属东山新市区在南京总体规划上定位于南京向南发展的增长级和承担主城部分功能扩散和吸收南部农村城市化人口的职能，江宁开发区在南京的个国家级开发区中规模最大发展最快，本项目是开发区距南京主城最近的房地产项目之，土地升值潜力大。环境好。本项目所处的将军路片区为近两年住宅开发的热点区域，已形成高品质住宅区氛围，且为南京生态环境最好的地区之，人文历史教育氛围浓厚。市场机会明显。本项目定位以元平米的多层公寓为主，该价格产品为南京主流市场，需求量大，市场供应不足。第部分项目所属区域介绍江宁区位于南京南部，东山新市区属于江宁区，是南京三大规划新市区之，国家级开发区江宁经济技术开发区以下简称江宁开发区属于东山新市区。本项目位于江宁开发区。江宁区简介紧靠南京主城南部，紧邻环线。年撤县设区。面积平方公里，人口万人，其中非农业人口万人。到年持续高速增长，年均增长率。年达亿元，占南京总额的。人均在全市五个郊县区中排名第，年人均为元人民币，约美元，相当于全市平均水平的。二东山新市区简介东山新市区规划面积平方公里，占江宁区总面积的。东山新市区是南京城三区中的区年调整后的南京城市总体规划将东山仙西浦口江北规划为个新市区，加上河西新城区，形成南京城三区的新城市建设格局。城三区的规划如表所示。东山新市区是人口导入区东山新市区位于江宁区北部，紧邻南京主城南部，其中心与市中心距离约公里，承担主城部分功能和人口向南扩散的功能，同时承载南京南部的江宁区溧水县和高淳县的农村人口城市化的功能。年人口万，年规划人口万，年均导入人口万人。远景规划万人。表南京城三区规划功能定位规划面积规划人口河西新城区以商务体育文化等功能为主的新城区中心居住与就业兼顾的中高档居住区以滨江前公共交通数量少。江宁区年底才撤县设区，还不是成熟的城区概念。机场高速有定噪音影响。二结论与建议综上所述，该地块是江宁最好的地块，也是目前价格区位等综合地块质素最适宜万科开发的项目。建议参与挂牌。目录决策背景内部因素二外部环境第部分项目所属区域介绍江宁区简介二东山新市区简介三江宁开发区简介,第二部分项目概况宗地位置二宗地四至范围及规划要点三项目渊源四宗地现状五宗地紧邻周边的环境六交通出行附件江宁及周边片区典型楼盘,第五部分规划设计初步分析规划设计草案二规划设计草案分析第六部分工程及销售计划期开工时间确定二开发销售计划第七部分成本及投资收益预测方案商业按万考虑，商业用地地价自己分摊,方案二不考虑商业，商业用地地价由住宅分摊,第八部分竞争对手第九部分综合分析与建议优劣势分析二结论与建议决策背景内部因素本项目可为南京公司提供持续发展条件，符合集团重点发展长江三角洲的战略南京公司金色家园项目将于年全部开发完毕，当年结算利润不能满足持续增长要求。本项目可售面积万平米，年可结算面积约万平米，结算金额约亿元，并可为南京公司年提供主要利润来源。本项目占地亩，规模大，为城郊结合部项目，是集团最擅长开发的项目类型，南京公司可以充分利用集团资源快速成熟开发七生活配套八市政配套九土地出让条件与程序十地价分析第三部分法律风险分析项目的风险点及风险可能性预测二风险控制手段三总体评价核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,第四部分市场分析南京房地产市场简述二江宁住宅市场分析三开发区商业市场分析四项目产品建议书五本项目在同价竞争市场中的优劣势分析六本项目在所属区域市场中的竞争优劣势分析为，地价按万的六分之进行分摊，工程建设费单价按元估算，按六分之进行分摊。成本测算汇总项目单位成本元平米，单位投资为元平米，总投资万元，资本化利息万元记入开发间接费中。表成本测算汇总成本项目总成本万元单位成本元比例土地获得价款二开发前期准备费三主体建筑工程费四主体安装工程费五社区管网工程费六园林环境费七配套设施费八开发间接费开发成本合计九期间费费管理费用销售费用项目总投资二税务分析应交营业税金及附加按计算为万元企业所得税按计算，为万元契税按地价合同额的计算为万元，记入地价成本土地增值税，目前南京土地增值税采用预征方式，别墅销售收入按的预征率计算为万，商业销售收入按的预征率计算为万，结算返还的可能性不大，所以预缴的土地增值税全部计入经营税金。