护维修绿化队伍的设立或选聘，洽谈并订立合同。同街道公安交通环保卫生市政园林教育公共事业商业及文化娱乐等部门进行联络沟通与协调。建立代办服务项目网络。办理移交接管事宜拟订移交接管计划。协助和办理移交接管事宜。建立与客户的联络关系听取客户对物业管理的意见。了解客户对物业的使用用途。逐渐建立并完善业主客户档案。物业项目部的筹建物业负责人于项目入住前三个月组建物业项目部。物业项目部人员定编应根据城市公司总经理确定后的项目物业管理方案配臵。职责类型，主要包括人力行政负责人事行政后勤人员培训业务考核资料管理信息管理公关协调等内部管理工作。客户服务负责前台接待社区文化装修管理会所管理特约服务投诉处理品质监控等工作。财务管理负责费用收缴统计核算等工作。保洁绿化负责清洁消杀绿化维护家政服务等工作。工程维修负责房屋本体维护公共设施维护工程配套完善室内维修装修管理等工作。安全管理负责消防安全车场管理小区内公共区域治安防范出入口管理等工作。物业管理后勤用房及装备物业用房的分配，应在项目入住前个月由城市公司总经理与物业负责人确定物业用房面积及地点。所需物资装备，根据城市公司年度开办费预算，须由城市公司于项目入住前个月配臵完毕。现场标识装备视觉识别系统制作如需外包的，应在管理项目入住前三个月，由物业项目部经理申报，经物业负责人及城市公司总经理审批后，由设计部在参考路劲物业视觉识别系统手册及征求物业的意见后负责设计。属物业日常运营及办公用的进入物业开办成本，其余进入开发成本。由人力行政部按设计方案统制作，于入住前印制安装完成。物业费测算权责规定项目销售许可证办理前，由城市公司总经理负责组织物业管理公司营销部等部门编制项目物业管理费测算，由区域进行审批。物业负责人召集项目前期介入人员及团来文公司往来文件物业项目部日常行政管理文件后勤管理档案采购文件资料物资申请供方评估服务评估仓库管理记录物资出入库登记物资领用登记物资报废处理不合格物资处理其他内务管理记录内务检查记录物业项目部书籍清单其他目录总则第章城市公司物业体系架构第二章前期介入管理办法第三章物业项目承接查验管理办法试行第四章入住管理办法第五章日常业务管理办法第六章服务品质管理办法第七章业务考核评估管理办法第八章物业公司服务开发公司的工作内容及收费管理办法第九章物业品牌管理办法总则为加强集团管理的标准化规范化，并适用集团管理架构的需要，集团物业管理中心特此编制物业管理手册。本手册由以下个体系架构及八个管理办法组成城市公司物业体系架构前期介入管理办法承接查验管理办法入住管理办法日常业务管理办法服务品质管理办法业务考核评估管理办法物业公司服务开发公司的工作内容及收费管理办法物业品牌管理办法本手册经管理委员会最终审批，适用于路劲地产集团所属各公司。本手册为公司的基本管理手册之，各区域城市可跟据实际情况，依据本手册的基本内容制定适合本区域城市的相关细则，相关细则需要报主管董事审批，报集团物业管理中心备案后方可生效。本手册会因相关管理办法的更新而更新有任何不清楚之处，以公司最新颁布的管理办法为准。本手册内容属于保密文件，仅供在路劲地产集团内部使用，由集团人力行政中心统印制编号及发放。本手册将发放给运营总监总经理物业负责人。各使用者妥善保管，未经许可不得翻印，不得外借非路劲地产人员，违规者将严格按照路劲地产员工违纪管理办法进行处罚。员工须在离开公司时将本手册交回公司人力行政部。第章城市公司物业体系架构目的物业管理位于房地产开发产业价值链中的最后环节。现阶段以提升公司品牌价值为目标，通过对上游产业链的贡献及对客户提供最体贴最舒适的物业管理，扩大在整个产业价值链中的价值。本章明确各城市物业公司机构设臵的原则和部门职责，确定人员编制及明确岗位职责。适用范围适用于路劲地产集团各城市公司物业管理作业。职责与权限城市公司总经理负责城市公司物业体系的运行监督检查，保，从有利于今后客户的使用和管理的角度，提供有益的建设性意见，为今后的物业管理创造条件。适用范围适用于物业项目自立项开始，至项目正式办理入住止期间的工作。职责权限城市公司总经理对前期介入给予协调支持，确保前期介入工作的顺利进行。物业负责人负责前期介入的日常业务开展，对重大事项如使用功能变更工程质量督导设计方案调整等与各部门进行协调。负责前期介入相关费用的制定。各城市物业公司负责新建项目的前期介入工作及提供现场技术支持物业公司筹建等相关手续的办理负责拟接项目的物业管理费用测算。城市物业公司的筹建城市物业公司的成立流程在城市公司项目首次立项后可成立物业管理公司或设专职物业管理人员。在销售许可证办理前，根据当地法律法规，由区域向管理会提出注册物业公司的申请。经管理会批准后，城市公司总经理安排人员进行物业公司证照的办理。该公司须以路劲品牌注册，注册名为北京路劲物业服务有限公司分公司。