策对经济增长起了很大的促进作用，年亚洲金融危机爆发后，直困扰我国的通货紧缩压力的问题将进步缓解，我国连续年的扩张性财政政策取得了良好成效，居民消费价格指数变动在年即转负为正，年居民消费价格指数和社会零售价格指数都将转入上涨趋势。中国经济内在的自主成长的机制和能力显著增强，国民经济运行正处于新轮周期的上升期，政策环境有利经济发展，同时外部环境改善，世界经济将走出低谷等因素都将促进年国民经济的进步繁荣。年房地产市场成为促进国民经济发展的巨大力量，同时高速发展的国民经济，不断提高的居民收入水平以及居民对改善居住条件的巨大需求的潜在，也必然成为支撑房地产市场平稳发展的基础力量，年我国将把扩大消费作为扩大内需的着力点，作为我国近年来消费主要增长点的住房消费，年将继续升温。房产投资增长速度将趋于平稳年是我国房地产业自年以来投资增幅最快的年，在连续年年均增长近的基础上，年前个月，我国房地产开发投资额达到亿元，同比增长了。据国家发改委和国家统局公布的数据，年，中国房屋销售价格比上年上涨。年上海房价涨幅超过，成为全国增长速度最快的城市，对于年上海房地产市场的发展，市场出现各种预测。上海市已在土地供应房地产交易制度和交易方式供应结构等方面采取等措施，抑制房地产价格过快增长。导致我国房地产投资增速过快的原因主要包括扩张性的财政政策导致国民经济总投资的高增长，也影响了房地产市场居民住房需求的上升以及地方政府对土地供给的放宽房地产业的高利润率吸引大量资金涌入，造成房地产投资长期保持高速增长，成为总投资需求增长的个重要组成部分。改革开放以来，我国出现过三次经济过热，即年和向特区外转移的趋势十分明显。随着特区内用地的日益减少，西部通道地铁线的开通，宝安龙岗两区全面城市化的启动，这种发展趋势将会越来越明显。图年与年各区域住宅成交面积所占的比例图外圈为年数据各区住宅价格均有定上涨，总体价格水平继续保持平稳从价格来看，年按照建筑面积计算的住宅销售均价为每平方米元平方米，与年相比上涨了。从各区住宅销售价格来看，年各区住宅价格均有所上涨。年福田区罗湖区南山区住宅均价为目录项目总论项目背景项目名称开发公司承担可行性研究工作的单位研究工作依据项目建设和内容可行性研究结论市场预测项目建设进度投资估算和资金筹措项目综合评价结论二二项目投资环境和市场研究市场宏观背景核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,全国投资环境深圳市投资宏观背景区域发展及前景预测宏观市场与本项目发展借鉴区域市场分析区域市场界定供给分析需求分析典型物业调查市场分析有关结论三三项目分析及评价地块解析交通条件地形地势规划限制条件项目分析项目评价四四市场定位及项目评估项目定位方案评估意见五五项目开发建设进度安排有关工程计划说明施工横道图六六投资估算与资金筹措项目总投资估算资金筹措七七销售及经营收入测定各类物业销售收放估算销售利润八八财务与敏感性分析赢利能力分析社会效益和影响分析九九可行性研究结论与建议拟建方案的结论性意见项目风险及防范建议项目总论项目背景项目名称本项目位于深圳市宝安区龙华镇，北临东环二路，南临龙华国土所，西临新华中学，地块编号为，项目期已于二年成功开发建设，现进行二期的开发，项目名称为新华苑二期。开发公司新华苑二期将由深圳市源发实业有限公司全资独立开发。源发实业有限公司是家重合同守信用单位，已独立或合作开发了乐景花园源发大厦源胜大厦，龙胜大厦，新华苑期等多个项目，有丰富的地产项目开发经的经济效益明显提高，民间投资大幅度低于国家投资的局面得到改观。值得注意的是，微观层面的增长不是靠行政干预，像当年国企脱困时实施债转股划账降低利率等手段得到的，这些利润的增长是实实在在的。第二个亮点通货紧缩的趋势基本结束。在年年年多的时间里，年物价指数都很低。国家制定扩大内需的政策，实施积极的财政政策，都是为了解决通货紧缩问题。在年，生产制造价格指数和消费价格指数，双双终于出现上升。应该说物价指数出现上升的原因主要是经济增长内在的需求动力开始增长，市场的活力也逐渐增长。第三个亮点消费结构升级和产业结构调整初见成效，中国出现了新的经济增长点。从年前后开始，汽车业钢铁业石化行业，以及数码产品通信旅游餐饮服务等行业，都成为国民经济新的经济增长点。而且，从目前掌握的数据来看，这轮经济回升是以市场需求为基础的，各个行业的增长将是可以持续的。未来中国人均将达到美元以上，上海已经超过美元，中产阶级在不断扩大，这是可以形成竞争力的。第四个亮点我们保持了国际收支的双顺差和人民币汇率稳定，这说明我国金融系统抗风险的能力在加强。年，中国经济成功抵御了伊拉克战争和非典的两大冲击，进入新轮扩张周期。初步预测，年国内生产总值增长，比上年提高个百分点。