及物业服务用房等供水供气供热通信和有线电视等共用设施设备，不作为项目现场检查和验收的内容专有部位对业主毛坯房或精装修房室内进行房验，毛坯房般包括梁柱板，天花板，墙面，地楼面，进户门，阳台门，固定窗活动窗，插座，室内照明，室内配电箱，室内可视对讲系统，窗台，阳台精装修房般包括进户门，阳台门，固定窗活动窗，室内配电箱，电器插座，有线电视插座，电话网络插座，开关，防水开关防水插座，灯，阳台照明灯具，室内可视对讲机，窗台，阳台，天花板，给排水，阳台护栏玻璃，护栏阳台与室内窗，墙纸，户内信息箱，地板，电地热板，热水地热板，户内新风，户内中央空调。 承接查验方法和重点承接查验综合运用核对观察使用检测和试验等方法承接查验重点是对设施设备的配置标准安装质量使用功能及安全状况进行检验。 承接查验标准按照第三章查验标准执行。 承接查验实施项目管理处工程主管准备好相关承接查验检查表，由城市项目公司项目工程师组织城市项目公司项目工感温探测器进行加温试验，观察快速排气阀应打开，当干式报警器压力开关报警后，喷淋水泵应正常启动检查压力表安装牢固不渗漏，读数正确检查阀门开关状况，不渗漏，外观好检查给水管道安装牢固，不渗漏，无生锈碰损。 目录目的适用范围第章工作职责城市项目公司职责物业分公司职责项目管理处物业总公司第二章工作程序定义原则承接查验的前提条件合同协议等对承接查验约定要求前期工作要求承接查验补充协议要求承接查验时间要求签订物业承接查验协议物业承接查验具体工作程序第三章查验标准供配电系统高压开关柜直流屏柜变压器低压柜发电机组供配电房及配套设施各盘箱柜电源照明系统电井电缆桥架消防系统消防泵房消防应急电源系统自动喷水灭火系统火灾自动报警系统消防风机消防电梯培训电梯系统电梯机房验查井道轿厢轿箱外部层站底坑整机功能检验培训安防系统闭路电视监控系统门禁系统监控中心室与供应电源验查停车管理系统周界报警背景音响系统综合布线系统培训给排水系统给水管道供水泵房排水污系统景观绿化小区道路景观楼宇共有部位地基基础梁柱板等主体外立面屋面顶棚墙面楼地面门窗栏杆吊顶楼梯扶手卫生间公共设施楼宇专有部位清水房室内的验查精装修房室内的验查附件物业承接查验协议附件二设备移交清单附件三物业资料移交清单附件四未移交资料明细表附件五房屋及公共设施移交清单目的为规范中南物业交付项目承接验收程序，减少因前期施工质量问题给日后的物业管理和业主使用带来不便，现根据国家住房和城乡建设部号文件物业承接查验办法等国家相关法律法规的规定，结合集团实际情况，制定了本指引。 适用范围本办法适用于中南物业接管的所有项目。 第章工作职责城市项目公司职责负责确定项目验收日期负责组建项目验收小组成员，并参加交付验收负责提供移交交付批次工程的设施设备清单，设计图纸，设计变更，竣工图，项目建设资料，物业产权资料，建筑工程技术资料，材料出厂合格证书设备出厂合格证书设备试运行记录等技术资料负责组织施工单位对交付验收不合格项进行整改。 物业分公司职责项目交房前个月，物业分公司负责为项目物业共用部位共用设施设备承接查验及物业服务合同前期物业服务协议临时管理规约等文件的洽谈评审，并约定以下内容按照其与物业买受人签订的物业买卖合同，明确约定其所交付物业的共用部位共用设施设备的配置和建设标准在临时管理规约中，约定全体业主同意授权物业公司代为查验物业共用部位共用设施设备的事项在前期物业服务合同中，明确约定物业承接查验的内容物业承接查验协议内容参见附件。 