普通住宅因有的免税空间，且预征率，即使预征总额也不到万。关于税收优惠，目前南京金色家园项目享受营业税返还优惠至年月，因年南京市营业税由市区分享，如不注册新公司，营业税返还享受在上年实际入库营业税的基础上有定返还，增加部分减半。且不注册新公司，年以前可暂时不在国税登记，缴纳所得税。但不注册新公司，可能会与地方利益冲突，给项目顺利进展带来障碍，弊大于利。如注册新公司，按目前各区地方财政政策应可争取到部分优惠，因没有老基数，返还比例较小。所得税返还风险较大，不作考虑。表税费标准税项税率计税依据预计税额万元计算说明营业税营业收入销售收入税率城建税营业税营业税教育费附加营业税营业税土地增值税别墅销售额预缴商业销售额地方基金营业收入从去年开始部分基金已陆续取消且免缴少缴的空间较多印花税营业收入按核定征收方式，以营业收入为计税基数契税中标地价地价合同额企业所得税应纳税所得额不考虑纳税调整三经济指标分析成本及投资收益预测假设和前提本次测算暂按投标底价亿元计算，按净用地约万亩，可售面积楼面地价为元平米，住宅销售均价元平米，商业销售均价为元平米，测算时不考虑税收返还因素。表项目售价功能建筑面积可售面积售价元般，但在江宁有较高知名度。由于长期在江宁岔路口开发，因此，武夷的积极参与，方面反映出武夷对江宁市场依然充满信心，另方面，其报价也最能体现地块的真实价值。年月初，武夷竞买位于东山岔路口占地万平米亩的汽车城地块其中，住宅用地亩，最高报价万元，合楼面单价元平米，比中标价低。年月底，武夷同时竞买和地块，其中地块以参与为主，只报价次，报价万元，合楼面单价元平米，比中标价低地块为其主攻地块，最后轮才放弃，最高报价万元，合楼面单价元平米，比中标价低万元。第九部分综合分析与建议优劣势分析优势启动快。前期东南大学已花费近三年时间从事场地的拆迁基础配套设施的建设工作，现场地已拆平，相关市政配套已通到地块周边，交地后可迅速投入开发，满足南京公司年结算的需要，并可成为南京公司年的核心项目。规模大。为城郊结合部项目，是集团最擅长开发的项目类型，南京公司可以充分利用集团资源快速成熟开发此项目。增值潜力大。按照南京市政府的有关规定，国有土地协议出让的最低价江宁区为元平方米，折合每亩约万元左右，加上拆迁基础设施建设及场地平整，该地块的熟地成本也应在万元亩以上。另外，东山新市区在南京总体规划上定位于南京向南发展的增长级和承担主城部分功能扩散和吸收南部农村城市化人口的职能，江宁开发区在南京的个国家级开发区中规模最大发展最快，本项目是开发区距南京主城最近的房地产项目之，土地升值潜力大。环境好。本项目所处的将军路片区为近两年住宅开发的热点区域，已形成高品质住宅区氛围，且为南京生态环境最好的地区之，人文历史教育氛围浓厚。市场机会明显。本项目定位以元平米的多层公寓为主，该价格产品为南京主流市场，需求量大，市场供应不足。劣势江宁市场供应量大，市场竞争激烈。未来年内，仅南京城南和江宁板块就有约万平方米的供应量，且江宁地区在建项目的地价普遍低于本项目。付款时间短，压力大，资金成本高。商业规模大，现有居住人口尚不足以支撑，公司缺乏相关开发经验，有定的操作风险。目前周边社区配套人气不足，生活氛围还有待进步营造。道路通畅，但目营业收入万元双拼别墅多层小高层情景洋房商业合计主要经济指标内部收益率为销售净利率总投资回报率。各期利润体现本项目分四期开发，每期工期约为至个月，项目税后利润万元，单位面积毛利元，单位面积净利元。表各年利润体现项目合计利润体现年年年年结算面积平均售价元营业收入万元营业税及附加万元单位成本元销售成本万元项目利润万元期间费用万元其中管理费用万元销售费用万元税前利润万元所得税税后利润万元单位毛利元单位净利元表现金流量表项目年年年年年合计现金流入销售面积，销售额，回款额，小计，现金流入现值，二现金流出付地价款付工程款，开发间接费，期间费用，项目投资合计营业税及附加，所得税，小计现金流出现值，三净现金流量四累计净流量五平均资金占用六资金成本第八部分竞争对手据了解，截至答疑截止日期月日，另有家发展商到江宁国土局咨询了解本项目，其中家为江苏建江工业有限公司，另外，江宁本地发展商中，江山和武夷曾参加了最近江宁区的土地挂牌活动，并表现出较强的实力，需要重点关注。南京江山房地产开发公司江