（终稿）惠州市东江学府三期房地产开发新增项目投资可研立项可行性报告.doc（最终版）

民营工业企业生产形势向好。

民营规模以上工业企业实现增加值亿元，同比增长，比上半年高出个百分点。

工业利润较大幅度增长。

月全区工业企业实现利润亿元，同比增长。

其中区本级实现利润亿元，同比增长倍。

在个大类行业中，个行业利润上升，其中电子行业增长倍，个行业利润下降，其中交通行业下降。

工业品内需市场扩大。

受海外市场容量减少的影响，部分企业加强内地市场的销售力度。

前三季度，规模以上工业企业销售内地市场产值亿，同比增长，比去年同期提高了个百分点。

内销占销售产值的比重达。

固定资产投资较快增长，投资结构有所改善。

前三季度，全区全社会固定资产完成投资亿元，同比增长，其中区本级全社会固定资产完成投资亿元，同比增长。

分城乡看，城镇固定资产投资亿元，增长农村固定资产投资亿元，增长倍。

分产业看，第二产业亿元，增长，第三产业亿元，增长。

从构成看，基本建设投资大幅增长。

全区基本建设完成投资亿元，同比增长其中区本级基本建设完成投资亿元，同比增长。

房地产开发投资仍呈下降，全区房地产开发投资完成亿元，同比下降。

商品房新开工面积万平方米，同比下降。

国内市场销售平稳较快增长，市区增长快于农村。

前三季度，全区实现社会消费品零售总额亿元，同比增长，其中批发和零售业增长，住宿和餐饮业增长。

分季度看，季度增长二季度增长三季度增长。

分行业看，吃类商品零售额增长了。

其中，食品类增长，饮料类增长，烟酒类增长针纺织品类增长鞋帽类增长服装类增长日用品类增长体育娱乐用品类增长文化办公用品类增长倍家具类增长倍汽车类增长。

分城乡看，市区实现的累计零售额为亿元，同比增长，占全部社会消费品零售额的比重为县以下累计实现零售额亿元，同比增长，占全部社会消费品零售额的比重为农村市场增幅比市区低个百分点。

，下降幅度减慢，呈现小幅缓慢回升趋势，至月底，价格几乎接近去年同期水平。

季度累计同比指数，下降幅度比季度累计同比指数的下降幅度上升了个百分点，比年季度累计同比指数下降了个百分点。

目录目录第章申报单位及项目概况申报单位概况项目概况项目名称项目选址项目建设内容及规模项目建设背景项目方案投资规模和融资方案第二章发展规划产业政策和行业准入分析发展规划分析宏观经济发展状况房地产行业发展前景产业政策分析行业准入分析第三章资源开发及综合利用分析资源现状资源利用能源耗用第四章节能方案分析用能标准和节能规范能耗分析节能措施建筑节能电气节能运营节能空调系统节水措施采光节能供水系统绿化景观节能第五章建设用地征地拆迁项目选址及用地方案土地利用合理性分析征地拆迁方案第六章环境和生态影响分析环境和生态现状生态环境影响分析废水噪音废气固体废物项目拟采取的主要环保措施废水废气噪声固废生态环境和水土保持措施特殊环境影响第七章经济影响分析经济费用效益或费用效果分析经济效益识别与计算成本费用分析利润预计财务指标分析行业影响分析第八章社会影响分析社会影响效果分析社会适应性分析项目开发主要经营风险及对策项目的资本风险企业风险政策风险第九章综合评价及建议项目综合评价建议第章申报单位及项目概况申报单位概况项目申报单位名称惠州市世纪置业有限公司申报单位地址惠州市河南岸学府路号申报单位法人代表叶少光注册资本人民币陆仟万元实收资本人民币陆仟万元项目性质有限责任公司申报单位经营范围主要从事房地产开发及物业管理。

证书编号粤惠房开证字第股东组成及出资情况名称认缴出资额比例实缴出资额惠州市富康贸易发展有限公司万元人民币万元人民币叶少光万元人民币万元人民币庄保森万元人民币万元人民币郑志达万元人民币万元人民币陈水永万元人民币万元人民币赵勇万元人民币万元人民币项目概况项目名称惠州市东江学府三期房地产开发项目项目选址惠州市河南岸冷水坑朱唇山地段项目建设内容及规模项目总占地面积平方米，建筑面积为平方米。

住宅建筑面积平方米，商铺建筑面积平方米，地下车库建筑面积平方米。

项目总建筑密家庭用量万吨。

河南岸拥有数码广场，西靠数码街下埔商业街商业旺地，南连麦地人气旺地，东接数码工业园以至大亚湾，以人人乐为中心，使河南岸办事处成为惠州市市区新兴的最富有活力的南部城区，最旺的商业中心。

河南岸有着不可多得的区位优势，惠州市素有粤东门户之称，交通地位突出，特别是在建设珠三角经济带中，区位优势日益突出，正好处于珠三角通往粤东联粤西的交通要道上。

目前，惠州已建成由深水港航空港高速公路铁路和现代通信系统互相衔接的立体交通通信网络，设有对外开放类口岸个，二类口岸个。

惠州港为国家级口岸，水路距香港仅海里。

京九铁路与广梅汕铁路在惠州交汇，正在修建的惠澳惠州港铁路与京九广梅汕铁路接轨，将形成铁路连接港口的大陆桥格局。

有惠深深汕广惠惠河等高速公路在惠州交汇，形成环市高速公路网。

通讯发达，在境内通过的多条国家级光缆干线与境内通信网络相连接。

输变电能力成为全国主变容量超万千伏安以上的个城市之。

自然条件惠州属亚热带季风气候区，北回归线横贯全市。

常年雨量充沛，阳光充足，气候温和，年均降雨量毫米，平均气温。

广东省三大水系之的东江和西枝江横贯全市，北部多山地，中部和沿海地带多横积小平原，东西部为丘陵台地。

项目区域内经济现状年前三季度，惠城区经济稳步上行，主要表现为生产总值增速逐季上升工业生产有所提速，工业企业利润大幅增加，固定资产投资保持较快增长，财税收入增收稳定，城乡居民收入稳定增加，民营经济等内生动力进步增强。