承接查验补充协议要求如前期物业服务合同就物业承接查验的内容没有约定或者约定不明确的，城市项目公司需与物业分公司另行签订补充协议，对物业承接查验内容进行明确。 承接查验时间要求物业分公司必须与城市项目公司在物业交付业主使用日前，完成物业共用部位共用设施设备的承接查验工作。 签订物业承接查验协议物业承接查验协议应当对物业承接查验基本情况存在问题解决方法及其时限双方权利义务违约责任等事项作出明确约定由项目管理处按集团的承接查验合同范本，补充完成本项目的物业承接查验协议，需经品质部等职能部门评审，报法务部审查项目管理处将修改后的物业承接查验协议报物业总公司审批备案后才可与项目城市项目公司签订。 物业承接查验具体工作程序拟定物业承接查验计划制定承接查验方案承接查验计划城市项目公司应在物业交付使用前三个月发出配电系统，排水系统精装修系统空调暖通系统消防系统电梯与升降设系统安防及弱电系统人防系统承接查验计划，如无准时发出的，物业分公司负责人应跟进城市项目公司负责人提供承接查验计划物业分公司将城市项目公司承接查验计划上报物业总公司，以便组织落实承接查验。 承接查验方案物业分公司按城市项目公司提供的承接查验计划编制项目物业承接查验方案，方案中需明确时间节点安排项目查验范围查验方法查验人员安排查验结论记录查验结论反馈查验问题整改等内容承接查验计划内应注明承接查验过程中物业签字的权限名单经部门负责人分公司负责人审核后报物业总公司审批备案。 移交项目相关图纸资料城市项目公司提供本项目合同范围内的设施设备清单，参照附件二城市项目公司提供本项目合同范楼宇分户查验工作配置人员，并指定主管人员统筹交接查验工作的管理由分公司前期拓展部负责编制交接验收方案并为项目物业共用部位共用设施设备承接查验及楼宇分户查验工作提供专业支持由分公司品质部负责对物业承接查验协议评审的流程把控工作并做好参加查验工作的所有人员进行专项培训由分公司财务管理中心负责协助项目做好物业承接查验费用测算审核工作在交接验收工作开展同时，由物业分公司负责人视查验状况与相应地产城市项目公司签收书面接管验收手续，在交付后个月内须完成相关手续，并备案于总公司。 项目管理处负责组织人员进行公共设施设备及楼宇分户查验的交付查验工作负责组织人员对城市项目公司移交所有资料进行核实负责组织人员对城市项目公司移交的钥匙进行核验负责组织人员跟进督促城市项目公司对交付的不合格项进行整改负责办理交接验收手续存档工作，并负责上报物业分公司。 物业总公司对项目交付验收手续进行备案。 第二章工作程序定义物业承接查验，是指承接新建物业前，物业公司和城市项目公司按照国家有关规定和前期物业服务合同的约定，共同对物业共用部位共用设施设备进行检查和验收的活动。 原则物业承接查验应当遵循诚实信用客观公正权责分明以及保护业主共有财产的原则。 承接查验的前提条件城市项目公司在与物业公司实施物业承接查验，必须具备以下条件建设工程于交付前二个月完成竣工验收，取得规划消防环保等主管部门出具的认可或者准许使用文件，并经建设行政主管部门备案供水排水供电供气供热通信公共照明有线电视等市政公用设施设备按规划设计要求建成，供水供电供气供热已安装独立计量表具教育邮政医疗卫生文化体育环卫社区服务等公共服务设施已按规划设计要求建成道路景观和物业服务用房等公共配套设施按规划设计要求建成，并满足使用功能要求电梯二次供水高压供电消防设施压力容器电子监控系统等共用设施设备取得使用合格证书物业使用维护和管理的相关技术资料完整齐全法律法规规定的其他条件。 