宅建设累计完成投资年均增长。在此基础上，年月，全国房地产开发完成投资亿元，同比增长，高于同期固定资产投资增幅近个百分点。从需求情况看，居民成为商品住宅市场的购买主体。全国个人购买商品房占商品房销售额的比重由年的，提高到年的。而年月则进步提高到。居民购房能力的变化及购买力结构的变化已成为决定商品住宅开发的根本力量。从产品结构及市场平衡情况看，商品住宅完成投资占房地产投资的比重由年的提高到年的年，在房地产开发投资完成额中商品住宅办公用房商业用房和其他用房所占的比重分别为和办公用房及商业用房严重供过于求的现象得到初步改变，商品住宅成为房地产开发的主体。而从年月的竣工面积数据看，以上四类物业之间的比重分别为和，得到进步优化。在商品住宅销售中，年月销售面积为亿平方米，占同期竣工面积的。其中，销售面积增幅为，竣工面积增幅为，销售面积增幅大于同期竣工面积增幅个百分点，这表明空置矛盾正在得到缓解。从价格走势看，商品房销售价格稳中有升，平均销售价格由年的每平方米元，提高到年的元。其中商品住宅平均销售价格由年的元，提高到年的元，年均增长。年月，商品房销售价格每平方米为元，同比上升。仍显著低于同期左右的增长幅度，表明房价上涨是在经济增长所能支持的范围之内。年我国出台了许多房地产政策，而这些政策的共同点就是要在发展中求规范。在年的房地产业发展中，也还存在着或新出现了些值得关注的结构性矛盾及局部过热问题。针对这些问题，年政府出台了些对我国房地产市场的未来发展具有重大意义的政策。年初国土资源部关于清理各类园区用地加强土地供应调控的紧急通知决定清理违规设立的各类园区和加强土地供应管理，停止别墅类用地的土地供应。月份最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释规定，这对治理虚假广告和重复抵押，防范金融风险，则顺应建筑空间的曲折，以大面积的浅水草坡为构图主体，点缀亭台桥榭，极力渲染小桥流水人家的生活意境，强调自然生态的居住理念。上述优化建议仅仅是个思路，设计人员在把握总体原则的前提下，可以有更多的突破。目录第章前言报告编制目的二报告编制依据三项目概况第二章项目开发经营环境分析年国内经济及房地产市场回眸二江苏省大丰市房地产市场分析三有利投资经济形势成因分析第三章项目周边物业市场调查分析投资地块的地理环境二区域分析三项目周边主要物业分析四消费者调查分析第四章项目开发经营优势点与机会点分析房地产投资项目开发经营机会形成模式二项目开发经营优势点三项目开发经营机会点第五章项目定位目标市场定位二产品定位第六章项目规划建筑设计建议核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,项目总体规划建议二住宅建筑设计建议三小区配套设施建议四环境艺术设计建议中部，东临黄海，属长江三角洲经济区，市区西部的大丰经济技术开发区是江苏省省级经济开发区，占地平方公里，起步区平方公里，目前已全面实现九通平，近多家企业进区投资办厂。新天地花园占地亩二十二万六千四百平方米，南临已建成的主干道南翔路盐通高速公路入口在南翔路西距小区五公里，东临新建的城市中轴线常新路，北临规划道路益民路。是新旧市区的结合部。常新路路东系数拾米宽米长的古银杏林带，绿树成荫风景优美，红花中心河相伴果林，由此该地块系大丰新市区的最佳路段，小区三面临街，可建商品用房达长，地理位置极其优越，交通方便，环境优美，是未来大丰个购物美食娱乐休闲居住小区环境及其独特的新天地。根据江苏省大丰市市规划局的要求，该地块的主要用途是住宅用地，容积率不超过，建筑密度不大于，绿化率大等于。配套商业比例不得超过。据调查分析及以上资料，项目产品定位为中高档次的住宅新区。公司委托加拿大泛太平洋设计有限公司所设计的规划方案已获得大丰市政府批准，该方案初步确定项目主要技术指标如下总用地面积公顷，合亩。容积率总建筑面积万其中商业万多层住宅万小高层住宅万别墅万公建面积万④建筑密度绿化率第二章项目开发经营环境分析年国内经济及房地产市场回眸年月房地产共开发完成投资亿元，同比增长开发到位资金亿元，同比增长购置土地面积万平方米，同比增长土地开发面积万平方米，同比增长商品房施工面积万平方米，同比增长商品房销售面积为万平方米，同比增长商品房销售价格元平方米，同比增长。年房地产市场对国民经济的发展起了巨大的推动作用，同时高速发展的国民经济不断提高的居民收入水平以及改善居住条件的潜在巨大需求，也成为支撑房地产市场平稳发展的基础力量。年我国房地产行业的发展基本是健康的，是由有购买力的需求拉动的。年以来中国房地产行业发展的新轮周期与以往周期相比有着明显的区别。在经济紧缩的宏观形势下，房地产行业以住房制度的转轨为契机，以扩大内需的宏观经济政策为动力，实现了稳定的持续增长。