙脊小区，白鹤林小区，龙渝大厦，小区等近万平方米的项目，而即将推出的﹒御景豪庭，更是人呕心沥雪后的又佳作。

在年，公司被重庆市工商局渝北区分局认定为重合同，守信用企业。

公司实力雄厚，集开发策划营销物业管理于体，实行专业化流水线服务，公司主要成员毕业于重庆大学等名牌大学，能力出众结构年轻充满活力。

加之公司管理上奉行以人为本，麾下精英团队精英永驻。

公司立足于市场致力于专业化服务，诚信为首，本着服务生活每于年月日顺利通车，工程质量优良。

五黄路总投资超过亿元。

与金科创新能达公司的合作开发通过以地换路模式，我司获得五里店周边数百土地作为投资补偿，先后与金科创新能达等公司联合开发了金科花园江南山水创新绿色家园等项目，开发面积约万平方米，项目已全部完工，投资约亿元。

投资修建天缘居项目由我司与天赐物业发展有限公司共同投资开发的天缘居项目，工程总建筑面积万多平方米，工程投资超过万元。

现进入工程首尾阶段，将于年月正式交房。

三项目提出的必要性房地产业素有永远的朝阳产业之称，同时又是切经济活动的基础和载体，国内外经济增长的历史和理论反复证明，房地产业对于经济发展具有高度的敏感性和超前性，经济高速增长的过程必然是以房地产的高速发展为前提和主要内容。

我国经济的高速增长也带动了房地产业的高速增长。

此外，房地产业作为第三产业的龙头被确定为国民经济新的经济增长点，国家正采取各种措施鼓励和支持房地产业的发展，我国的房地产业将进入个大发展大提高的时期。

从市场潜力来看，目前我国城镇人均住房仅平方米左右，虽比改革开放前提高了许多，但与些发达国家和中等国家相比，还相差几倍，市场潜力十分巨大，且我国目前的人均收入房价比为五倍左右，正处于世界公认的三至八倍的中等水平，住房消费正符合目前中国大多数人的消费水平和消费需求，成为当前乃至今后相当长的段时间内的消费热点，市场将会保持相当长时间的旺盛期。

年，重庆经济以上的速度增长，高于全国，其经济增长速度列全国第位，西部第位。

根据重庆市计委的报告，年全市的预计增长。

重庆的房地产业出现了平稳发展的好势头。

重庆市目前的城镇人口住房面积为平方米，低于全国的标准水平。

按照国家的相关规划，到年城市化率要达到的目标，而重庆市目前城市化率仅为，低于全国的水平，加之西部大开发给重庆带来的机遇，重庆十年后的城市化率将超过全国的平均水平。

按此测算，至少有万农村人口移至城市，如果三分之的人口移至主城区，那么对于房地产产品的需求量会有进步的大幅度增加的可能性并且，目前重庆市城镇人均居住面积平方米，按照建设部等部门的规划，到年的宗旨，以安居小康为出发点，为置业者量身打造出充分融入现代生态概念的居家时代。

尤其是即将推出的﹒御景豪庭，无论从市场定位，户型设计，还是到环境配套，他都更富于人性化特征，是专为热爱生活渴求完美的置业者精心雕琢量身定做。

每处，每步无不彰显匠心独具。

重庆置业有限公司系企业集团的全资子公司。

企业集团实力雄厚人才资源丰富，投资领域横跨基础设施及不动产开发，投资地域包括北京深圳大连昆明重庆等地。

置业秉承自强不息厚德载物的企业精神，坚持尊重资本善待人才的经营理念，凝聚了批既具专业水平又富有实践经验的博士硕士群体，共同打造人才高地，创造企业品牌。

二项目提出的理由符合城市建设规划为了加快北部城区的开发建设，结合江北区以及五黄路的城市建设规划，根据我司与重庆市北部城区开发建设办公室签订的北部城区五黄路项目建设投资补偿合同约定，我司拟以以路换地投资模式所获得的江北区五里店岩口合作社补尝土地与渝北区龙塔十七社补偿土地进行时尚社区巴蜀城项目组团工程开发建设。

因此，该项目的建设不仅符合江北城市建设规划，同时，又符合江北五黄路的区域规划建设要求。

区域市场消费需求增大北部新城的大开发带动了江北渝北两个区的经济发展，房地产业在这两个区的发展也十分迅速，特别是以五黄路的迅速北崛起，带动了红黄路红旗河沟黄泥滂红石路红旗河沟大石坝欧式条街为主的区域的快速发展，中高档住宅成了重庆主城区市民的抢手货，金科花园皇冠花园已经断货。

迅速填补市场需求的空白，释放江北区居民的居住压力，对政府和民众都是件功德无量的好事。

企业品牌较好重庆公司和重庆房地产公司，是房地产市场上的两支劲旅。

曾经建设的项目深受重庆市民的宠爱。

重庆有限公司是专业从事房地产综合开发的企业。

公司始终坚持务实诚信卓越创新的企业理念，理性开发，稳步发展，先后成功开发投资修建五黄路我司通过以地换路中标后修建的五黄路，积极组织资金，排除了大量拆迁等干扰因素的影响，组织施工监理单位保质保量进行了五黄路建设花园西苑小高层小户型中建科置业新牌坊从上述品质较高的楼盘销售情况来分析，多层住宅小区每平方米的平均售价在元左右，小高层高层住宅每平方米的平均售价在元左右，且大多数楼盘销售形势良好。

但同时我们发现，这些楼盘的市场定位基本上是针对收入较高的二次置业者，户型面积较大，总房价较高，由于市场容量有限，同类型的楼盘销售已出现疲态，而针对这阶层的新盘还在不停的推出近期规模较大的楼盘有海洋之星佳华小区渝丰花园茶园小区等新盘，销售风险越来越大。

因此，必须改变市定位，针对新人类推出新概念住宅，才能取得市场份额。

四市场定位客户定位主力客户群江北区的富裕阶层和重庆市的中高级白领阶层商人。

►主力客户群特点收入较高有定的财富积累因旧城改造有江北情结的家庭高收入的机关工作人员在江北区的经商者创业公司等中小企业主商人机关公务员白领人士投资群体来渝投资者户型价格定位►项目定位中档高尚生态楼盘►规划形式蝶形塔式建筑住宅商务公寓座均为层。

座户型配置层为住宅标准层，每层户，均为室厅卫厨面积为户每套价格万元层层为跃层，面积为户每套价格万元均价元商业略第三章建设规模与选址第节建设规模项目总占地面积约，总建筑面积约。

小区内建筑以二类高层为主，辅以临街的多层裙楼，建筑物功能拟以住宅商业及办公车库为主，辅以小区内的配套设施建设。

项目绿地面积约，绿地率，容积率，泊车位约个，居住户数约户。

项目工程预计总投资万元人民币，由重庆置业有限公司出地，重庆房地产公司出资联合投资开发建设。

在开发建设此项目过程中，以重庆房地产开发有限公司为主。

第二节建设内容项目位置紧邻江北区五黄路五里店黄泥磅，双向车道，米宽城市快速干道，背靠龙