经济比重较大的类型之。项目所处的市场形势利好。从三亚市来看，是我国近年来旅游业发展最迅速的城市之。在过去的年，随着中国经济持续升温，中国的旅游业有了长足的增长，现已跻身于世界旅游大国之列，跃居亚洲旅游大国之首。旅游业已经被中央政府确定为国民经济发展新的增长点，它在扩大开放，带动相关产业的发展，促进就业和区域经济平衡发展以及提高人民生活质量和素质等方面发挥了越来越重要的作用。在全国旅游发展的大形势下，三亚的旅游业步步升温。旅游房地产业从旅游业和房地产的交融中脱颖而出。年，坐落在大东海的瑞海豪庭推出高档海景房，在极短的时间内，三幢高层楼盘就发售空，点燃了三亚房地产春天来临的信号。紧接着，碧海蓝天蓝海花园昌达海景花园等随之跟进。年底，阳光海岸投资资愈三亿，在三亚湾开发高档海景小区，打造高品质的海景居所。现在，批依山傍海，环境优美的海景房成为颇受消费者欢迎的皇帝女，销售势头有增无减。年，三亚市共销售住宅面积达万平方米，商铺面积平方米，在非典疫情刚过去的月份中，销售面积达万平方米其中认购面积为万平方米，年国家出台的多种对房地产的调控措施都未对三亚旅游地产产生作用，其房价尤其是线海景房逆势上涨，这表明，几经风雨，三亚房地产业已经驶入健康快速的发展轨道。三亚有着天生丽质的自然美。阳光海水沙滩椰树是这个城市美为骄人的资源。而中港度假酒店，则是位于综合配套和自然条件较好的三亚湾阳光海岸规划区。的生态市貌和与时俱进的青春活力，让世界瞩目。近年来三亚城市发展日新月异，城市品位显著提升。市委市政府围绕建设国际性热带滨海风景旅游城市这个目标，以旅游度假生态示范为个性特色，对城市总体规划进行了布局修编，创造了山海河城融为体的城市生态环境，大力营造城在绿中城在花中城在水中的大生态环境。为了增加城市的综合竞争力以成熟期，由于前两个阶段的顺利进行，使得本项目呈现旺销趋势，价格走高自是情理之中。因此本阶段的销售在单位成本的基础上提高销售平均实收价格约为元。各个阶段价格策略组合，最终要实现元的销售价格。备注目录第章总论项目概况项目提出的背景及建设必要性可行性研究的依据和范围主要技术经济指标施工进度计划第二章市场调研及前景预测产权式酒店的概念产权式酒店的流行均势中港度假酒店引入产权式酒店模式情况分析本项目优劣势分析本项目前景预测第三章项目定位主题定位功能定位开发该项目目的定位项目开发的市场需求定位公共的配套条件市场定位核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,项目建设方案及规划设计定位价格定位入市姿态及推广时机定位销售方式定位物业管理定位第四章管理范围管理期限二收益分配期限三乙方的权利和义务四管理公司的权利和义务第五章酒店客房经营收入管理成本与收益分配客房经营收入二经营管理成本参考三收益分配四收益支付办法第六章合同的修改变更及解除产权运作方式二基本运行管理三业主入住管理四客房委托经营管理模式五委托经营管理收入分配方案六业主客房业权变更有关规定第七章营销策略卖点整合优惠措施销售目标体系整体推广思路分阶段控制的公关效果外发式宣传策略销售进度目标以面积计算，均指公寓部分第八章投资估算和资金筹措投资估算见附件资金筹措见附件第九章财务评价与社会效益分析盈亏平衡分析赢利预测见附件敏感性分析见附件社会效益分析第十章结论第章总论项目概况本报告所陈述的对象为三亚中港度假酒店暂定名，以下简称本项目。三亚犹如颗璀璨的明珠，镶嵌在地球北纬，与阿拉伯海红海加勒比海孟加拉湾墨西哥湾夏威夷群岛道，呼吸着温馨的海洋季风，这是条关于热带，关于滨海的假日旅行线。这里长夏无冬，有最明媚的阳光最纯净的空气最碧蓝的海水最洁白的沙滩，自然生态环境在世界首屈指。世界旅游组织把三亚认证为级旅游目的地。据国际环境保护组织对世界个国家个主要城市环境质量进行监测假酒店无疑适时而上，具有定的建设必要性，方面尽可能的提供给市场高品质的房地产产品，满足市场的需求，另方面也会产生较大的经济效益和社会效益。可行性研究的依据和范围本报告是基于对市场的充分了解和对该项目的市场前景有着准确的判断而作的，具有科学性和前瞻性。本报告在以下的部分将着重对本项目的市场分析项目定位规划设计定位营销推广策略以及项目的财务评价进行研究。主要技术经济指标总用地面积容积率建筑面积产权式酒店五星级酒店商业铺面地库建筑高度层数层。施工进度计划年月日破土动工年月日结构达到正负零年月日结构封顶年月日交付使用第二章市场调研及前景预测产权式酒店的概念产权式酒店由时权酒店演变而来。它是由消费者或个人投资者买断酒店客房在特定时间里的使用权。首创这概念的是瑞士的亚力山大奈特。年，法国阿尔卑斯山地区的旅游酒店首次进行了真正意义上的而产权酒店则是进而买断产权而不仅是买断时段，即将酒店的客房分割，每间客房作不住时为个带有独立产权的独立单位，出售给客户。