距级对外开放港口港公里。南临锡澄高速，倚靠长江公路大桥，全国最大的主骨架公路之的黑龙江同江海南三亚的沿海大道经过长江公路大桥。以高新区为圆心，公里半径内，有上海虹桥国际机场上海浦东国际机场南京碌口国际机场苏南国际机场常州奔牛机场等空港。水陆空交通网络完备的经济开发区，已成为长江中下游南北交通的重要枢纽。经济发展江阴高新区服务业载体开发项目可行性研究报告年，高新区全年完成地区生产总值亿元，比上年增长工商业开票销售收入亿元，增长工业总产值亿元，增长。实现利税总额亿元，财政收入亿元。新批进区企业个，其中外商投资企业个。高新区十二五发展规划十二五期间，高新区将全力推进现代化科技新城建设，构建区域领先的现代产业体系高位均等的公共服务体系与和谐安全的生态环境体系。经济发展全区地区生产总值超亿元，年均增长左右，人均按常住人口计算超万美元。实现业务总收入亿元产业转型高新技术产业增加值占规模以上工业增加值比重达以上，服务业增加值占比重，二三产业比重为。科技创新科技进步贡献率达以上，发明专利占专利总数的以上。城市功能城市化率达到，现代化科技新城架构基本形成。生态文明建成国家级生态工业示范园区单位地区生产总值能耗比十五期末降低，污染物排放总量比十五期末降低，城市生活污水集中处理率达，环保重点监管企业污染物稳定排放率达全区绿化覆盖率达以上，人均公共绿地面积超平方米。社会发展民主法治建设全面增强，社会管理体制更为完善，生活更加舒适社会更加和谐城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入年均递增。总部经济区发展规划高新技术产业开发区内规划建设先进制造业集聚区和现代服务业集聚区，其中先进制造业集聚区包括沿江新材料现代中药及生物新药金属新材料及制品层住宅增量房商住价格比为。商住价格比存量物业名称位置物业类型商业均价元物业类型物业均价元商业与住宅价格比锦隆三村砂山路西，芙蓉路南住宅底商多层住宅锦隆村东外环路西，芙蓉路南住宅底商多层住宅高新区服务业载体开发项目可行性研究报告高新区服务业载体开发项目可行性研究报告资产管理股份有限公司二零三年十月江阴高新区服务业载体开发项目可行性研究报告目录第部分项目概况宗地位置二宗地现状三周边配套调查四周边环境调查五大市政配套六规划控制要点七土地价格八商务安排,第二部分区域城市化发展概况市概况二高新区概况第三部分区域服务业发展情况服务业各业态经营现状调查二服务业各业态未来发展预测三区域政府对服务业发展的政策第四部分开发法规风险分析项目获得方式二取得土地使用权程序评估三开发政策性调查及风险评估四项目开发重要规费调查五限售限购政策金融政策调查六总体评价第五部分土地现状价值评估现状价值评估原则二案例选择及比价分析三项目现状价值综合判断第六部分开发市场分析房产市场交易规模调查二商住价格比调查分析三区域商品房供应量调查分析江阴高新区服务业载体开发项目可行性研究报告四存量商业用房租金调查五市场调查小结第七部分开发指标和规划规划建筑指标二规划概念方案三建筑概念方案四业态引导及建议持有整体经营部分业态规划第八部分开发收入和周期销售配比定价二开发销售收入三开发周期预测四销售计划预测第九部分投资总成本和收益分析项目预算总投资分析二项目开发销售收益三项目持有经营收益,四项目投资价值指标分析五项目现金流量及启动资金分析,第十部分综合分析与建议综合判断二综合建议江阴高新区服务业载体开发项目可行性研究报告第部分项目概况宗地位置项目所在区域原为成熟工业建成区，经过多年城市发展，已融入中心城区，靠近市中心区及经济开发区核心位置，已不利于继续发展工业，根据国家及市大力发展现代服务业的政策号召，该区域规划定位为总部经济区，目电现有管线均至项目用地。燃气现有管线均至项目用地。六规划控制要点该地块的用地性质为商业用地用地面积为平方米容积率为建筑密度为不大于绿地率为不小于停车泊位要求为机动车辆万平米建筑面积，非机动车辆万平米建筑面积交通出入口设计要求为沿地块西侧定山路及北侧滨江东路设置。其他限制条件竞得者需自持规划建筑面积中商铺部分由高新区管委会鉴定的并不可分割出售，但可整体转让。七项目主体及进展情况新高置业有限公司下称项目公司为本项目的主体公司，注册资本万元。项目公司已经与市国土资源局签署成交确认书已经与市国土资源局签署国有土地使用权出让合同，并已经按合同支付完毕全部土地款。项目公司已经取得国有土地使用权证，建设用地规划许可证。江阴高新区服务业载体开发项目可行性研究报告第二部分区域城市化发展概况市概况地理位置市北枕长江，南近太湖，东接常熟张家港，西连常州，地处苏锡常金三角几何中心，交通便捷，历来为大江南北的重要交通枢纽和江海联运江河换装的天然良港。