程公里市境内公路网，有国道条，省道条，县道条，乡道条，公路总里程公里。公路枢纽以江州为中心条纵横干线为框架，辐射全省的网络。以客运为主的汽车站有个，其中江州汽车站和西站规模最大现有集装箱中转站和中转库各个，年货物量为万吨。民航江州中川机场是全国重要的航空机场之，是甘肃的空中交通枢纽。中川机场为民用二级机场，距市中心公里，可起降中短程干线客机。现有条航线。七城市建设市以三版城市总体规划为龙头，实施东扩西进南伸北拓战略，探索出环境立市特色建市的道路，不断完善城市综合服务功能。在路桥工程城市给排水管网燃气热力管网电信电力管网建设中取得了显著成绩。近几年实施的多项城市基础设施建设项目，小西湖银滩等座黄河大桥建成已投入使用，南北滨河路等道路拓建也已完成。城市自来水生产能力万吨日，污水处理能力万吨日。城区大气污染综合整治工程积极推进，清洁能源改造力度加大，天然气用户发展到近万户，大气环境质量有了新的改善。八社会经济概况市年全市实现生产总值亿元，比上年增长，增幅较上年回落个百分点。其中，第产业增加值亿元，增长第二产业增加值亿元，增长第三产业增加值亿元，增长。三次产业比例为∶∶。非公有制经济增加值亿元，增长，占全市的比重为。全市固定资产投资完成亿元，比上年增长。全市实现社会消费品零售总额亿元，比上年增长。全市完成大口径财政收入亿元，增长般预算收入亿元，可比口径增长。般预算支出亿元，增长。城市居民人均可支配收入元，比上年增长农村居民人均纯收入元，比上年增长第三章需求分析及市场预测市场需求分析市场调查年我国房地产市场整体情况年，在国际金融危机的形势下，中央政府以审慎灵活的宏观调控政策，基本上保持了中国经济的平稳发展，对于房地产市场的调控则更体现了这种审慎灵活性。年到城建规划消防人防等有关部门的协调和支持。本项目在实施前，资金筹措和拆迁安臵工作将成为关键问题，应妥善解决。场地拆迁工作完成后，应对场地周边边坡进行有效的安全加固。开工前应多考虑环境保护措施。第章前言项目概述项目名称项目承办单位项目主管单位项目建设地点建设性质新建。项目建设期二年。主要建设内容项目投资安臵房建设项目总投资万元。二项目建设单位概况市投资集团有限公司是市人民政府的直属国有独资企业。受市人民政府授权，市投资集团有限公司和市土地储备中心实行两块牌子套人马的运作模式，统负责全市土地的收回收购统征净化和开发。市投资集团有限公司统实施城市重大基础设施项目建设，统经营其他城市国有资产。公司的宗旨与目的在于深化城市土地资源基础设施公用事业及相关国有资产的经营管理体制改革，积极实施经营城市战略，运用市场机制，建立多元化的城市建设融资渠道和投资格局，确保国有资产保值增值，促进城市现代化建设与发展，不断提升城市的功能和形象，为把江州建设成为环境优美交通便利社会充满活力经济发达的现代化城市这长远目标作出贡献。三可研项目编制单位概况江西省设计研究院成立于年月，经营范围主要有城市规划编制建筑工程设计建筑工程技术咨询室内装饰设计工业与民用建筑工程监理等。年我院建筑设计业务通过国家全面质量管理达标验收，并具备城市规划编制资格。目前，建筑工程设计为甲级资质，城市规划编制持有建设部颁发的甲级工程设计甲级具备资质。我院现有城市规划建筑结构园林道路环保装饰给排水供暖与通风电气电讯计算机工程经济工程监理财会等各类专业技术人员名，享受省政府颁发政府特殊津贴的高级技术专家名。具有国家二级注册建筑师国家二级注册结构师注册规划师注册公用设备工程师注册监理工程师高级规划师高级建筑师高级工程师等组成的专家方案设计和施工图设计审查小组。在工程设计上专业齐全，技术力量雄厚，拥有各类计算机组成的年静态投资回收期年投资利润率投资利税率六研究结论与建议该项目建设符合国家及省市的产业政策，符合社会和经济发展战略目标。改革开放使江州的经济快速发展，西部大开发战略的实施，使城市建设日新月异，为促进城市现代化建设，满足人民日益增长的物质文化生活水平的需要，完善城市基础设施建设，加快进行旧城改造步伐，改善该地域的生活环境，建设本项目是必要的适时的。项目建设所需要的各项市政配套均可解决，为项目建设创造有利条件。经济评价结果表明，项目经济效益略有赢余，社会效益和环境效益显著。拟定建设规模和方案切实可行。综上所述，本项目财务评价指标达到政府房屋微利行业基准指标，随着开发项目工程的实施，将进步改善江州关市八里屯区人民居住生活环境及政府安臵需要，提到人民生活质量，并将进步推动地方经济和城市化进程的发展，造福当地人民，建议尽早实施。第二章项目建设地区概况地理概况市处在中国陆地域版图的几何中心，即北纬，东经距西北其他四省自治区的省会平均距离最近。市区南北，群山环抱，东西黄河穿流而过，枕山带河，依山傍水，平均海拔米，具有盆地城市的特征。