的消消费费力力引引发发西西安安新新轮轮商商业业革革命命根据西安市国民经济和社会发展第十个五年计划纲要的精神，西安市以旅游业为龙头的城市化进程将出现前所未有的高速发展。在此基础上，为适应西安古都的历史性城市布局，将加大城市市郊的城市化建设，大量的人口外迁，将促使环城墙商业布局密度大大提高，从而带动西安城市旅游业的高速发展。传统的商圈均设立在人口密集交通繁忙的地段，满足于传统的消费模式。但是，随着人们生活水平的提高，尤其是人们对于大宗消费观念的改变，汽车已经成为越来越多人们的普通交通工具。根据交通部门的统计，西安市现有家用汽车万辆，并且仍然以平均每年万辆的速度递增。全国范围内，民用汽车拥有量已经突破万辆。陕西高速公路总里程已突破公里，位居西部第二。随着交通的不断完善，城内城外，省内省外，跨區域跨地域消費正在形成風尚。可以预见，在不久的将来，城市间的人口流動將向更高層次發展。消消费费形形态态与与观观念念变变化化分分析析从消费结构上分析消费者已从低层次向高层次消费转变。随着收入水平的逐步提高，多数消费者已经满足了最基本的温饱型消费，对消费质量的要求在逐步提高，旅游消费将逐步提升地位从消费者区域的选择上分析将由过去的传统消费区向新兴消费区转移。在原住地已不能满足消费者的在最低消费成本心态下的快节奏高效率的消费需求，进而刺激了近两年来方兴未艾的跨省区自助游的蓬勃发展。从消费形式上分析消费者已经由单型消费向综合型消费转变。随着生活工作学习节奏的加快，人们在注重工作效率的同时也更加注重生活效率的提高，结合休闲娱乐，购物与体的站式消费形态已成为人们有效利用时间丰富业余生活方式的上佳选择。从消费层次上分析人们在追求物质享受的同时，更追求精神上的享受。随着生活水平的不断提高，消费者不断调整自己对物质享受与精神享受的比例关系，以追求生活安的酒店式公寓尚未形成定的规模。对目前已经出现过的几个以酒店式公寓或者产权式酒店酒店式商务公寓进行分析发现，汤姆公寓水晶岛和中汇商务酒店目前代表了三种酒店类型，汤姆公寓实际上是产权式酒店，水晶岛第部分项目背景第章可行性报告编制依据及说明编制依据编制说明第二章项目概况基本情况发展趋势预测第三章市场调查与分析第节宏观市场分析经济综合实力增强经济实力的增强带动人们消费观念的深层变革成长中的消费力引发西安新轮商业革命消费形态与观念变化分析西安酒店业发展趋势与前景分析第二节微观市场调研与分析区域发展现状及区内人口构成二区域商业发展趋势呼唤第二部分项目总体战略规划第四章项目建设方案项目总体情况二项目管理情况三和平大厦规划审批情况四和平大厦设计说明五和平大厦项目进展情况及工程进度计划第五章项目定位定位依据二定位策略项目定位概念定位第六章营销策略和平大厦项目营销目标销售租赁比例安排定价策略营销促进营销周期安排可售面积营销进度安排回款进度安排核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,第七章资本运作思路投资组合方式二资金运作方式第八章项目利润保证策略遵循市场规律实现多方共赢二加强横向合作构建跨行业盈利桥梁三项目开发资金支撑体系第三部分经济评价与风险分析第九章项目经济评价第节建设资金筹措方案和投资估算第二节项目财务风险评价第十章项目风险分析国家政策风险市场竞争风险营销风险开发过程中的法律风险第十章结论第第部部分分项项目目背背景景第第章章可可行行性性报报告告编编制制依依据据及及说说明明编编制制依依据据西安市国民经济和社会发展第十个五年计划汇编二实施西部大开发西安市商贸业发展规划年年三西安市城市总体规划四西安市城乡建设委员会关于毓兴物业发展有限公司建设和平大厦项目建议书的批复五西安市人民政府关于出让国有土地使用权的批复编号字第号六西安市房地产实地调查情况七年陕西经济社会蓝皮书经济卷八国家工业发展组织编写的工业可行性研究手册九国家费牵引力，根据西安市城市建设总体规划来看，这里将成为今后几年重点商贸区。根据毓兴物业今后三年的战略规划，将以专业化的商业房地产运营为主要发展目标，抢占核心商圈稀缺地块不仅是顺应了西安城市建设的需要，更符合企业长远发展目标，不论在战略上还是在战术上，都是必须和必要的。第第三三章章市市场场调调查查与与分分析析第第节节宏宏观观市市场场分分析析年，西安人民在市委市政府的正确领导下，坚持以邓小平理论和三个代表重要思想为指导，深入贯彻党的十六大十六届三中和四中全会精神，以科学的发展观统领经济社会发展全局，认真执行中央的宏观调控政策，牢固树立四化理念，国民经济在平稳健康快速的轨道上运行，并呈现出总量与结构速度与效益协调发展的良好局面，各项社会事业全面发展，人民生活水平显著提高，城市服务功能进步增强，全面实现了年初制定的发展目标，些主要经济指标创历史新高。