贷的系列相关政策，国务院颁布了住房公积金管理条例，不仅为个人住房提供了融资渠道，而且为房地产开发商快速回笼资金提供保障，使预售率大大提高。房地产已逐步纳入法制化规范化发展轨道，房地产法规体系已基本形成。房地产业正逐步走向理性和成熟，房地产开发的全过程已步入法制化规范化。在上述种种利好情况下，可以预见洛阳市地产市场前景广阔，令人看好。特别是住宅开发呈现出较大的开发力度，而且销售形势较好，这与国家目前的房改政策有关。从城市居民对住房的需求看，随着人们观念的转变和房改深入，会有越来越多的人购买住房，住宅销售将保持在个较高水平上。伴随着新轮经济的发展，房地产发展将更加理性，会充分发挥市场机制的作用，政府的宏观调控的力度会得到加强，房地产市场将呈现出以住宅建设为重点的平稳发展的态势。项目的市场前景分析项目的环境分析及市场定位本项目拟建于洛阳市西工区，陇海铁路以南，道南路以北，纱厂北路以西，棉麻路以东。紧邻火车站周围居民区密集，商业繁荣，为洛阳市区黄金地段。从周围地块住宅及办公楼销售情况看，由于地处市中心火车站附近，周围环境较好，住宅价格属洛阳市中高档水平，周边住宅及办公楼开发量较大，而且销售情况良好。根据项目的地理位置与销售对象的需求结构分析，我们认为其商品房应以高档宾馆及商务用房为主，其主要租售对象针对于大中型公司国内外长驻洛阳机构以及部分机关工作人员。从全市收入水平看，中高收入阶层所从事职业主要包括个体私营企业老板三资企业国外及国内驻洛机构工作职员国内大型企业集团管理人员以及律师各种注册师等。综合考虑项目具有的竞争优势如下项目位置地处西工区火车站附近为市中心，是方面工作工程建设管理工程建设是本项目的中心工作，这方面管理工作的好坏将直接决定项目的成功与否及企业信誉和经济效益。因此，从工程规划设计到竣工全过程，必须对工程设计建筑材料质量和价格施工进度和质量等严格把关。为了达到控制工程进度质量和投资，应实行招标施工和工程监理。住宅楼与写字楼租售本项目开发的写字楼及商务用房由洛阳地亨置业有限公司负责销售。为了搞好销售，公司除应配备专门的销售机构外，还应加强国内第章总论项目概况项目名称史家屯旧城改造商住楼建设工程建设单位洛阳地亨置业有限公司项目地址洛阳市洛北乡史家屯村项目用地面积约项目总建筑面积约项目总投资约万元项目建设期个月项目提出背景及建设必要性项目提出背景该项目位于邙山大渠以南王城大道以东国花路以西石油路以北含经五路两侧部分地块。作为洛阳市重要经济中心和对外形象开放的窗口，为了适应目前新形势及的需要，以此项目带动火车站附近的开发建设，推动全市向现代化国际城的宏伟目标迈进。该区已成为洛阳市房地产开发热点地区之。核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,本项目用地约亩，占地面积约平方米总建筑面积约平方米，容积率在以上，总体建设条件良好。项目名称为洛阳市洛北乡史家屯村旧城改造项目建设工程。按照基本建设程序委托洛阳市智博民用建筑设计院有限公司编制项目可行性研究报告申请立项。项目建设必要性实现洛阳市区总体规划，进步完善火车站附近的靓点建设。根据市总体规划，将建成洛阳市西工区火车站的商住中心。本项目的建设，将进步完善火车站附近的建设，实现该区的总体规划，加快完成新的市中心区建设，树立洛阳新的形象，促进洛阳市现代化国际城市建设。本项目的建设是改善周边旅游居住及办公条件，提高洛阳市城市化建设的需要。衣食住行对于百姓生活必不可缺，随着我国经济的发展，人民生活水平不断提高，对于旅游居住及餐饮条件的要求也越来亩总建筑面积约容积率建筑密度绿地成本估算面积及销售收入序号名称数量单价总价备注商业房销售现市场销售价住宅销售现市场销售价安置返还安置意向金返还合计二开发建安造价及配回迁户面积及安置等费用项回迁安置以洛阳市政府号文件执行设计费方案及设计文物普探文物勘察及发掘勘探测量费宗地图坐标图定位图实测定位图套设施支出地质勘探等基础检测费基础荷载试验沉降观测等监理费工程总造价的消防审查平米单价社保基金平米单价报建报批费用基础设施配套费人防建设平米单价商品房建安费土建安装含水电入户门煤暖弱点太阳能热水器管道门窗消防等平米单价安置房建安费室内外配套工程电梯消防水电接入道路路灯绿化停车位车棚围墙灯平米单价竣工验收平米单价合计三税金营业税及附加总收入土地增值税总收入预缴及费用等土地使用税建设用地面积印花税合同金额企业所得税总收入预缴房产交易税住宅商业开发商应缴维修基金总价管理费用总销售额财务费用年利息融资按年计销售费用销售额不可预见费总建安成本合计政府对部分减免税后利润约二三第二章市场分析洛阳房地产市场分析从目前情况看，无论从整体经济形势，还是政策面都有利于房地产业的发展，具体原因如下宏观调控政策成功地实现了经济的软着陆，为房地产市场发展提供了宏观经济基础。