合同协议等对承接查验约定要求前期工作要求物业分公司需要求项目城市项目公司完成前期施盘箱柜安装应牢固，封闭良好，并应能防潮防尘，安装位置应便于检查，成列安装时应排列整齐盘箱柜面的指示灯操作按钮应安装牢固无破损，标识应清晰坚固准确盘箱柜内应有二次系统原理图，并安装牢固主备电源在上级低压盘上的开关编号清晰准确，供电电缆应挂标识牌二次回路接线整齐牢固，宜采用螺栓连接插接焊接或压接等。 配线回路导线均应标明回路编号排列整齐避免交叉，编号应正确字迹清晰且不易脱色，并应固定牢固，不得使所接的端子排受到机械应力。 采用插接式端子的，不同截面的导线不得接在同端子上按图施工，接线正确，功能正常，仪表指示灯显示正常。 查验方法测量盘箱柜电压电流指示值应正常检查各部位连接点无松脱锈蚀烧伤过热等异常现象拉合各级开关，检查负荷运行情况应正常，标识应与竣工图纸相符试验电源互投装置控制按钮等功能应正常对盘箱柜进行设备登记，记录电缆截面路由及大约长度参数，登记电气元件参数及数量检查制造厂提供的图纸资料和文件产品说明书试验记录合格证书安装图纸，以及备品备件专用工具等主供电源在低压盘上开关编号备用电源在低压盘上开关编号电源互投的条件及有无优先作自投及复归检查。 照明系统检查照明系统灯具回路控制应与照明配电箱的回路的标识及图纸内容致，开关与灯具控制顺序相对应，插座接线顺序正确，风扇的转向及调速开关应正常公用建筑照明系统通电连续试运行小时，所有照明灯具均应开启，且每小时记录运行状态次，连续试运行时间内无故障。 电井检查电缆型号规格应符合设计规定，敷设应排列整齐，无机械损伤，标志牌应装设齐全正确齐全高低压电力电缆，强电弱电控制电缆应按顺序分层配置检查有无未封堵管线穿墙空洞电缆敷设完毕后，应及时清理杂物，盖好盖板检查有无消防报警设施检查电缆桥架安装应牢固，电缆支架等的金属部件防腐层应完好检查管线夹层照明是否正常，并且应安装应急照明设备。 电缆桥架般要求金属电缆桥架及支架和引入或引出的金属电缆导管必须接地可靠，且必须符合下列规定金属电缆桥架及支架全长应不少于处与接地干线相连动切换及支流逆变功能测试均正常后应对火灾应急照明电源进行满载测试小时，完成后还应对直流备用电池在满载状态下的供电时间进行测试。 自动切换功能及直流逆变功能正常满载试运行结束灯具及电源箱柜无损坏过热现象电池在满载状态下的供电时间应符合本标准规定。 应对全楼的安全疏散指示标志进行逐检查并对其功能进行逐测试，标志应完好，功能应正常。 应对燃气机房煤气表间等易燃易爆场所使用的防爆电气设备逐进行检查与检测，各设备应完好，功能应正常。 自动喷水灭火系统消防水箱的检测测试低于消防水位时应自动进行补水，补水结束自动补水装置应能自行关闭并无跑冒滴漏现象水泵房内消防水箱的水位指示与实际水位应致。 室内消火栓的功能查验应在出水压力符合现行国家标准的条件下，进行下列功能抽检工作泵备用泵转换运行次。 采用模拟信号测试消火栓稳压泵轮换启动功能现场手动启动消防泵，检查水泵运行应正常。 消防控制室内操作启停泵次。 由中控室远程启动消防水泵，按设计规定设置消防水泵自动停泵时间此时间在试泵时可根据情况自行调整，但试验完毕后要恢复到原设计时间消火栓操作启泵按钮全部进行测试，测试过程中可按抽样进行消防泵的联动测试，其它只测试到联动模块即可对末端消火栓进行放水，观察消火栓稳压泵启动应正常铝合金门锁无破损，开关无松动内表面油漆完好无脱落消防水带不发霉，断裂与喷枪连接好水喷枪与接口齐全，能连接消防栓水接口，外观无缺口水带挂架无松动报警按扭完整，开与关良好。 喷淋系统工作泵备用泵转换运行