（终稿）怀化广场新增项目投资可研立项可行性报告.doc（最终版）

该项目地上二十八层，地下两层。

其中负层为超市及潮流街，负二层为停车场和设备用房，至五层为百货商场，六七八层为餐饮娱乐，八层以上主楼栋为酒店及写字楼，栋为住宅。

整个工程包括征地建安工程道路绿化等，经投资估算，本项目总投资为万元。

建设期含前期工作按年实施。

本项目资金来源，申请贷款万元，余下由建设方融资自筹及预售房款解决。

经计算本项目投资利润率为所得税后所得税前，投资利税率为，全部投资财务内部收益率为税后税前，全部投资财务净现值为万元税后万元税前，投资回收期为年税后年税前。

其贷款偿还期为年，满足银行的还贷要求。

同时，财务敏感性分析表明，本项目具有较强的财务抗风险能力。

飞达新世纪广场的建设，将为怀化市中央商务区的建设，迎丰路的改造，改观市容市貌，做出巨大贡献。

对于提高城市品位，强化中心城市功能有很大的促进作用必将成为城区新的经济增长点，开发后产生的商贸规模效应和辐射效应，从而增加税费收入将有效地创造新的就业机会，确保方社会的稳定，创造出良好的经济效益和社会效益。

二城市概况及建设条件城市简况怀化市位于湖南省西南部，东径，北纬，地理特征正处云贵高原与湘桂丘陵的过渡地带。

怀化市域是个狭长地理单元，南北长达，东西宽约，形似跑兔。

它东倚雪峰山脉，与常德邵阳娄底交界北靠武陵山脉，与湘西自治州张家界相连西与重庆黔江的秀山酉阳以及贵州的铜仁凯里地区为邻南连九万大山，与广西桂林三江龙胜等地接壤。

素有黔滇门户全楚咽喉之称，今有湖南西大门之美誉。

怀化历史悠久，古称荆楚之地。

早在新石器时代，这里的先民们就进入了原始农业和家畜饲养经济为主的定居生活。

秦高速公路怀化段通车，国道和国道的改建，芷江机场的复航等批重大基础设施建设，以及与邻省贵州和广西相连的公路路况改善，使得怀化这区位优势更加明显，投资环境得到进步改善，从而增强了怀化城市的中心地位和作用。

目录总论项目名称拟建地开发单位及项目负责人承建开发单位简介编制的依据及范围研究结论二城市概况及建设条件城市简况自然条件气象地形地貌地层地质构造与区域地壳稳定性工程地质条件水文社会条件供水方便核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，电力有充裕保障三项目建设的背景及必要性项目建设的背景项目建设的必要性房地产业已成为国民经济增长的支柱产业。

人口城镇化，扩大了市场消费需求。

旧城改造是民心工程德政工程。

项目建设将配合怀化作为五省市边区中心城市发展远景规划，推动怀化城市化进程四怀化房地产的现状及市场趋势预测总体现状发展的跨度性表征明显土地购置和开发面积呈双向大幅增加态势银行贷款推动房市走强，民间资本作用明显住房结构日趋合理，房价持续上涨怀化市房地产市场区域对比分析怀化商业市场调查总体市场趋势预测住宅消费趋势预测怀化市商业的发展趋势分析五项目的分析优势分析劣势分析市场机会分析市场威胁点竞争对手分析六消费群体分析置业客户特征消费群体定位购买行为类型分析消费群体类型分析项目开发战略定位市场定位周期定位价格定位营销定位管理定位七总体方案设计环境特征总体规划原则总体布局土建建筑类型及平面设计建筑造型及立面设计建筑剖面设计配套设施结构设计给排水给水。

排水电气设计弱电主要技术经济指标八环境保护及节能环境现状主要污染源和主要污染物垃圾废水处理绿化环保新材料新技术九物业管理及组织机构物业管理安全设施组织机构十项目开发步骤方案及项目实施保障开发建设实施步骤项目开发方案房地产业项目资本运营特点十投资估算与资金筹措投资估算编制依据投资估算资金筹措十二经济评价财务评价评价依据评价参数费用销售收入和税金主要财务评价指标财务敏感性分析盈亏平衡分析评价结论十三风险分析与控制风险分析项目风险市场风险资金风险工程风险风险控制与建议总论项目名称怀化市飞达第号城市房地产开发管理暂行办法怀化市人民政府对招商引资政策的支持及相关的房地产开发优惠政策怀化市城市总体规划怀化市中央商务区规划怀化市商业网点规划工业与民用建筑项目编制有关规定和深度要求飞达新世纪广场项目规划图国家其他各有关专业设计规范及项目建设单位提供的国土建设规划供水供电资金筹措意向等基础资料。

范围本次研究对项目建设的必要性项目建设规模内外部建设条件总体方案投资估算及经济效益等方面进行研究。

研究结论年是怀化市委市政府提出大干新三年，再创新辉煌的开局之年，根据商贸物流业大干新三年的总体思路和占有市场，扩大消费升级换代，树立旗舰合理布局，完善功能规范秩序，确保繁荣的要求，立足怀化区位交通资源优势和现有基础，科学规划，完善政策，突出项目，强力推进，形成以专业批发为主特色零售为辅，辐射功能强交易流量大旗舰林立网络健全业态完整服务配套规范有序活跃繁荣的商贸物流格局，初步奠定五省周边区域性现代商贸物流中心地位。