政府明确把住宅业培养成为新的经济增长点，相应出台了国务院关于深化城镇住房制度改革的决定，改革的目标是停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化建立和完善以旧城改造住房为主的多层次城镇住房供应体系发展住房金融，培育和规范住房交易市场。我国酝酿多年的城镇住房改革步入实施阶段，为房地产的发展提供契机。住宅制度改革已进入实施阶段，逐步实行住房分配货币化，切断了个人对福利分房的依赖，高。我市以度假旅游居住为核心，精品项目为支撑的多元化的商住产品体系初步形成，批规模大投资高的星级酒店和度假娱乐等项目相继建成或开工，项目建设创历史最好水平。以建设现代化国际城市为目标，以加速生产要素的流动和提升城市服务业规模与水平为突破口，坚持城市化与工业化市场化国际化整体推进。进步提高中心城区集聚辐射功能，加快西工区建设推进西工城区向中等城市目标发展使洛阳成为全国重要的具有较强辐射和带动力的区域性经济中心城市。符合党和国家关于国有企业改革政策，有利于盘活国有资产。综上所述，本项目的建设对于改善洛阳市住宅学校商务及办公条件，实现城市总体规划具有重要作用，旧城改造的建设确有必要。建设单位基本情况发起人情况本项目由洛阳市地亨置业有限公司承担建设。经营宗旨通过项目各方真诚合作，加强企业间资金技术的横向联合，发挥各自的优势，加快地块的建设步伐。项目部将以高质量的建筑产品及优质的物业管理服务，为社会各界提供方便合理舒适的居住餐饮办公场所。从而达到促进洛阳市城市建设，改善居住环境，促进洛阳市现代化国际城市建设的目的。通过认真经营，在创造可观的社会效益的同时获得最佳经济效益。经营范围在洛阳市洛北乡史家屯村地块建设宾馆商务楼学校娱乐购物住宅楼办公楼，并进行销售出租房屋及物业管理。总投资本项目总投资约为万元。可行性研究工作的结论可行性研究结论本项目建设符合城市建设规划，有利于加快洛阳市城市建设的步伐。通过市场预测分析，本项目拟建宾馆商务楼学校娱乐购物住宅楼办公楼等市场较好。外部配套条件较好，供电供热通讯给排水煤制气和有线电视等基础设施可以满足项目需求。项目经济效益良好，财务分析可行。项目主要经济指标表表项目经济技术指标览表序号指标名称单位数量备注占地面积总建筑面积其中商品商业商品住宅安置住宅表开发土地指标概算量与城市交通平峰流量的叠加项目平峰流量与城市交通高峰流量的叠加。通过计算，由于项目本身的出行交通量远小于城市交通量，所以项目平峰流量与城市交通高峰流量叠加方案时，道路交通量相对较大。静态交通影响评价停车泊位数量的确定既要考虑它的积极方面，也要考虑它的约束方面既要考虑自身空间条件，也要考虑对社会和周边路网的影响，做到自身利益与社会利益的双赢。拟建项目的停车位配建数量通过配建指标法进行测算。主要结论建设项目投入使用后，对周边道路交通设施产生了定的交通影响。但是，通过适当的交通优化完善并配以交通管理措施后，建设项目产生的诱增交通量对周边交通系统的影响是可以接受的。项目方案配建的停车泊位高于停车需求的低限，能够满足近期停车需求。第六章消防本工程为高层综合型商住楼，工程建筑标准为类，耐火等级为级。按建筑物的使用特点，存在定的火灾隐患及疏散扑救难度。为了保障人民生命财产的安全，防止高层民用建筑因火灾引起的损失与危害，工程的防火设计，按照我国现行的有关设计标准，坚持以防为主，防消结合原则，采用可靠的防火措施，做到保障安全，方便使用，技术先进，经济合理。设计依据消防措施建筑防火措施各楼四周按规范设计设环行消防车道，车道宽度不小于米设消防控制中心。控制中心设在楼，出口对外。在地下室设独立消防水泵房，主楼顶层设高位水箱。消防泵房的出口直接对外。防火分区每层按规范要求划分，每个防火分区的安全出口不应少于个主楼设防烟楼梯和消防电梯。电梯井井壁为耐火极限不小于小时的非燃烧体，井壁的检查门采用乙级防火门。按规范要求设疏散走道和疏散楼梯，楼梯间前室应设防烟排烟设施，并设消防疏散指示标志。结构和装饰材料应尽量采用防火阻燃材料。配电间采用防火墙。建筑物安装避雷装置，以防雷击。地下停车场设计按执行。电气设备防火电气设备的安装，线路效果好的建筑材料，以降低噪声。产生震动的机电设备，安装时进行设备基础减震处理。所有机电设备均选用低噪音设备。通风系统，在必要的位置加装消音器。节能能源消耗本项目能源消耗主要有电水煤制气柴油。其中电是主要能耗，消耗量占总能耗的。设计的主要原则按照国家节能设计规范的要求，本项目设计中采用与项目规模相适应的先进可靠的节能型设备和材料。尽量做到合理高效。节能措施主要用电设备选用低损耗高效节能产品。室内照明采用节能灯具。门和窗采用保温密封效果好的材料制作，以减少室内热量损失。合理布局房间朝向，提高房间自然光照。供热管网采用高效保温材料做保温层。水电煤制气等能源使用均配置计量器具，做好计