新成立的物业公司须由城市公司在年度预算编制中予以体现。前期介入筹备组工作筹备组组建项目立项后日内，区域委任物业负责人，成立前期介入工作组。工作组涉及人员需按照项目需求进行配臵，包括工程人员前期证照办理人员等，由物业负责人任组长。主要工作内容参与项目规划设计参与项目立项讨论。就规划设计提出建议，重点关注水电气供应容量设备房选址人车交通系统安全保卫系统垃圾处理方式绿化布臵消防设施建筑材料的选用等。负责物业管理业务进行可行性分析盈亏及可操作性等。具体测算物管费，并草拟总体管理方案。投标竞争洽谈签订前期物业管理合同并进行相关备案。察看工程建设现场审视工程土建构造管线走向出入线路保安系统内外装饰设施建设设备安装的合理性。对施工现场提出符合物业管理需要的建议方案，磋商解决办法。并参与工程施工例会提出合理化建议。在施工现场做好日后维保的要点记录及图纸更改的要点记录。参与隐蔽工程分项验收，进行器材检查外观检查性能检查功能测试铭牌检查，并按整改计划督促整改。设计管理模式，草拟及制定管理制度与城市公司相关部门起草拟物业辖区的规章制度业主管证城市物业管理对开发提供营销支持与品牌支撑。城市物业公司负责人负责物业管理公司的日常事务和管理工作，包括但不仅限于本部门各专业管理构架的搭建本部门工作计划的制定及执行负责管理制度的实施及日常运作的监督检查，对物业项目部的工作提出专业指导意见。并对城市公司总经理负责。物业项目部经理负责所辖项目物业管理的日常事务和管理工作，并对物业负责人负责。城市公司物业体系架构设臵图涉及物业管理公司负责人岗位的设臵，需由城市公司总经理以在管项目个数及在管面积为依据报主管董事审批。物业负责人的付款权限由物业财务管理手册相关规定确定。物业负责人招投标权限规定采购合同金额在万元含的采购行为，必须进行招投标。采购合同的分类及定标权限大中修合同万以下由物业负责人审批，万以下由城市公司总经理审批，万以下由区域主管董事审批，万以下由物业主管董事审批，万含以上以管委会审批物料采购合同万以下由物业负责人审批，万以下由城市公司总经理审批，万以下由区域主管董事审批，万以下由物业主管董事审批，万含以上以管委会审批集团物业管理中心城市公司人力行政部财务部品质部项目项目项目人力行政部营销部工程部财务部物业管理公司分包合同万以下由物业负责人审批，万以下由城市公司总经理审批，万以下由区域主管董事审批，万以下由物业主管董事审批，万含以上以管委会审批咨询服务合同万以下由城市公司总经理审批，万以下由区域主管董事审批，万以下由物业主管董事审批，万含以上以管委会审批物业应急备用金及使用日常备用金相见财务管理手册节假日及紧急突发事件可使用物业应急备用金各项目应急备用金额度为万元。各项目应急备用金统由城市公司财务部负责物业项目的人员管理。遇紧急突发事件，物业项目经理可支配应急备用金额度为千元含。如超出千元的，需经物业负责人同意后方可支配。应急备用金支出后需在个工作日内履行报销流程。其他本办法经管理会审批，自年月日起实行。本办法解释权在路劲地产集团总部。第二章前期介入管理办法目的物业管理前期介入是本着全过程管理的观念，在项目的规划设计施工建设和营销策划阶段就参与介入料室管理规定培训室管理规定仓库管理规定食堂管理规定宿舍管理规定员工餐厅管理规定采购管理规定资产管理规定办公设备管理规定办公用品管理规定人事考核管理档案人事资料员工个人资料人事任免调动记录员工培训记录年度培训计划月度培训计划培训签到表培训考核记录培训效果评估记录安全训练记录预案演习记录员工考核记录员工月季度考核记录员工奖惩通知书各类人员岗位资格证书持证上岗人员清单岗位资格证书复印件服务人员仪容礼仪标准礼仪标准通用礼仪规范各岗位专业礼仪规范物业项目部组织结构及岗位职责物业项目部组织结构图物业项目部岗位职责办公自动化资料物业项目部办公自动化设备清单物业管理工作软件安装手册物业管理工作软件使用手册财务管理档案财务管理制度物业管理企业财务管理规定物业管理服务收费指导标准公司财务管理制度物业项目部收费管理制度物业项目部财务公开监督制度各类收费标准批文会计科目表财务收支情况季度管理报告收入成本明细账完税证工程档案竣工资料竣工总平面图地下管网图竣工图单体建筑结构设备附属配套设施竣工图绿化竣工图房屋种类数量用途的分类表技术资料设施设备安装试验调整验收资料设施设备图纸合格证明使用说明等技术资料房屋及共用设施设备大中修改造变更资料设施设备台账设备管理软件产权资料房屋产权清册管理用房产权证明商业用房产权证明及清册配套设施产权证明及清册土地使用权出让资料地界界桩放点报告业主档案入住通知书业主委托书业主及家庭成员登记资料委托银行代收款协议书房屋交付验收表钥匙门禁卡发放记录停车场车位租用协议书停车场服务协议书家