经经济济综综合合实实力力增增强强据西安市统计局有关资料显示，年西安市生产总值亿元，按可比价格计算，比上年增长。经济总量突破千亿元大关，增长速度连续五年保持在以上，经济发展迈上了新台阶，并步入个新的增长期。其中第产业增加值亿元，比上年增长第二产业增加值亿元，增长第三产业增加值亿元，增长。成为西北地区首个突破千亿元的城市。经经济济实实力力的的增增强强带带动动人人们们消消费费观观念念的的深深层层变变革革随着经济总量与经济发展水平的提高，刺激了人们的消费需求，同时也使人们的消费观念发生了巨大的变化。在普通市民的消费结构中，食品类消费首次出现负增长，根据有关资料统计，年西安市民恩格尔系数为，白领阶层的恩格尔系数更低于，服装家电通讯交通教育娱乐等消费额均比上年有所增加，说明市民的消费结构发生了重大的变化，已经从温饱型消费向心理满足型消费进行了成功的转移。西安古老而神秘的文化高古深远的民风，更刺激着全国各地的旅游人士前来。据统计资料表明年西安旅游业全年共接待旅游参观访问及从事其他活动的海外游客万人次，比上年增长接待国内旅游者万人次，首次突破两千万人次，增长。旅游总委颁布的关于建设项目进行可行性研究的试行管理办法年月日十陕西省现行相关工程定额标准。编编制制说说明明作为指导本项目实施的纲领性文件，本可行性报告以数理的形式详细阐述了项目开发销售运营过程中有可能遇到的各类问题。尤其对于项目资本运作提出了项目多方资本投入的思路，涉及到自筹资金销售回款以及金融贷款方面，在考虑到金融机构通常融资放贷可能需要考量的几类风险设计了相对完善的回款还贷措施。由于本报告编制的前提是项目前期策划已经过严谨的市场验证并有相当充裕的市场数据证明其可行性，因此，本次报告的提交可以作为本项目市场运作的指导性方案，作为后期营销策划推广策划的理论基础。第第二二章章项项目目概概况况基基本本情情况况和平大厦建设项目位于西安核心商圈级辐射区域内和平路中段。南接西安核心商业街东大街，北出和平门直达西安旅游重要标志大雁塔，扼守西安主力旅游餐饮娱乐黄金通道。南北长米，东西纵深米，现政府批准占地平方米折合亩，含代征路亩。项目用地性质为商住用地使用权限年。用地现状为三通平。用地总面积为方米亩。项目总地价为万元含土地出让金。城市建设配套及其它规费为万设计费万其他前期费用项目总投资亿元。项目总建筑面积约平方米。计划建设周期年。项目建设工作由毓兴物业发展有限公司负责。项目概况和平路是西安市商业办公餐饮娱乐的主要大街之。随着国家经济发展的战略导向的转移西部大开发，西安将成为西北地区政治经济文化和对外交流的枢纽。和平路为西安市商业金融形象窗口的地位，已展现在世人眼前。在此兴建和平大厦其商业价值较高，它的周边有星级宾馆饭店商场医院影城学校等社会服务设施，配之以便利的交通条件，该项目建成投入使用将和这些商业文化中心交相辉映，构成良好的商业氛围，必成为古城道亮丽的风景。发发展展趋趋势势预预测测随着西安城市运营战略的深度实施，城市基础设施建设布局将发生翻天覆地的变化，在此基础上，随着城市路网布局的高度完善，交通状况的快速改善，将导致人们生活消费观念的根本性变革。城墙内核心商圈具有相当水平的经济扩张力和消原因是因为近年来酒店的客房入住率开始下降，经营利润也逐渐减少，整个西安酒店业的平均利润在下降，而市场竞争态势却越来越激烈，使得整个西安酒店业处于不景气状态。这种说法看起来不无道理，但只要看看每年国内外到西安来旅游的人次万人次就知道西安目前酒店之所以处于不景气或者利润率较以前降低了的原因其实是西安酒店自身对这巨大的旅游资源没有充分的开发利用，造成相当部分旅客资源的浪费。更有甚者，些酒店抱残守缺并无创新意识，以种被动的方式去面对如此巨大的旅客资源，这样的酒店别说赚取利润，不亏损就很不错了。所以，关于西安酒店业目前已经达到饱和状态的说法是有偏差的，西安的酒店尚有较大的开发空间和商机。大部分酒店设有咖啡厅茶秀快餐店棋牌室大型配套如游泳池健身设施未能跟上调查显示，所有酒店咖啡厅茶秀快餐店和棋牌室的配置率分别为和，而对于游泳池健身设施的配置分别为和，表明西安酒店在相关配套服务方面明显带有避重就轻的倾向，即对于容易的成本低廉甚至有利可图设施如咖啡厅茶秀等项目比较重视，而对于投入成本大收益相对较小但对于客户来说非常需求的服务项目如大型健身房游泳池等设施明显投入不够，这表明西安酒店经营者在酒店的开发和经营上目光还是比较短视，缺乏长远的考虑。所谓人无远虑必有近忧，面对目前竞争日益激烈的酒店市场，那些硬软服务跟不上的酒店已经有些力不从心，深感竞争的残酷，而市面上硬软件服务水平流的酒店，其业绩却蒸蒸日上，这说明，酒店的各种硬软件服务对个酒店的发展起着非常重要的作用，酒店经营者应该充分意识到这点，只有努力提高这方面的服务水准方能使酒店立于不败之地。酒店各种配套设施状