到，相比其他贷款业务，属于优质资产。南京房地产市场的利好因素分析随着宏观经济环境不断趋好，南京房地产市场面临着众多有利于发展的因素是房地产业的发展目标更加明确。按照年我市房地产业发展目标与任务的要求，南京未来房地产业在全市经济中的地位由现在的重要产业发展成为支柱产业，从现在起到年，全市房地产业保持每年增幅，年增加值将突破亿元，在中比重超过。二是中国加入世贸组织，南京房地产经济将在更大范围内更深程度上参与全球经济的循环。由于南京的城市综合竞争力不断增强，投资环境不断改善，作为长江流域四大中心城市之和长江三角洲西部枢纽城市，具有沿江近海的优势，将吸引更多的海内外资金企业和人才进入南京，有利于房地产投资和消费的进步扩张。三是南京都市圈构架利于南京城市发展。形成以南京为中心，由镇江扬州及邻省部分城镇等组成的南京都市圈构架，将会提高南京作为长江下游中心城市的地位和作用，并对周边城镇产生强烈的集聚和辐射功能。四是南京城市建设面临新轮大发展的契机。将以旧城环境整治河西新城建设仙林大学城建设以及地铁号线等重大基础设施建设为重点启动的新轮城市建设，按照市政府提出的计划，年南京市政建设投入为亿元，巨大的基础设施投入必将为房地产市场的发展提供了更好的机遇。根据近余年南京的房地产业发展历程，特别是近十年来南京房地产业发展速度可以初步预测未来五年南京房地产业可以培育为支柱产业，其量化指标分别为年南京房地产业占的比重达以上，其增长速度将与前五年的增长速度持平为实现以上的比例，房地产业增长速度将高于其他产业的同期增长速度，其年增长率将高于，按此口径计算，房地产业的增加值要从年的亿元上升到年的亿元以上与房地产业增加值亿元的年均增长率相匹配，房地产业投资额和交易量必须在定的规模之上，房地产年均投资应达到亿元以上房地为综合售价元平米多层元平米，别墅元平米，商业元平米。项目敏感性分析根据计算，对项目盈利有较大影响的因素是售价和建安及相关费用和地价，在其他因素不变的情况下，售价每上升，项目成本利润率将上升。项目概况项目背景本项目为招商引资项目，我公司于年月日与江宁县土地局签订了平方公里土地批租合同，并支付了的土地款，于年月日与江宁县土地局签订了平方公里土地批租合同，并支付了土地款。为尽快组织本项目实施，我公司组织有关力量编制了麒麟新城的总体规划，南京市规划局也于年月日批复了平方公里麒麟新城的总体规划，为实施分期开发计划，南京市计委于年月日以宁计投字号文下达了关于同意百胜麒麟新城区首期土地开发的批复，南京市规划局也于年月日批复了麒麟新城起步区首期开发亩用地，其中商住房用地亩，公绿亩，市政设施与道路亩修建性详细规划方案，并于年月日江宁国土用字第号领取了首期开发亩的国有土地使用权证，年我公司与江宁区麒麟镇政府签订了拆迁协议并支付了大部分拆迁款，实施了平方公里的部分拆迁工作，同时还与宁沪高速公路指挥部签订了麒麟出口的合作协议并由我公司出资建设了宁沪高速麒麟出口，首期拟开发亩商住用房。地理环境核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,地块位置在南京市东郊麒麟镇以东约公里处，宁杭公路以北，宁沪高速以南，自然环境优越。西侧隔座小山为锦绣花园，北边紧挨宁沪高速麒麟出口以及规划中的南京市二环高速。项目周边环境经济人文环境紫金山是全国最大的城中山，南京市区的绿肺，东郊中山陵园风景区是南京风景最优美的地方，因此城东板块是南京人心目中理想的居住板块。麒麟镇位于南京市东郊紫金山东麓，风景秀美，人文环境优越，区位优势得天独厚。全镇总面积平方公里，万余人口，年全镇亿元，实现利税亿元，是江苏省文明乡镇江苏省新型示范小城镇江苏省实施现代化工程示范镇。交通环境麒麟区位独特，处于南京三大风景区的环抱之中西邻中山陵风景区，东傍汤山风景区，北接佛教胜地栖霞山，属规划建设中的南京仙林新市区范围。南京市仙林大学城有三分之在麒麟镇区域内，现代交通四通八达宁杭公路沪宁高速和，存量房交易增长迅速，达到户，占交易总户数的，存量房上市交易件数件首次超过商品房交易件数件。存量房交易面积占房地产总交易面积的，今年年底存量房交易面积有望超过商品房交易面积。其中已购公房上市交易件，交易面积万平方米，交易金额亿元，分别比上年同期增长和住房二级市场全面放开，利好政策活跃房市。为进步深化住房制度改革，激活房地产市场，推动住房消费，拉动我市经济快速增长，今年月日市政府出台了关于进步搞活房地产市场的若干意见，提出全面放开搞活住房二级市场，住房消费实行多项税费优惠政策，主要包括放开对非成套公有住房出售的限制放开对房改房上市交易各项限制放开公有住房使用权有偿转让限制放开外地人员购买存量房限制，实行购房落户政策，具体税费优惠政策有房改房上市免收土地出让金个人购房契税由原来的实行由财政补贴，个人只交鼓励卖小买大的梯级住房消费，只收超额部分契税以及个人购房免交个人所得税等。