投资者既可长期居住，也可在不住时将客房委托给酒店经营获取回报，同时还可获得酒店赠送的定期限的免费入住权。产权酒店是种旅游业和房地产业有效结合的投资品种。产权式酒店的流行趋势由于产权式酒店是将建设酒店所需的投资和宏大的管理体系分解为单体的组合，为拥有定闲置资金的投资人获得较高回报，且不想承受投资风险的个人或法人提供了机会，因此正在全球范围内快速增长。据国际旅游组织年报告，其增长率达到。到年，已有万个家庭在个国家的多个旅游目的地购买了时权酒店和产权酒店。美国的产权酒店已超过了个。在中国内地，从年开始流行。目前北京青岛北海珠海长春兰州昆明长沙深圳海南等地均开始出现各种规模的产权酒店。中港度假酒店引入产权式酒店模式情价，三亚空气质量位居世界第二，中国第。本项目位于三亚市风景如画的三亚湾跃进路渔港码头，规划中的阳光海岸北侧。地块南北约米，东西约米，面积亩。西眺三亚湾拥有开阔的视野和独特的海湾风景，三亚湾钻石地带，前方三亚湾路与后方解放路分属三亚的景观主轴和交通主轴穿行解放路的市政公交通达市区各地，而三亚湾路作为核心旅游大道，与亚龙湾大东海鹿回头天涯海角南山寺等各景区相连，相映融汇成璀璨的三亚风景带，并且与凤凰机场国际码头三亚火车站东西线高速路快捷沟通。三亚湾，位于三亚风景群的核心，银色海滩伴着蔚蓝海岸伸展，与三亚城区完美相融。作为风情海湾，这里沙滩平缓，海面开阔，湛蓝天宇映衬着碧波万顷，景象万千。并地处市区内块集文化休闲于体的度假旅游生活区。是建设高档城市港口度假酒店的理想用地。项目提出的背景及建设必要性在过去的年，随着中国经济持续升温，中国的旅游业有了长足的增长，现已跻身于世界旅游大国之列，跃居亚洲旅游大国之首。旅游业已经被中央政府确定为国民经济发展新的增长点，它在扩大开放，带动相关产业的发展，促进就业和区域经济平衡发展以及提高人民生活质量和素质等方面发挥了越来越重要的作用。在全国旅游发展的大形势下，三亚的旅游业步步升温。旅游房地产业从旅游业和房地产的交融中脱颖而出。近几年，三亚房地产慢慢脱离海南房地产泡沫经济的阴影，开始复苏，并朝着良性的方向发展，三亚的房地产开始了新轮的升温。特别是随着近几年国内经济的好转国家假日经济的刺激国人消费观念的改变以及三亚旅游综合环境的不断改善，使得三亚作为全国唯的热带旅游度假目的地越来越受到国内及国际的关注。与其同时，三亚也因为良好的气候和优美的自然环境使得内地人特别是东北华北地区的人们对到三亚过冬度假充满热情，客观上造成了三亚近期推出的房产特别是海景房大多数被内地人所购买。业内人士认为，未来几年的三亚房地产，特别是海景房产具有较大的市场需求。在美丽的三亚湾阳光海岸区域内可以供给的滨海线五星级旅游房产目前尚无家，在未来几年内将远远难以满足市场对三亚湾滨海房地产产品的强大需求。在此背景下，我们准备开发建设的中港地地位的日趋形成，三亚越来越成为北方银发族养老度假所钟情的地方。因此，本项目推出的旅游度假物业将会成为银发族充分享受人生的最后个机会。以区域作为划分标准对目标客户层的分析以上海为核心的长三角地区主观影响因素长三角地区人士的务实特征令其对投资风险的承受能力相对于北方地区人群弱，通常不作风险较高的无把握的投资选择。对新生事物的接受速度较慢，接受程度偏低。但由于该地区客户经济上较富足，且当地房价处于国内领导水平，因此，该区域的现实购买能力较强。因而在宣传推广中，侧重于低风险的稳健投资，会更有吸引力同时，发展商的实力和信誉也是他们最关注的部分。客观影响因素长三角地区与三亚地区气候上的差异般，令海滨度假对之所产生的吸引力不如北京地区及北方其他地区的客人大。但同时，也因地域交通的近便和消费的节省，使三亚成为他们乐于选择的度假地点。以北京为核心的三北地区主观影响因素与南方地区人群的冷静和精于算计相比，北方人明显更充满豪气与冲动，往往会凭时的冲动而决定项投资或项消费。因此，北方地区人群的消费阵线更容易攻破，更容易受到激发他们内心欲望的产品的诱导并产生强烈的购买欲望和购买行为的。项产品，只要能强烈地刺激他们的感官，便会不经推敲琢磨就可赢得他们的青睐。客观影响因素以北京为核心的北方地区与三亚地区气候上的差异较大，令海滨度假对之所产生的吸引力大于以上海为主的长三角地区。而且，随着北京地区现代化进程的不断加快，北京地区集聚着相当部分富裕阶层，就整个市场容量来说，北京地区无疑是最大的。在北京地区高档住宅商品价格居高不下的情况下高档住宅商品价格普遍高于元平方米，到三亚购旅游度假物业，方面可以满足休闲度假家庭度假和养老度假的需要，另方面在三亚较低房价的情况下会显得轻松而从容。因此，综上分析，本项目的目标客户应确定为区域市场应为三北地区和长三角地区目标客户应以养老度假为目的的富有