经济发展年，市实现地区生产总值亿元，比上年增长，其中，第产业增加值亿元，增长第二产业增加值亿元，增长第三产业增加值亿元，增长。人均地区生产总值万元。连续十年蝉联中国第经济强县市。行政区划年，全市有个镇个街道，有个村委会个社区居民委员会其中个为村居合。全市新组建各类农村新型合作经济组织个，撤并自然村个，整治村庄个。金融业发展年，金融存贷款规模扩大。年末金融机构各项本外币存款余额达江阴高新区服务业载体开发项目可行性研究报告亿元城乡居民储蓄存款余额亿元。各项本外币贷款余额亿元。人民币贷款中，短期贷款亿元中长期贷款亿元。全年新增只股票，累计拥有家上市公司只股票，其中境外上市企业家，募集资金亿元，募集资金总量在全国县级市中继续保持第。人民生活全市常住人口万人，年末全市户籍人口为万人，人口出生率，人口死亡率，人口自然增长率为。人口期望寿命达到岁。年，城镇居民人均可支配收入元。农民人均纯收入元。城镇居民家庭恩格尔系前处于发展起步阶段，其中海澜财务中心已经开始建设和销售。项目地距城市客厅区域及居住地中心位置约公里左右。项目位置图如下二宗地现状项目四至项目东临萧山变电所，南临现状空地，西临定山路，北临滨江东路。具体如下图所示项目周边地势比较平坦，项目内部与周边道路的水平高度基本致。地面现状地上无建筑物和构筑物，场地内江阴高新区服务业载体开发项目可行性研究报告基本平整。地面现无任何居住可能对项目开发进度造成影响的情况。地下无如管线地下电缆暗渠地上建筑物原有桩基及地下建筑结构等，及受保护的历史文物古迹，可利用的构建等可能影响项目施工情况。项目用地无市政代征地市政绿化带市政道路名胜古迹江河湖泊等因素分割土地而对项目开发进度造成影响的情况。现状及周边照片北临滨江东路西临定山路地块内现状江阴高新区服务业载体开发项目可行性研究报告三周边配套调查交通状况公交系统情况该项目北侧设有公交终点站。宗地临主干道滨江东路定山路，其中滨江东路为省道，东接张家港，西连市区。周边教育配套项目东南有市第二实验小学，距离项目公里距离，东有长山中学长山中心小学，距离项目约公里。医院等级和医疗水平项目周边有滨江社区锦隆社区卫生服务中心及长山卫生院。宗地周边三公里辐射范围内主要居住宅及现状项目西侧东外环路内，距本项目约公里范围，有滨江社区锦隆社区大桥社区等均为成熟的大型社区。在售新建住宅项目较少。四周边环境调查治安情况良好。空气状况优良。噪声情况良好。污染情况无。危险源情况如高压线放射性易燃易爆物品生产或仓储基地等无。江阴高新区服务业载体开发项目可行性研究报告近期或规划中周边环境的主要变化项目西侧定山路以西滨江东路以北为扬子江盈智城项目，现土地已平整，尚未开工。五大市政配套道路现状及规划发展项目北侧滨江东路为双向六车道，项目西侧定山路为双向四车道。供水状况现有管线均至项目用地。污水雨水排放现有管径均至项目用地。通讯有限电视电话网络现有管线均至项目用地。永久性供电和临时施工用行性研究报告名都国际大厦写字楼名都国际大厦写字楼名都国际大厦写字楼名都国际大厦写字楼名都国际大厦写字楼戴斯国际商务广场写字楼汇丰大厦写字楼汇丰大厦写字楼汇丰大厦写字楼港丽大酒店写字楼二服务业各业态未来发展预测零售商业批发市场市已经形成了以百货商厦购物中心超市卖场为主的商业形态，但是老式的百货商厦限于地理位置经营空间等因素无法扩大经营新型的购物中心超市卖场主要面向中低消费，商业档次仍有较大提升空间。项目所在地城东及城市客厅区域的品牌连锁酒店比较缺乏，而且城东及城市客厅区域的企业厂区较多，预测未来连锁酒店，商务客户的需求比较旺盛。市康体文娱文化传媒商业刚刚兴起，各种类型的行业培训中小学教育以及专业辅导主要集中在中心城区，未来随着城市客厅商圈的建设完善，康体文娱文化传媒商业也将不断扩大规模。三区域政府对服务业发展的政策市年政府工作报告年的主要任务突出转型升级，加快构建现代产业体系推进传统产业改造提升和新兴产业集聚发展，实施先进制造业与现代服务业双轮驱动，千方百计做大总量调优结构提高质效，推动实体经济又好又快发展加快推进服务业比重提高结构优化，服务业增加值占比达到。完成全市域商业网点布局规划，加快启动批服务业高端项目建设。大力推广运用电子商务，加快发展研发设计商务中介金融服务等生产性服务业。更大力度发展特色旅游业，加快扶持培育批特色旅游产业项目，深入推进旅游标准化工作。加快发展文化产业，确保文化产业增加值占地区生产总值的比重达到。江阴高新区服务业载体开发项目可行性研究报告高新区十二五经济和社会发展总体规划纲要，十二五期间的战略重点与主要任务发展系列的总部经济研发设计创新孵化和综合服务等平台，形成有特色的现代高科技服务业，支撑战略性新兴产业的发展，初步形成局部的群体性创新的局面，使高新区成为区域创新创意的源头大力发展现代服务业。