，环三桥，五纵八横，山水环绕的组团式城市布局，加快中心城市重点工程的建设步伐，拓展中心城市规模是国民经济发展的需要。按吉安市国民经济和社会发展十五规划指标，国内生产总值增长左右，房地产项目的建设可以直接和间接带动建筑建材装饰等余个相关行业的发展，促进居民消费。按经验估算，每投资亿元，可以使国内生产总值增长亿元，能有效地促进吉安市的经济发展，同时还可以增加就业机会。三是配合旧城改造，全面建设小康社会的需要。小康住宅是全面建设小康社会关键的组成部分，吉安市的经济飞速发展，居民的收入随着增长，居民对住宅的要求，不仅是对房型和建筑质量有更高的要求，对居住环境和居住条件的要求也越来越高，也是未来房地产追捧的热点之，建设花园式住宅小区是房地产开发的必然趋势，也是未来房地产消费的追求。吉安市房地产开发项目的建设可促进区行政区周边的建设步伐，大大改善市民居住环境和居住条件，提升吉安市住宅的品位同时，排水实行雨污分流园区大面积绿化符合国家环保和可持续发展要求，体现了人与自然的和谐发展信息化智能化引入，紧跟时代脉搏，体现人文关怀，小区更舒适安全。年月吉安市阳明大桥的落成贯通，将有利项目的建设项目的实施对集聚区行政中心人气将起到定的促进作用，有利于周边土地的升值，推动吉安市房地产开发的蓬勃健康发展。四是吉安市房地产开发行业发展上质量上水平的需要。九五十五期间，吉安市房地产开发行业虽然发展较快，但与南昌及发达地区相比，无论在小区建设的规模功能配套建筑环境房型等都尚有较大的差距，目前吉安市城区配套齐全，环境优美，房型适当上档次的花园式住宅小区尚且不多市内的房地产开发企业管理水平，开发理念相对滞后。吉安市开发建设项目引进先进的开发理念和楼盘规划设计的先进思想，同时大幅度提高物业管理水平，建设流的花园式住宅小区，进而带动全市房地产行业市日常生活的需要。将两幢小高层布置在大道东侧的地块，商业用房布置在二桥东路以北的地块增加整个城市的新区大道的景观效果，基于此前提居住区未在该路段上设置出入小区的机动车出入口，而是选择相对次要的茨坪路第章总论第节项目概况项目名称吉安市房地产开发项目期，地块二建设单位吉安市置业发展有限公司三法人代表四建设地址吉安市区，五建设性质新建六建设规模期总建筑面积，其中住宅共户商业用房宾馆暂缓建综合楼会所幼儿园地上车库其它公建总配电房公厕垃圾中转站。七建设期限二年年月年月八主要技术经济指标总征地面积亩，其中已办证其中期项目用地面积亩期总建筑面积建筑密度容积率绿地率期项目总投资万元销售净收入万元利润总额万元核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,总投资利税率所得税万元净利润万元总投资利润率盈亏平衡点财务内部收益率财务净现值万元时投资回收期年贷款偿还期年偿债备付率第二节可行性研究范围可行性研究依据中华人民共和国城市规划法建设部颁布的城市规划编制办法及其实施细则吉安市国民经济和社会发展十五规划江西省规划实施技术导则城市道路交通规划设计规范城市居住区规划设计规范吉安市近期建设规划区分区规划吉安市规划方案年月国家计委颁布的建设项目评价方法与参数国家颁布的城市建设的其他相关规定及规范建设单位提供的有关资料建设单位可研咨询委托书二可行性研究范围通过调查项目所在地的社会经济状况，房地产现状，市政基础设施现状及房地产市场分析预测，研究项目建设的必要性可行性，研究该项目建设规模和内容以及规划设计方案，提出组织管理与实施计划，开展项目投资估算分析，进行投资效益分析和评价，提出项目可行性研究结论。三可行性研究的结论开发建设吉安市工来全市投资力度加大，投资总量增加。年全市全社会完成固定资产投资亿元，比年增长，批基础设施建设等重点投资项目的开工建成，不仅成为拉动当地经济较快增长的重要因素，更为吉安市今后发展奠定了良好的基础。吉安市通过营造良好的综合投资环境，拓宽了开放型经济的发展空间。目前，全市城乡居民生活总体达到小康水平，正逐步向全面建设小康社会迈进。年，全市城市居民年可支配收入达元，比年增长农民年纯收入达元，比年增长。城乡居民消费观念悄然变化，消费结构不断优化。作为江西省中部的政治经济文化中心，随着城市功能增强，城区规模扩张，经济辐射能力加强，促使城市建设步伐加快，品位不断提高，为房地产开发事业健康发展奠定了良好的基础加之近几年吉安经济的快速发展，居民可支配收入不断增加，住宅消费也正在升级换代，部分中高收入人群已不再满足于普通的住宅消费，观念上有了不断的更新，从居者有其屋上升到居者有佳屋，追求完善的建筑环境和更高格调的高档住宅已日趋成为他们的消费时尚，同时将购房作为种安全增值的投资方式。第二节项目建设的必要性是贯彻实施吉安市近期建设规划和区分区规划，加快城市发展的需要。