二气候特征江州地处内陆，大陆性季风气候明显，特点是降水少，日照多，光能潜力大，气候干燥，昼夜温差大，年日照时数为小时，无霜期为天，年平均降水量在毫米，并集中分布在月。年平均气温。三地形地貌特征市位于黄土高原西部的黄河河谷盆地内，周围群山环绕。市中心海拔约，南北两山相对高度为，黄河自西向东贯穿全城，形成了个东西长约，南北宽约的带形哑铃状的河谷盆地四水资源概况市域内水资源低于全国平均水平，但入境水资源丰富，贯穿市域的黄河的入流量达亿立方米，且水量稳定，各季不封冻，含沙量也较小，可满足城市工农业用水和生活用水。初测全市每年地下水达亿立方米。五区域人口概况市辖皋江中江中铝三县和城关八里屯中铝安臵东方五区，个乡镇个街道办事处个社区居委会个行政村，总面积平方公里，城关八里屯中铝安臵东方五区构成市区，城市面积平方公里。全市常住人口万人。户籍总人口万人智能设计图库及网络，并配备了各种技术辅助设备。我院自成立以来坚持开创求实团结奉献宗旨。贯秉承用户至上原则。贯彻以质量求生存，以服务求信誉，以技术创新求进步，以科学管理求发展方针，把握市场经济脉搏，深化内部机制改革，完善质量保障机制。不断提高技术水准，精心设计以提高效益水平。先后承担完成了省内外大量城乡规划工业与民用建筑设计，十多项规划工程设计获得省内部级奖励，为国家和江西省建设事业作出贡献。四可行性研究报告编制依据关于市综合整治拆迁安臵房建设项目建议书的批复江发改投资号核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,市综合整治拆迁安臵房建设项目建议书关于给市投资有限公司划拔经济适用房建设用地的通知江政地号建设项目选址意见书编号规划设计条件通知书编号市规划建筑审查专家办公室会议纪要江规建专审号市城市总体规划纲要关于编制市综合整治拆迁安臵房建设项目可行性研究报告的委托书市投资集团有限公司市投资集团有限公司关于市综合整治拆迁安臵房建设项目规划设计方案的说明文件建设项目经济评价方法与参数年第三版投资项目可行性研究指南试用版中国电力出版社国家及省市颁布的有关行业规划产业政策法规相关的资料文献及网络信息。五项目主要技术经济指标本建设项目的技术经济指标有项目总投资构成指标资金来源及筹措指标财务估算指标项目运营评价指标国民经济评价指标及社会评价指标等。详见下表主要技术经济指标序号项目名称单位指标备注Ⅰ项目总投资万元建筑工程费用万元设备及工器具购置费用万元安装工程费用万元工程建设其它费用万元含迁安置费预备费用万元铺底流动资金万元建设期贷款利息万元Ⅱ资金来源项目资本金万元银行贷款万元Ⅲ财务分析年运营收入万元年总成本费用万元年经营成本万元年利润总额万元年上缴营业税及附加费万元年上所得税万元年净利万元Ⅳ财务评价指标财务内部收益率财务净现值万元动态投资回收期价既考虑建设期内相对价格变化，又考虑物价总水平上涨因素，销售期内各年均以建设期末物价总水平为基础的基价。经济适用房均价元平方米商铺均价元平方米销售车位均价元位出租车位元月。税金及附加营业税取城市建设维设税取教育费附加所得税。三评价参数本可研财务评价参数遵照建设项目经济评价方法与参数第三版进行选用，如折现率，价格等均国家发改委和建设部组织测定发布的参数执行行业性的评价参数原则上采用评价细则测算数据。主要评价参数确定如下财务基准收益率建设项目经济评价方法与参数中的财务基准收益率为，考虑到房地产市场具有较高风险，本可研最终确定的财务基准收益率为。基准静态投资回收期根据市房地产市场情况及各房地产企业的经营情况，经综合分析得出，基准静态投资回收期年，基准动态投资回收期年。投资利润率市各房地产企业投资利润率在，本项目投资利润率评价值取。投资利税率市各房地产企业投资利税率在。本项目投资利税率评价值取。四资金来源与使用计划申请贷款万元，其余自筹万元。二成本计算外购燃料及动力耗电量主要为开发区照明及市投资集团有限公司地产开发部照明，年用电万千瓦时，每年瓦时平均价元，年费用万元，机械车辆所需燃料为汽油，年耗用量为万升，元升，年耗油费为万元，水主要为绿化及道路浇洒办公人员年耗水万吨，水价元吨，年费用万元，供暖主要是市投资集团有限公司地产开发部及公共用房面积，元年，年费用万元年，燃料及动力总费用万元年。工资及福利费综合整治拆迁安臵小区项目部定员为人，每人每年平均工资元人年，年费用万元。日常维护检修费按固定资产原值为万元，日常维护检修费按固定原值的计取，合计为万元。无形资产及递延资产摊销费无形资产及递延资产按固定资产的取万元，按三年平均摊销，年摊销量万元。利息支出建设期利息按利率计取，还款方式三年等额本息法，年还本息金额万元。由于建设期贷款全部用于经济选用房建设。因此，在商业用房财务分析中不再重复计算。建设开发成本固定资产蒙土家等个民族，少数民族人口占总人口占。二八里屯区社会环境情况