年，中国经济将继续保持持续稳定发展并呈现十大趋势。现实经济接近潜在经济增长水平，有望增长社会总供求关系有所改善，物价水平小幅回升经济增长对就业带动作用增强，城乡就业有所增加外汇储备增长减缓，人民币汇率基本稳定消费需求明显回升，消费结构继续升级投资增速高位回落，市场导向型企业投资依然活跃进出口恢复平稳增长，贸易顺差减少税制调整稳步推进，积极财政政策功能转型货币政策强化微调预调，货币信贷适度增长坚持全面协调可持续发展观，各项改革向纵深发展年全国房地产市场前瞻经济繁荣带动房市平稳增长国家统验和较强的资金实力。承担可行性研究的单位由于本项目规模较小，总投资额不足万元，因此，由源发实业有限公司策划部担任该项目的可行性研究。由于源发实业有限公司尚有几十万平方米的商住面积待开发，因而加强了公司人才建设，现已组建完善了支专业的房地产市场研究和开发管理队伍。研究工作依据本项目可性行研究依据为深圳市特别是龙华房地产现状深圳市工程造价信息本项目的地块价值。项目建设和内容新华苑二期占地面积平米，规定计容积率面积平米，容积率为，其中住宅平米，商业平米。可行性研究结论市场预测结论目前龙华房地产市场价格情况，住宅售价在，层临街商铺售价在。根据本项目所在地段优势和周边环境的优势，本项目住宅售价可达元，临街铺面售价可达元。保守估计，本项目的利润可达万元。况且，随着地铁四号线的动工，龙华地产市场又掀起轮热潮，许多在售项目的销售速度应于深圳市的平均水平，而且房价的增幅也大于全市平均水平。总之，本项目风险极小，利润可观，前景看好。项目建设速度本项目已在二三年即开始进行市场研究和方案设计，经过近年的工作，现已基本完成方案工作。计划本项目于二四年七月动工，二五年十二月份通过竣工验收，并全部实现销售。投资估算和资金筹措本项目的建设资金，完全使用开发商源发实业有限公司的自有资金。项目综合评价新华苑二期本身具有地处龙华中心广场的地段优势和景观优势，又处在龙华这个升值潜力最大的热点片区市场，加上对项目的准确市场定位和优秀的方案设计，可以说，这是个短平快的精品项目，风险极小，利润可观前景乐观,二二项目投资环境和市场研究市场宏观背景全国投资环境宏观经济环境状况年中国经济运行的形势，是亚洲金融危机以来最好的年，不仅因为数据上出现高速增长，更需要注意的是经济运行中，出现了四个比较突出的亮点第个亮点宏观经济增长速度加快的同时，微观企集型产业，在成熟的房地产业中开发商的主要资金来源不是银行贷款，也不是上市发行股票，而主要通过债券不动产基金和互助会等形式来自行筹资，国内地产业的个软肋就是资金途径单化。年，我国房地产金融市场开始了多元化改革，房地纷纷拓展融资渠道，由于受当前各种因素的影响，各地主要采用了信托产品的形式，年年末，全国出现了房地产信托热，但由于信托产品先天有定的局限性，又受到严格的政策限制，并不能完全满足房地产金融市场的创新需要。在今年股市转暖利率市场化改革不断推进的金融大背景下，出于比价效应，投资人在参照其它金融产品的收益率时，对信托产品的收益预期必然会大大提高，进而拉升了房地产项目投资的财务成本。部分资金将会在股市投资收益预期提高的情况下，进入证券市场，从而分散对房地产的投资。年，我国房地产金融市场将进步进行多元化改革，我国近个月以来房地产信托基金数量增幅达，房地产上市公司普遍提出或是正在进行大规模融资另方面，央行存款准备金上调社会资金收紧建立现代金融企业，发展多样化的金融机构，发展机构投资者和债券市场，尤其是资产证券化利率市场化等等手段和措施，改变现在刀切式的金融监管制度，同样也是房地产对金融行业提出的时代要求。深圳市投资宏观背景宏观面持续向好年，亿元，比上年增长了固定资产投资亿元，比上年增长规模以上工业总产值亿元，比上年增长。年，深圳经济继续保持快速增长，本市生产总值达到亿元，比上年增长了，完成固定资产投资亿元，比上年增长，规模以上工业总产值达到亿元，比上年增长。在经济持续快速增长的影响下，年深圳房地产业继续保持健康发展，房地产投资经过年的高速增长后，已开始呈现增速回落房地产市场总体呈现供求总量基本均衡供求结构基本合理房地产价格基本平稳的运行特征各级房地产市场景气程度高，且需求持续旺盛。总体来看，年深圳房地产市场呈现健康份住宅销售面积图单位平方米住宅新增供给明显下降，住宅市场整体呈现供小于求的局面年，我市商品房批准预售面积万平方米，比去年同期下降，其中住宅批准预售面积为万平方米，比去年同期下降，供给下降幅度较大。总体来看，刚刚过去的年是深圳房地产市场供求关系大调整的年。针对年商品房供给增长过快的趋势，政府加大了房地产市场调控力度，尤其是土地市场的宏观调控取得了显著效果。年，政府采取了特区内停止新批房地产用地继续控制全年房地产用地供应公顷以内将存量土地纳入计划取消特区外购房入户启动房