按照吉安市城市总体规划，十五期间要加快中心城市的建设，扩大城区范围，创建滨江花园城市，把吉安市中心城区建设成拥有万人口的新型城市，形成两江三岸的城市格局，积极融入全省中心城市群的建构和重塑，使河西河东河南在经济与社会的发展进程中互为依托平衡发展使吉安市区成为新的经济增长点，并向外辐射促进全市总体经济的发展。吉安市房地产开发项目的建设符合城市总体规划和近期规划要求其建设将进步改善城市景观，增强城市功能，拉大城市框架，策应吉安市中心城区南延北扩，东拓西展，扩张城市规模，美化环境。二是拉动内需落实市委届十次全会提出的年个新变化，三年迈上新台阶，五年实现新跨越战略目标的需要。从吉安实际出发提出的崛起三步曲，体现全市上下加快发展争先进位的迫切愿望。在加速城市化进程中突出中心，做强两翼，提升县城，优化城镇。突出中心，就是要突出做大做美吉安市中心城程项目可以达到下述目的落实吉安市近期建设规划和区分区规划，拉大城市框架，策应吉安市中心城区南延北扩，东拓西展的建设要求，整治和美化城市环境。为吉安市民提供处良好的生活居住环境及购物场所。盘活闲置土地资产，增加财政收入，创造就业机会，促进当地的经济发展和有利社会稳定。该项目财务上具有定的抗风险能力。是个既有可观的经济效益，又有很好的社会效益的项目，应大力支持，尽早组织实施。第二章项目建设必要性与可行性第节项目背景吉安市概况吉安位于江西省中西部，赣江中游。从地势上看，属罗霄山脉中段，扼湖南江西两省咽喉通道，地势极为险要。境内有自北向南纵贯的京九铁路赣粤高速公路国道和由东向西的国道，是连接北京西南华南福建港澳地区的天然纽带上可溯赣江沟通闽粤，下可泛鄱阳湖与长江相联，顺抵长江下游发达省市，在江西省地理上占有特殊位置。地理上，介于北纬至，东经至之间，全市长约公里，东西宽约公里，总面积为平方公里。以山地丘陵为主，山地占全市面积的，平原与岗地约占，丘陵约占，水面约占。可概括为七山半水两分田，半分道路和庄园。它的四周，东邻抚州市的乐安市，南连赣州市的兴国县赣县，西接湖南省的桂东炎陵茶陵县，北与宜春市的樟树市及新余市萍乡市接壤。市政府驻地吉州区距省会南昌公里，距首都北京，铁路里程为公里。吉安市辖吉州区区井冈山市和吉安泰和万安遂川永新永丰吉水峡江安福新干县，个乡镇，个行政村，人口万人。吉安市属中亚热带季风湿润气候，具有冬春阴冷，夏热秋燥，初夏多雨，伏秋干旱，云系多，光照少，无霜期长等特点。吉安市多年平均降水量为毫米，多年平均气温为。二吉安市国民经济概况年撤地设市以来，吉安市提出了做大吉安市，崛起银三角的发展构想，全市国民经济和社会发展取得了辉煌成就。工业生产持续保持较高增长，第二产业比重不断上升并成为牵引经济快速增长的主要动力，经济结构实现二三的转型，中三大产业比例为。经济运行质量不断提高。年全市财政总收入亿元，比年增长，创历史最高水平。近年均有少量商铺，但各楼盘均无明显亮点，因此商铺售价参照较近的天立花园期价格，均价暂定元。三项目销售价格设定项目名称测算成本价权值市场加权均价权值项目加权销售均价取整住宅均价商铺均价综合楼均价综合上述因素，本楼盘销售开盘均价设定为多层住宅元，商铺元，综合楼元。以后每年按增长计算。项目名称第年第年第年第年住宅均价商铺均价综合楼均价这里的价格，应该是种展望预估价格，是对地块价值未来竞争态势及期项目楼盘供应量等诸多因素综合权衡而初定价格。确定的开盘入市价格应结合项目经济技术指标预算成本方案入市前竞争态势等进行调整，由房地产公司销售部提交份详细定价报告，其中将包括不同类型产品入市均价，后期不同类型产品价格走势判定，价格系数设定，营销策略等等，最终交董事会确定。第四章场址主要建设条件第节场址及用地现状场址现状场址现状属典型的江南丘陵地貌，现状标高约在米，目前已基本完成场地平整，平整后标高为米左右。吉安市开发建设项目地点位于区二桥东路与大道交汇处的东北角。项目东起站前路，西至长征路和大道，南接二桥东路，北临万安路和茨坪路期项目用地面积亩，地块环境优美，视野开阔，地理位置显要，用地条件优越。二土地权属及占地面积项目总征地面积亩，期项目用地面积亩。土地权属通过公开挂牌交易方式由吉安市置业发展有限公司取得，并已签订了国有土地使用权出让合同。第二节主要建设条件工程地质水文情况工程地质期项目位于吉安市区，具体位置二桥东路经北，大道以东，长征路和茨坪路将地块划分为三块，其中地块场地平坦，地块有定岩土方量。地块位于吉安市区赣江东岸二级基座阶地的后缘，阶地面比较平缓，中部相对较高原地面标高，场地平整填高为左右场地东侧粉石岩在地表有大面积出露，产状为度，倾向，倾角度左右，具剥蚀区般地貌特征，地面坡度度，该处即为二级基座阶地起始位置。地基土岩层及分布从上至下有人工素填土，耕表土，冲积粉质粘土，粗砂，园砾，残积粉质粘土，强风华