责任。概念二以精英文化为主导的创新型社区文化的继承和创新是座新城诞生的要素对无锡市历史文化的继承和保护是方案构思的关键之，在此基础上我们进步提出了蠡湖新城文化创新的概念，即将传统文化和欧美文化整合创新，形成蠡湖新城独特的精英文化，提升社会的综合品质无锡，是先吴文化的发源地。在三千多年就建立了长江下游地区第个文明古国勾吴即吴国。无锡也是著名的院士之乡，对中国的政治经济文化科技进步方面作出了贡献。如今我们将以强大的文化创新力，会通中西古今，融地域现代世界为体，与经济与社会事业发展相协调，城市文化教育文化经济文化消费文化审美文化网络文化等整个文化体系快速发展，促进了蠡湖新城文化品位不断提高。蠡湖新城精英文化创新切入点导入国际文化欧洲风情小镇欧美先进教学模式提供双语教学国际文化氛围体系优良完备的教育机构国内外知名教育机构入驻国际标准管理团队营造欧洲文化风情建筑小镇式典雅公共建筑滨水与森林型的园林式校区保留无锡市街区传统空间结构概念三旅游型新城市主义的社区规划模式将蠡湖新城融入周边环境，最终达到城在景中，景色映城效果，整个社区成为太湖沿岸道亮丽的城市风景线。周边可以依托的旅游景观资源有规划中的蠡湖十八景优美沿湖绿色长廊及湖景街区绿化带基地内部清澈溪流按新城市主义的理念，将本项目划分为个聚居区每个聚居区以分钟的步行距离米为半径，占地万平米，配备定比例的公共设施每个聚居区又是由若干个建筑组团构成组团之间聚居区之间通过路网连接构成个有机整体。蠡湖新城社区规划模式创新切入点中高产阶级聚居区步行导向增加服务设施密度发展社区商业设施，建设独特的城内商业街，强化滨湖和临河休闲场所建设，营造自由放松的生活氛围大社区的可成长性概念四的国际生活理念根据我司在上海开发的数运作的成功。第三章安全防范系统目录概述设计目标设计原则设计依据系统组成系统防护等级功能与技术要求闭路电视监控系统防盗报警系统出入口控制系统总体设计方案用户需求分析闭路电视监控系统的设计与设备配置系统设计方案项目投资环境分析无锡市及经济状况无锡市位于长江三角洲中部，东西沟通沪宁，并可联系长江南北，是江苏省重点发展的个特大城市之和苏锡常的地域中心。该市市域面积平方公里，下辖个城区和个县级市，年末总人口为万人，城市化水平达到。无锡是中国重要经济中心城市区域性交通枢纽和著名的旅游胜地，江苏省重点发展的特大型城市，年无锡市人均总值元，五年平均增长，高于苏州杭州宁波和南京，在江苏省位居第，在全国处于第位。国内生产总值亿元，比上年增长，在全国大中城市中总量列第十位。城镇居民人均可支配收入元，在全国处于第位，其中高收入家庭占。按照发展规划到年，无锡要争取年均增长以上，达到亿元，人均达到美元左右。到年，增长率为左右，力争经济社会发展和人民生活富裕程度赶上当时世界中等发达国家水平。年无锡市为了进步提升了在长三角地区的城市地位，提出打太湖牌唱运河歌建山水城的城市经营理念。无锡市房地产业及市场发展状况无锡市共有房地产开发企业家，其中级资质的家。年无锡市区共完成房地产开发投资亿元，同比增长，占全社会固定资产投资的。住宅施工面积为万平方米，占房地产施工面积的，是房地产开发结构中的主体。核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,根据第五次人口普查统计，无锡市区共万个家庭户，其中，住房间数在两间以下的住户有万户，占，人均住房在平米以下的有万户，占。发达国家的经验表明，在人均居住面积低于平米时，居民对住房的需求将保持旺盛增长，因此，本市有相当比例的居民有改善住房条件的要求，随着无锡经济的持续发展，将形成相当的购买要求。从房地产市场需求总量上看，剔除动迁房和经济适用房面积来看，无锡过去几年年商品房交易量大致在多万平米。从房地产市场需求结构上看，元平方米以上的商品房成交量占总成交量不到，而其剩余供应量却有万平方米，超过。另据家企业房地成个由开放公园居住区和城市基础设施组成的旅游服务中心和高品质超大规模的湖滨居住社区。蠡湖新城位于美丽的五里湖畔，西临省级蠡园经济开发区太湖山水城旅游区和五星级的湖滨饭店，坐拥优美的湖岛山水生态环境悠久的人文历史底蕴完善的旅游度假商务配套，独享无锡不可替代的湖景资源。结合无锡市在中国城市中的经济地位以及新轮城市总体规划和蠡湖新城的整体建设目标，蠡湖新城号地块将为无锡市及周边地区居民提供个美丽轻松舒适的生活新空间。世纪以来，国内外政府都十分重视对滨水地区的开发和建设，根据各地开发经验，启动蠡湖新城对无锡有着深刻的社会和经济发展战略意义，这将有助于无锡市改善太湖沿岸景观，实现湖滨城市的战略构思，增强市民对城市的归属感和自豪感。