但外贸出口仍处下滑，工业经济回升的基础尚不稳固。

前三季度，全区实现生产总值亿元，按可比价格同比增长，增幅比上半年提高了个百分点。

分产业看，第产业增加值亿元，同比增长第二产业增加值亿元，同比增长第三产业增加值亿元，增长。

区本级实现生产总值亿元，同比增长，增幅在全市各县区中排第二位。

农业生产总体平稳。

前三季度完成农业总产值亿元，同比增长。

畜牧业生产平稳，季末生猪出栏万头，同比增长肉禽出栏万只，同比增长禽蛋产量万吨，同比增长。

工业生产逐步回升。

前三季度，全区规模以上工业实现增加值亿元，同比增长，比上半年提高个度为，绿地率为。

本项目建成后共户，规划总人口为人。

建筑机电安装工程及小区室外市政园林绿化配套工程。

经济技术指标表项目指标单位总用地面积平方米总建筑面积平方米其中地上建筑面积平方米住宅平方米商铺平方米地下建筑面积车库平方米住宅区地下车库平方米容积率建筑密度绿地率总居住户数户总居住人数人住宅层数层车位数辆项目建设背景东江学府项目总体概况东江学府是个以教育为主题的大型人文社区，总占地万平方米，是惠州市目前规划最大的商位小区之。

小区开发完成后将可容纳万多人居住。

其中期开发总占地为万平方米，总建筑面积平方米其中洋房住宅套共平方米商场平方米会所平方米幼儿园年平方米期工程已建设成个以教育为主题集人文景观休闲购物自然环境现代智能管理为体的人文社区。

二期总占地面积达万平方米，建筑面积达到平方米，拟建栋层的小高层住宅，其容积率只有，其楼距宽度平均在米之间。

全部户形都是梯两户南北通透，并且每户都配置平方米的入户花园和阔绰阳台。

二期配套有幼儿园商业步行街康乐中心泳池等设施。

项目地理位置惠州市位于广东省东南部，珠江三角洲东北端，南临南海大亚湾，与深圳香港毗邻。

现辖惠城区惠阳区惠东县博罗县龙门县，设有大亚湾经济技术开发区和仲恺高新技术产业开发区两个国家级开发区。

全市总面积万平方公里，全市总人口万。

惠州市于年月经国务院批准升格为地级市，惠城区是市政府所在地。

项目基础设施现状实施南进北拓的城市发展战略，惠南大道金山大桥合生大桥建设步伐加快，金山大道四环路惠博快速路改扩建惠州大道东段改造工程正式启动。

城市公共设施逐步完善，完成科技馆博物馆文化艺术中心主体工程，会展中心动工建设。

西湖美化工程按计划推进，改造批公交候车亭，投放新型环保公交车台，新增更新出租小汽车台，市容市貌进步改善。

至年末，全市建成区面积平方公里，建成区绿化覆盖面积公顷实有铺装道路面积万平方米，铺装道路总长度公里供水管道总长度公里，排水管道长度公里供水综合生产能力万立方米日，供水总量万立方米，其中居民家庭用水量万立方米液化石油气供气总量万吨，其施地下车库设有水泵房及消防水池，各区均设防排烟系统。

消防用电配电线路与其它动力照明等配电线路分开设置，设消防监视系统，消防电梯轿箱内设专用电话。

详见各工种消防说明。

人防设计以惠州市人防办所示规定为原则低区五层由市政自来水直接供给中区六十二层由变频生活水泵供给供给消防所需水量水压。

消防初期用水由屋顶消防箱供给。

屋顶水箱设置高度满足不利点静水压要求。

消防系统建筑物内设置手提式干粉灭火器，便于及时扑灭初期火灾。

地下室自带发电机房及其储油间，变配电房等不宜用水消防的场所采用地氧化碳气体消防系统，由专业公司进行设计。

通风防排烟该小区各单体建筑的防烟楼梯间及其合用前室，分别设置机械加压送风系统及机械排风系统，风机均设在屋顶上。

地下车库设排风系统，风量按次换气计算，进风利用车道自然补风。

下设备用房如变配电房水泵房等均设送排风系统。

公共卫生间设排气风扇，电梯机房设排风机，并设分体空调机供炎热天气降温用。

④车库排风机兼作排烟风机吸入口设防火阀与风机连锁。

人防设计本工程六级人防为二等人员掩蔽所按人民防空地下室设计规范进行设计，满足战时各种情况下的风量要求。

环保部分所有风机和空调机均采用低噪声品。

柴油发电机都采用全封闭，利用隔音门与外界隔离，并在其它墙和项棚贴吸音材料，柴油发电机组自带两组消音装置，柴油发电机给排气自带级消音装置，并另设级消音装置，设置消烟池，排放烟气的黑度要求达到小于林格曼级，并在高于室外地面米以上排放，以上各项目设备提供单位作专业设计和施工。

消防用水量高层建筑类别建筑高度消火栓