怀化市房地产市场在宏观经济持续快速发展各项改革不断深入政策调控措施得当的大背景下，进入了以市场为主导，以有效需求为依托，具有自身特点的新轮快速增长期。

今年来，怀化市房地产市场承接近年来稳健发展的良好态势，房地产投资建设规模土地交易量新建商品房预售面积交易面积商品房抵押贷款数量等各项指标与去年同期相比，均出现了不同程度的增长。

旧城改造是民心工程德政工程。

随着怀化市域经济的跨越式发展，人民群众生活水平普遍提高，旧城区的落后环境滞后服务功能已远远不能满足人民提高生活质量的需求，拆旧建新，不仅是社会发展的客观要求，也是广大群众的强烈愿望。

人口的急增与城市的繁荣，导致住宅及商业用房量的增大，必然对住宅及商业基础设施提出更高的标准和要求。

因此，城市人口的日益增多及经济的迅速发展对住宅产业建设提出了更高更迫切的要求。

因此，飞达新世纪广场应运而生，从而推进城市综合功能开发协调发展，将成为城区的道新风景线。

飞达新世纪广场，地处怀化市中央商务区新世纪广场项目拟建地怀化市迎丰西路与鹤州路交汇处，东临怀化荣宾馆。

建设单位怀化市飞达房地产开发有限责任公司建设单位简介怀化市飞达房地产开发公司成立于年，注册资金万元，房地产开发资质三级，现有职员人，其中具有中高级职称的专业管理技术人员人，项目负责人原任职国家级开发企业负责人，具备丰富的项目开发管理经验。

项目股东简介怀化市飞达商贸有限公司始建于年，经过多年的精心经营，先后拓展了飞达商业广场儿童商场和金牛角王中西餐厅公司现有员工人，固定资产亿元，经营商品涵盖百货珠宝首饰高中档男女服装化妆品儿童用品钟表皮鞋皮具等多个国内外知名品牌和中西餐饮。

公司遵循诚实守信进取奉献的企业精神，以严谨的管理务实的作风优质的服务精心打造企业品牌，创造了良好的社会效益和经济效益，赢得了广大消费者的信赖。

公司先后获全国诚信维权先进单位连续两届卫冕全国百城万店无假货示范店湖南省劳动就业示范基地厂务公开民主管理先进单位怀化市十佳消费者信得过单位慈善贡献奖鹤城区优秀纳税企业和劳动保障工作先进单位等多项荣誉。

中国农业银行湖南省分行授予级信用单位被湖南省银行协会授予守信用企业公司从年起连年被怀化市委政府授予双文明单位优秀民营企业。

建设单位负责人简介公司董事长向东辉先生自年以来，先后荣获国务院全国创业之星湖南省总工会职工之友怀化市十大新闻人物劳动模范优秀中国特色社会主义建设者优秀光彩人物十佳企业经营者等多项殊荣。

现任怀化市政协常委，湖南省个体协会常务理事，怀化市工商联副会长怀化市慈善总会副会长等社会职务。

编制单位咨询资质证书编号受怀化飞达商贸有限责任公司的委托，我公司承担该项目可行性研究报告的编制任务。

经过对项目进行认真论证，分析评价，于年月完成本项目的可行性研究报告，供审批部门决策参考。

编制的依据及范围依据国家发改委建设部建设项目经济评价方法与参数第三版国家现行财税制度和价格体系国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知建设部令会消费品零售总额增幅第三产业从业人数占全市从业人数总量的比例等主要指标均居全省前列。

可以说，目前，我市商贸流通业已成为经济发展的生力军，安置就业的主渠道，城市建设的新亮点，财政收入的增长源，对促进我市的经济社会全面发展发挥越来越大的作用。

项目建设的必要性房地产业已成为国民经济增长的支柱产业。

在年中国增长的百分点中，有个百分点是由房地产业直接贡献的。

中国房地产业直接带动了个相关产业的产出增加，没有个其它行业有如此广泛的行业推动力。

年以来，中国房地产开发投资竣工面积销售面积始终保持了年均左右的增长。

年中国住宅投资占比例超过了美国，已经达到了。

而在美国，房地产业作为国家经济的三大支柱产业汽车医药房地产之，已持续了多年。

年，中国的城镇人口将达到亿人，年均增长，城镇住宅存量面积将达到亿平方米，比年将净增亿平方米，年平均需净增亿平方米。

目前，全国房地产业的形势虽然不容乐观，但宏观调控政策目标主要是国内二线城市近年不断涌现的房地产泡沫，对三四城市而言，城市建设尚处于初期阶段，城市化水平不高，刚性需求比例很大，房产价格在合理投资区域，总而言之，调控对我们而言，既是挑战，也是发展的机遇，随着怀化城市发展的不断加快，房地产也在继续平稳健康地发展。

怀化市国民生产总值逐年递增，国民经济变化决定着房地产的兴衰沉浮，怀化市经济的快速发展为房地产业的兴盛提供了良好的先决条件。

年，全市完成房地产投资亿元，同比增长。

对固定资产投资的贡献率为，拉动全市固定资产投资增长了个百分点对增长的贡献达到，拉动全市增长个百分点。

商品房销售给个人占全部销售面积的以上，商品房的销售以个人为主。

商品房市场供需两旺。

房地产业已逐步发展