尤其是近年来，人们对户外活动旅游与休闲的向往使得滨水地区成为重要的活动场所，结合滨水地区的商业和传统文化设施，滨水地区将形成城市新的经济点并提供大量就业机会，从而迅速确立城市形象和城市地位，培育出鲜明的城市精神。产品概念概念中国长三角地区世纪新城开发的典范先启动城市，再启动社区是新城运作的成功模式在整个蠡湖新城的运作过程中，我们将按照市政府城市规划要求，在市政府的配合下，努力做好城市运营商的工作。我们将按经济社会环境协调的发展的原则，先启动城市，再启动本项目，使蠡湖新城在价格及品质上能被无锡市民接受，并成为长三角地区的城市开发的楷模。蠡湖新城的运作成功也必将对无锡房地产市场乃至无锡经济带来巨大影响，直接提升土地的价值和房产的价格，形成无锡房地产市场持续增长的新格局，为无锡新轮经济腾飞开创新的局面。城市运营商的成功要素美国的经验表明，般城市开发项目中，公私投资的比例为，不少项目先吸引少量开发商进入，待项目成功后，其它开发商才会大量进入。因此，能否吸引开发商进驻形成良性滚动是蠡湖新城开发成功的关键。城市运营商的理想目标城市面貌的改善创造更多的就业机会拉动经济的发展的效果政府与开发商的双赢城市运营商的历史责任蠡湖新城的开发是个系统工程，必须统筹安排，任何项目的单推进都会面临风险，政府对开发商的保护和支持不产开发投资状况调查结果表明，在年住宅投资中，高档住宅的增速明显快于中低档实用型住宅的增速。别墅与高档公寓开发投资增长速度要比普通住宅高多个百分点。在与周边城市相比，无锡总体房产价格偏低，年商品房平均价格约为元平方米。统计数字表明，年上海与杭州楼市价格分别是无锡的倍倍，宁波苏州南京的平均楼价分别高出无锡的和，表明无锡楼市仍有定发展空间。总体来说，随着无锡房地产业将向上发展，未来两年无锡需求与供给仍有定的上涨空间。城区典型楼盘如下表案名区域地址价格元平米备注桃源居滨湖区梁溪路号商铺元平米，车位万凤宾都市家园北塘区凤翔路后张巷年月交房阳光花园北塘区建筑路红星路起价年月开工优空间北塘区蠡溪路建筑路年月交房红山半岛北塘区青祁桥边均价年月交房长江国际花园新区长江北路新光路年交房项目简介及在无锡市发展中的地位和意义本项目位于蠡湖新城东南部，北侧为隐秀路，西侧为蠡溪路，南侧为蠡湖路，东侧为青祁路。通过太湖大道与中心城区相连，距市中心公里。该项目南邻湖滨饭店青松宾馆桥头公园，与太湖相望，毗邻蠡园，环境优美，空气清新，是无锡未来的发展中心，与太湖风景区数步之遥，有相当的发展潜力。该项目占块面积公顷含地块支路占地公顷，容积率小于，基地内有条面积公顷的天然河流和条宽米的十字形规划道路。目前基地内为村民住宅与农田，尚未开始动迁，市政设施较差距，周围青祁路往南拓建工程正在建设。该项目所在蠡湖新城是无锡市近期建设的主要地区之，也是新城与旧城联动的次坚持高标准高起点规划和公共设施基础设施综合配套的新城建设。它的开发建设不仅符合无锡市作为特大城市和区域经济中心的地位要求，而且影响到城市规划发展方向的进程，进而影响到打太湖牌唱运河歌建山水城的城市经营的实施效果，对无锡市的城市地位和形象有重大影响，因此推进蠡湖新城建设有着深刻的经济和社会意义。二方案设计构思产品定位中国长三角地区具有国际水准和面向中高产阶级的欧洲风情湖滨小镇根据无锡市城市总体规划纲要所提出的创造个在卓越的湖滨城市的宏伟目标，我们将配合无锡市政府将蠡湖新城接成本的。销售费根据无锡房产商经验数据，暂取平均房价的。管理费根据政府规定，为直接成本的。财务费根据工行提供的资料显示年以上开发贷款利率为流动资金贷款为，本地块财务费暂取万元税费经营税金及附加共计总销金额的根据土地部门规定，土地契税计税基数土地出让金的本次计算所得税印花税暂不考虑。总成本根据测算，本项目总成本为达到万元，见下表。投资估算汇总表序号项目名称金额万元折合可售面积元平方米比例备注土地费用万亩前后期工程费建筑安装工程费基础设施费市政公建设施配套费不可预见费直接成本小计管理费用销售费用财务费用间接成本小计经营税金及附加契税计税基数的印花税暂不计所得税暂不计税收小计项目总成本销售收入估算与资金筹措住宅销售价格根据对无锡市房地产市场供求关系及竞争强度的分析，我们认为现阶段本项目全装修住宅的市场价格为元平方米左右。考虑到市场的成长性，根据无锡近年商品房平均价格走势图显示，半年期住宅销售均价增幅保持在元平方米，由于本项目产品优于市场平均水平，半年期住宅均价增幅暂取元平方米。暂取全装修房增加售价元平方米。因此，本项目住宅均价为元平方米。价格元平方米增幅半年期元平方米期住宅二期住宅三期住宅四期住宅住宅均价销售收入与均价根据测算，本项目的销售收入为万元，折合可售面积的均价为元平方米。销售收入估算表数量单位金额万元住宅万平方米商铺万平方米车位个销售收入资金筹措根据测算，本项目的启动资金为万元，主要来源于自有资金和银行贷款，其余资金来源为项目滚动开发中的预销售收