政策出台四个月来，房地产市场发生几个明显变化，是存量房交易逐月明显放量。月存量房月平均交易件数达到件月，大大高于月份的件月，增幅达，同时月成交面积与金额也同步大幅增长。已购公房上市交易件，月均交易达件月，较月份的件上升二是房地产投资观念正在形成，房屋租赁市场日趋活跃。今年月份，全市在册管理的租赁证建筑面积万平方米，新增租赁户户，代征租赁税收万元。随着银行利率和购房税费的下降，越来越多的居民采取通过将自有住房出租，同时购置新房自住来改善居住条件，另外以投资为目的购房出租也在逐步兴起三是公房承租权转让禁令放开，承租权转让市场逐步形成。今年月日我市允许公房承租权转让以来，仅直管公房承租权就转让了户，成交使用面积平方米，成交额万元，平均每套转让费万元，平均每平方米使用面积售价元，平均每套使用面积平方米，承租权转让市场正在逐步形成四是外地置业购房明显增多。全市月共办理购房入户户，人，其中购买存量房入户户人，分别占总量的和，为落户南京购房的外地人员逐步增多。个人住房抵押按揭业务成为金融机构开拓重点，存量住房贷款增长迅速。路穿境而过，南京绕城公路下来仅公里，正在规划建设中的南京二环将麒麟环抱其中，距离南京禄口国际机场公里，南京火车站公里，条市区公交线路汇集麒麟，南京东郊公交总站已投入使用。并与沪宁高速宁杭高速机场高速宁马高速国道新生圩港沪宁铁路宁芜铁路构成融水陆空为体的现代化交通网络。从市区中山门经宁沪高速公路连接段至麒麟镇约公里，乘公交车有路路路。由于地块周边高速交通发达，且二环出口及宁沪高速出口对小区内业主免收往来南京的通行费，会给有车族经济方面更大的刺激。宗地状况项目地块基本平整，从宁杭公路向北逐渐抬升，形成缓坡，地块西面为座小山坡，以农田为主，中间有少量农民房，周边风景秀丽，无不良景观。二市场调查整体大势及走势今年以来，随着南京市房地产市场利好政策的不断出台，房地产市场管理体系的日臻完善和房地产市场服务系统的不断增强，房地产交易与权属登记工作呈现出快速发展的势头。商品房交易持续发展，存量房交易突飞猛进，个人购房贷款稳定增长，已购公房上市成倍增长，房屋租赁管理步入正轨。年月份南京房地产市场运行情况房地产投资和消费保持较高的增幅，市场呈现供需两旺的局面。今年上半年全市房地产开发投资完成亿元，增长，比去年同期增幅高出个百分点，其中商品房投资达到亿元，同期增长。在全国重点城市中，房地产开发投资低于深圳广州成都杭州，居第位，增长速度低于杭州武汉苏州宁波西安无锡青岛沈阳济南深圳，居第位。月份，全市合同销售商品房万余件，销售面积万平方米，销售金额亿元，分别比上年同期增长和。今年上半年全市商品房屋空置面积万平方米，同期下降，其中，空置年以上的面积为万平方米，下降，全市商品房空置量保持连续年负增长，房地产市场呈现供需两旺的局面。这说明，近两年在个人住房消费的带动下，随着我南京市人均的增长预计年超过美元以及居民消费恩格尔系数的下降，房地产市场整体形势看好，资金回收和投资回报率较高。存量房市场交易活跃，市场结构趋向合理。月份，全市共完成房地产交易案件，交易面积万平方米，交易金额亿元，分别比上年同期增长目的上述各类配套将主要由自己解决。项目将利用自然环境发展室外活动场所大力发展商业配套休闲娱乐配套补充发展教育医疗配套。项目开发需保持持续热度。以大配套大环境来让业主领略到离城不离市的生活模式。五发展规划基本数据土地用地面积平米，容积率按，计容积率建筑面积平米，总建筑面积平米。其中计划多层住宅面积为平米，别墅面积为平米，商业面积平米，小学平米，幼儿园平米，其他配套平米，地下室面积平米商业教育及其他配套由于位于配套用地区域，故不计入本项目容积率。二规划的要求及限制本项目由业主将建设地块周边市政道路污水处理厂液化气站等市政配套设施，并负担建设费用。具体规划要求待我公司规划方案完成后，报政府确认。三计划发展期由于项目规模较大，计划分为四期发展，二期万平米，三四期约万平米。计划发展期为年。四建议楼型方案多层为主，部分别墅。从成本控制角度来看，多层建安成本最低，开发周期最短，能够最有效利用资金。并且大型楼盘的多层开发模式已比较成熟，可以肯定市内及本区域市场完全接受多层楼型。别墅作为种主力楼型的补充，能够有效提升利润空间和物业档次。根据前面的楼型分析，麒麟镇由于地理位置优越，在客户心目中的居住认同度较高，因此别墅市场销售状况很好。综合考虑各方面因素，我们建议多层平米别墅平米，住宅共计平米。面积平米比例住宅比例总建筑面积多层别墅合计六营销策划初步安排项目优劣势分析优势交通优势地块位于宁杭公路和宁沪高速之间，且毗邻二环高速。此三条道路均为南京市的主要交通干道。在地块的东北角有立高速公路出口，通过该出口