从全国看，在房地产开发投资高速增长过程中，房五道路交通设计六绿化景观设计第七章项目开发经营策略及投资估算项目开发经营策略二项目投资估算三项目实施进度安排四项目投资与筹资计划第八章项目开发经营状况分析项目的价格定位二项目销售计划三项目销售收入估算四项目经营成本估算五项目利润估算六项目现金流量财务净现值及财务内部收益率第九章项目开发经营风险分析项目盈亏平衡分析二项目敏感性分析三项目开发经营主要风险及对策分析第十章结论与建议第章前言报告编制目的在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合项目所处的区位环境，对该地块的市场价值进行合理的评估。对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见，并对项目的规划设计建筑方案设计环境艺术设计提出相应的建议。结合公司的状况和项目的特点，探索项目开发经营的可行方式。对项目进行投资分析和风险分析。对项目决策及其实施的优化提出建议。二报告编制依据江苏省大丰市市规划局规划方案国家建设部及江苏省颁布的与房地产相关法律与政策现场勘察和实地调研所得资料。上海置盛房地产经纪有限公司提供的资料三项目概况大丰市位于中国东部沿海，江苏中的绿地两个手法营造两个中心，形成集中景观，有效利用土地，发挥投资潜能，突出世纪居住社区的整体特色。总体上来说，新天地花园的规划方案中建筑单体设计采用灵活的户型和变化的立体效果。虽然大丰市私家车相对不多，但在规划上，建议在小区的交通方面，充分做到人车分流并且规划好停车位。在设计规划上，建立城市社区小区组团院落家庭如上图所示的尺度序列，综合考虑内外交通，公共设施，行政管理，环境保护，技术经济要求，合理布局，站在城市的高度看社区建设，为居民创造与城市完美和谐的居住环境。小区总体规划布局小区空间结构可以概括为周边围合中心绿化，三轴环六组团。周边围合是指小区东南北三面以商业界面临路，将噪杂的城市交通干道与小区的内部空间分开。既为小区内部创造安宁舒适的居住环境，又以完整统的商业建筑形象面对城市交通干道，为城市的视觉形象增添层次。中心绿化是利用原有水系，形成完整内庭水景绿化，将中心绿化组团绿化，以及道路绿化有机统起来，避免绿化的分散，从而提高绿化的使用价值，再点缀以低层的别墅及会所等建筑，使得绿化水面建筑相映生辉。三轴是指横贯小区南北的型景观轴线及垂直于常新路的两条纵向景观轴线，它将小区分成完整独立的六个组团。型南北景观轴线将六个组团中心绿化中心广场会所及南北方向的人行次入口有机联为体，是小区内部极富活力的，集景观运动休闲为体的多功能交通活动空间。两条纵向轴线，将红花中心河古杏林风景带的景观有机引入小区深处，结合常新路的两个主入口，使道路交通景观紧密结合。环是指沿基地周边的环形车行道路，便捷高效地将小区的交通系统组织起来，形成完整的小区空间构架。南翔路西接盐通高速公路，是进出城市交通干道。沿路布置大体量商业建筑，常新路则是大丰未来的城市景观道路，沿路布置小体量精品休闲文化餐饮条街。沿常新路主入口，设置小区中心广场及会所，结合中心绿化，以形成小区内文化休闲中心。在中心绿化内布置低层独院住宅及联体别墅，构成外紧内松的空间形态。会所北侧点缀以小高层建筑，以丰富小区的天际轮廓线。每用地下电缆。每户设独立的水电表，小区内采用直供水系统及自来水净水系统，保证用户生活用水质量。小区内应设有小型超市商场银行酒店邮局等公共建设配套设施，为用户的日常生活提供方便，充分体现出社区生活的现代化。如图所示的社区配套方案小区的保安系统设有楼宇对讲系统，周界安全防范系统电子巡更系统闭路电视监控系统小区公共建筑设备监控系统中央背景音响系统滚屏显示系统。除了两条电话线及有线电视管线，每户接入计算机宽带网络，同时设有点播系统。小区安全系统信息系统管理系统均按建设部住宅智能化标准实施。四环境艺术设计建议随着人们生活水平的提高，买环境的观念已为大多数居民所接受，景观优势也成为众多小区的个卖点。在当前以及未来相当长的段时间内，人们买房除了考察室内布局质量及小区的整体规划等因素外，也越来越重视其环境，这实际上也反映了人们追求人与自然的和谐统，远离喧闹闹腾嘈杂的都市的种心态。基于上述原因和项目自身的环境优势，开发公司在进行本地块的整体规划设计时，不仅兼顾到地块的周边环境，更要注意小区内的环境艺术设计，建议公司聘请专业的环境艺术设计人员进行设计，以期达到较好的环境效果。五道路交通设计结合小区三轴环六组团的规划结构，形成小区完整的交通道路骨架。交通设计以安全便捷为宗旨，分为人行与车行二个系统，力争人车分流。车行系统以三轴环为骨架，形成六个组团的独立车行环道。车行可至每邻里单元，同时构成每组团的独立消防环道。人行系统以中心绿化沿水景观步道为骨架，可至每邻里单元，人行步道兼有休闲运动之功能，与车行完全分开，以创造出安全舒适的步行空间。六绿化景观设计小区绿化设计采取中西结合，建筑环