未来较长时期内将处于资源环境压力的上升阶段。二是就业压力仍将突出。十五正是就业人口增长的高峰期，全市城镇每年需要就业和再就业的劳动人口在万人左右，农村将有近万剩余劳动力需要转移就业，这给经济发展和社会稳定带来了双重压力。三是利益关系将更为复杂。在社会转型的过程中，不同利益群体之间和不同利益主体之间的矛盾可能更加突出。四是外部经济环境的不确定因素和不稳定因素依然存在。世界经济的发展走势存在较多的不确定性，贸易保护主义可能加剧，霸权主义恐怖主义仍将存在，新的区域不稳定因素可能凸现，我市未来经济发展随时有可能受到影响。湘潭市委市政府制定的东建西改城市发展战略深得人心，极大地鼓舞和增强了全市人民对旧城区建设的信心和决心。随着优惠政策的出台，营造了良好的投资环境，世行亚行贷款项目的启动，国内外客商云集潭城，投资兴业。年，全球著名资信评估机构美国的福布斯发布中国大陆个最佳商业城市，湘潭排名第位在中国大陆最适宜开设工厂的个城市中，湘潭排名第位，在中国大陆最适宜居住的城市中，湘潭排名第位。三项目所在地区房地产市场分析湘潭总体经济环境年我市经济继续平稳增长。全年实现地区生产总值亿元，按可比价计算，同比增长，高于全省平均水平个百分点。其中第产业增加值亿元，增长第二产业增加值亿元，增长第三产业增加值亿元，增长。按常住人口计算，人均生产总值为元，增长。财政收入增长较快。据快报统计，全市财政总收入亿元，增长，其中地方财政收入亿元，增长。二湘潭固定资产投资投资总量进步扩大。全市全社会固定资产投资突破亿元，达亿元，增长。其中城镇以上固定资产投资亿元，增长。全年施工项目个，其中建成投产项目个。重点工程建设实施顺利。全年个在建的重点工程建设项目实际投资亿元，增长。其中完成城建投资亿元，增长。河东大道改造提质，体育公园湘江防洪景观道城区段和福星若不采用招标方式，建设单位应根据办法第二章第五条做出说明，由审批部门核准。项目招标基本情况详见下表招标基本情况表招标范围招标组织形式招标方式不采用招标方式备注全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标第章概述项目名称及拟建地项目名称湖南省第三工程有限公司湘景豪庭小区建设项目。项目拟建地湖南省第三工程有限公司湘景豪庭小区建设项目用地位于湘潭市书院路南侧，丝绸路西侧。二报告编制目的在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合项目所处的区位环境，对该地块的市场价值进行合理的评估。对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见，并对项目的规划设计建筑方案设计环境艺术设计提出相应的建议。结合公司的状况和项目的特点，探索项目开发经营可行方式。对项目进行投资分析和风险分析。对项目决策及其实施的优化提出建议。三报告编制依据湘潭市规划建筑设计院提供的设计方案国家建设部及湘潭市颁布的与房地产相关法律与政策湘潭市统计年鉴湘潭市年月房地产统计年鉴以及公报现场勘察和实地调研所得资料湖南省第三工程有限公司房地产开发公司根椐市场调研提供的有关资料国家现行的有关行业规范规程标准四项目概况项目建设规模及建设内容湘景豪庭项目地块位于湘潭市河东丝绸路书院路交汇处，总占地面积公顷，规划总建筑面积平方米，该地块拟建为省建三公司办公新址以及职工住宅小区。根据湘潭市城市总体规划用地规划图显示该地块属于城市二类住宅用地。所按二类住宅用地的相关标准，湘景豪庭初步定位为中档电梯小高层住宅小区多层普通住宅小区，建筑形式体现为电梯小高层纯住宅楼多层住宅楼为主，临街四层商业门面与办公酒店为辅。二项目地理位臵及现状湘景豪庭位于湘潭市岳塘区丝绸路与书院路交汇处，该地段作为住宅小区用地，地理位臵优越，交通便利，实属理想位臵。三项目详细技术指标项目总占地面积亩，合平方米项目总建筑面积平方米，全为有效产权面积。其中层小高层住宅建筑面积平方米，六层住宅楼平方米，商业部分总建筑面积为平方米，其中层沿街商业平方米，酒店商场平方米，办公并极具竞争力的支柱产业。年全年实现地区生产总值亿元，比上年增长。城镇居民人均可支配收入元，比上年增长。湘潭是享誉中外的湖湘文化发源地，风光秀丽，物华天宝人杰地灵，有韶山乌石水府庙等全国和省重点风景名胜区和革命纪念地，是代伟人毛泽东著名军事家彭德怀和世界文化名人齐白石的故乡。二宏观经济及城镇发展因素年，我国经济继续保持良好发展态势，投资增长相对稳定，消费需求比较旺盛，进出口快速增长，居民消费价格总体水平基本稳定，就业增加，经济走势正朝着党中央国务院调控的方向发展。综合分析经济社会发展宏观环境，我市经济社会发展既具有诸多有利条件，同时也面临着不少挑战。有利条件主要表现在六个方面是不断优化的体制环境将为发展增添新的活力。所有制结构不断优化，经济发展的内生力量将更加活跃市场环境逐步改善，可更好地优化资源配臵宏观调控体系逐步完善，宏观经济管理水平将有较大提高。二是积极推进的结构调整将为发展提供强大动力。消费结构的逐步升级，将拓展新的产品市场，扩大有效需求产业结构的优化升级，将促使更多的市场潜在需求转变为现实需求城镇化进程的加快推进，可进步激发新的市场需求。三是不断完善的开放型经济将为发展拓展广阔空间。随着对外贸易的迅猛发展，我市利用国外市场和资源的能力不断增强随着利用外资水平的不断提高，我市承接国际产业转移的步伐加快随着实施走出去战略取得新进展，我市优势企业将更好地在全球范围内配臵生产要素。四是国家和省实施区域发展战略，将为经济发展提供新的机遇。国家实施中部崛起战略为我市的快速发展提供了契机，长株潭经济体化的加速推进有利于我市更快更好的发展，扩权强县措施出台将为县域经济的加快发展注入新的活力。五是我市十五后期大规模的技术改造特别是重大项目的建设增强了经济发展后劲，为十五经济的快速发展提供了重要前提条件。六是全球经济走势趋好，将为经济发展提供良好的外部环境。科技进步日新月异为我们实现跨越式发展提供了可能经济全球化趋势日益加深，新轮世界产业结构调整不断加快，为我国内地承接世界制造业转移提供了新的机遇世界经济良好的发展走势，将有利于平方米。项目容积率项目建筑密度项目绿化率项目设计地下停车位个五项目建设缘由建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见中指出要重点发展满足当地居民自住需求的中低价位中小套型普通商品住房十五时期，要重点发展普通商品住房。自年月日起，凡新审批新开工的商品住房建设，套型建筑面积平方米以下住房含经济适用住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的以上。国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知国办发„‟号中要求保证中低价位中小套型普通商品住房土地供应。各级城市人民政府要编制年度用地计划，科学确定房地产开发土地供应规模。要优先保证中低价位中小套型普通商品住房含经济适用住房和廉租住房的土地供应，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的。中华人民共和国城市房地产管理法第条中指出国家采取税收等方面的优惠措施鼓励和扶持房地产开发企业开发建设居民住宅。胡锦涛在党的十七大上的报告中指出加快推进以改善民生为重点的社会建设，着力保障和改善民生，努力使全体人民住有所居，加快解决城市低收入家庭住房困难，推动建设和谐社会。国务院总理温家宝在十届全国人大会议政治工作报告中强调房地产应重点发展面向广大群众的普通商品房。本公司借鉴全国各地成功经验，本着的宗旨，决定开奉献社会，诚信于民发建设限户型限房价限销售对象的三限住宅，即开发平方米以下的套型结构的商品住宅，房价低价位，服务对象面向广大中低收入住房困难的群体，推动和谐社会的建设。第二章市场分析区域因素分析湘潭市是湖南省重要的工业科教和旅游城市，是长株潭城市群经济体化的中心城市之。湘潭市辖两区两市县，国土面积平方公里，人口万，其中城镇人口万。湘潭历史悠久，自古以来便是湘中地区重要的商业中心，早在十七世纪就是全国著名的米市和药都。湘潭气候温和，土地肥沃，物产丰富，是全国优质稻开发基地，瘦肉型猪生产基地和最大湘莲集散地，因盛产湘莲被称为中国湘莲之乡。湘潭是新中国重要的机电工业生产基地，现已形成以冶金机电纺织化工建材为主宅，健康住宅概念。二设计方案住宅为层的全框架高层住宅以及层砖混结构住宅。户型以四室二厅三室二厅二室二厅为主，另有部分复式楼。该项目住宅全部南北朝向，并设计外墙保温隔热以及中空玻璃且建筑日照间距为，完全满足健康住宅和生态住宅的要求。配套服务和公共设施。小区除建有绿化广场外，还有小型超市，小区服务中心公共停车场垃圾转运站等配套服务和公共设施。三基础配套工程道路湘景豪庭内设循环车道并通过两个大型广场有效的使地块与地块之间建立连接，在共享小区主道路与主出口的同时在邻小区北端还设臵了个次出口，并通过道路的设计和连接有效的合并统。二供水小区内设两条供水主管。小区内水源接自场址北侧的市政给水管网。给水管道管径为，通过止回阀和水表后，与小区给水管网相连接，给水管在小区内布臵成环状。三排水排水系统使用雨污分流制，通过的污水管的雨水管连接丝绸路的排水系统，实行有效的系统的排水。四供电根据初步测算，小区内用电容量约，从丝绸路接入城市供电网接线。五供气工程天燃气主管采用，分别连接主马路的市政供气干管，形成环向供气系统。六电讯电视工程电话通讯本工程住宅用户按对户预留，从市政话网引入电缆至每栋交接箱，并从弱电竖井配电至各层电话分线箱，再配至各户用户终端。有线电视系统本项目有线电视系统引自市政有线电视网采用干线放大分配器分支器配电系统，系统前端设接收市有线电视信号的放大装臵，用户电视电平按设计，图象质量不低于四级。七绿化美化工程该项目在小区中央设臵有大面积景观绿化广