建设有利于促进市香港及珠三角地区现代农产品流通业的发展，保障深港两地菜篮子稳定安全的供应，平抑区域物价能够节约资源减少损耗降低物流成本促进就业，属于风险小利润长期型稳定型增长项目，有利于巩固公司在农产品批发市场领域的领先优势，增强公司核心竞争能力。项目建设具有巨大的社会效益和经济效益。因此，国际农产品物流园项目技术上是可行的，经济上是合理的，建设条件是充分的。第二章项目建设的必要性分析项目建设背景市人口基数及农产品需求日益增长是个快速发展起来的大城市，具有流动人口众多，平均年龄较小等人口结构特点，食品消费需求逐年上升。人口基数大年市总人口已超过万，十五期间年均增长率为，照此增长速度，市未来人口增长预测如图。年份单位万人按人均年食品消费支出元，计算未来各年全市食品消费额年将达亿元，年将达到亿元。由此可见，农产品市场潜力巨大。市人均收入水平较高，增长较快表工作人口比例大年末全市从业人员万人，在校学生图深圳市人口预测万，工作餐消费量巨大，因此企事业单位食堂社会餐饮等对农产品需求巨大。表年市主要经济发展指标览表指标数据年增长率人口万人本地生产总值，亿元人均，元居民人均可支配收入，元城镇居民人均消费性支出，元人均月食品消费支出元恩格尔系数资料来源年广东省统计年鉴广州市统计局市居民生活水平较富裕，吃穿比较讲究市民比较善于调节膳食消费结构，除正餐饭菜主副食品的完美搭配之外，多数人比较注重早餐，乳及乳制品鲜瓜果糕点等均保持定的消费量，农产品需求也向高质量需求转变。快速发展的城市建设与特区内外交通条件的变化由于特区内交通拥挤，在特区外建设大型农产品物流园是大势所趋近年来随着人口的急剧增长，车辆快速增加，特类包装保管等辅助作业的用地仓储用地，指以储存物理化学性能稳定的各品类农产品为主的仓库建筑用地。配套服务用地指为园区的日常生活生产提供必需的相关服务和设施及对整个园区的生产作业进行组织监管，功能包括第章总论项目及其承办单位项目名称国际农产品物流园承办单位市农产品股份有限公司法人代表拟建地点市龙岗区承办单位概况市农产品股份有限公司是国家农业产业化经营重点龙头企业，市菜篮子重点工程，是我国农产品批发市场领域首家上市公司。公司自年成立以来，以资本运营和管理创新为主要手段，从最初万元的注册资本发展成为今天总资产亿元净资产近亿元的上市公司。近几年公司连续五次入选中国最具发展潜力的上市公司强。公司以投资管理农产品批发市场为核心业务，集农产品生产加工进出口贸易物流配送及电子商务等相关业务于体，成长为大型现代化农产品物流企业集团。核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,市农产品股份公司是目前国内唯家从事农产品批发市场网络化经营的大型农产品流通企业，在农产品批发市场的运营管理方面积累了丰富的经验。多年来，公司致力于农产品批发市场主营核心业务的拓展，先后在北京上海南昌西安成都长沙昆明合肥山东寿光广西柳州南宁等个省市自治区的个城市投资管理了家大型农产品批发市场，初步构筑起全国性批发市场网络体系的雏形。年，公司下属各大农产品批发市场的农副产品交易量万吨，交易额达亿元。通过充分挖掘批发市场的物流功能，既带动了无数农民脱贫致富，同时，保障了各大中心城市的菜篮子稳定安全供应。市农产品股份有限公司批发市场网络体系成员览表序号企业名称布吉农产品中心批发市场市福田农产品批发市场有限公司市布吉海鲜批发市场有限公司南昌农产品中心批发市场有限公司上海农产品中心批发市场经营管理有限公司山东寿光蔬菜批发市场有限公司长沙马王堆农产品股份有限公司西安摩尔农产品有限责任公司成都农产品中心批发市场有限责任公司惠州农产品物流配送中心有限公司市南山农产品批发配送有限公司合肥周谷堆农产品批发市场股份有限公司广西糖网食糖行业有关农产品加工检验包装标志运输贮藏及卫生等标准的规定选址必须符合城市总体规划，合理布局有足够的建设用地，并有定的发展余地总平面布置应满足农产品物流的有关要求和符合安全防火的有关规定，并应因地制宜进行合理布置，既要求布置紧凑，力求节约建设用地，以利企业今后发展，同时要充分考虑环境保护设施和绿化用地充分利用当地的社会协作条件，以节约工程投资严格执行建设项目三同时的有关规定，污染物的排放必须符合国家规定的排放标准，尽量减少对环境的影响认真贯彻消防法和劳动部关于职业卫生监察规定的通知精神，采取切实防范措施，确保安全生产和员工的人身安全。编制范围本项目书研究范围包括必要性分析市场分析选址分析工程技术方案及建设规模环境保护投资估算及财务评价等方面的内容。根据上述内容论证本项目建设与实施的必要性技术可行性及经济合理性。项目概况项目目标定位市国际农产品物流园将成为农产品级流通中心，近期最急需发展的功能主要为农产品配送加工仓储和大宗交易现在的布吉与福田以及其它较大的区级农批市场未来将主要向以交易功能为主的销地型二级农批市场的方向发展国际农产品物流园布吉与福田等农批市场以及其它小型农贸集市和连锁超市将共同构建起农产品流通的三级体系。项目建设的宗旨依托平湖物流基地的发展平台，凭借农产品公司在农产品流通行业的优势地位，把项目建设成为华南地区规模最大功能最完善配套最齐全辐射范围最广阔的绿色安全生态的级农产品现代物流枢纽中心。为香港及珠三角地区的菜篮子供应和食品安全提供有力保障。项目建设内容项目用地面积万平方米，建设内容主要包括蔬菜水果冻品干货副食品等经营品种的批发交易区，以及物流仓储区认证农产品加工配送区和生活配套服务区等。项目技术经济指标本项目的综合技术经济指标如下表所示序指标名称单位指标值备注号总用地面积平方米万总建筑面积平方米万建设总工期月建筑密度容积率绿化率水电负荷用电负荷千瓦用水负荷立方米日项目总投资万元主要经济指标静态投资回收期年税后投资内部收益率税后财务净批发市场有限责任公司云南鲲鹏农产品电子商务批发市场有限公司北京京深海鲜批发市场有限公司广西大宗茧丝批发市场有限公司可行性研究工作依据编制依据年月由原国家计委经贸委农业部财政部人行国家工商总局联合发布关于加快我国现代物流发展的若干意见，对我国农产品流通设施建设作了全面部署，农产品流通设施建设的目标是完善批发市场的功能，提高批发市场的档次，在全国大中城市和主要产区建设批布局合理交易方式先进功能齐全信息灵敏安全卫生的骨干批发市场。年月市政协第号建议案关于加快都市农业发展的建议案提出，面对人民群众生活水平不断提高的需求以及非典禽流感等疫情的威胁，应充分发挥作为实验区和现有经济科技的优势，加快都市农业的规划和建设，把建成都市农业的创新示范区。年月，市人民政府印发的市商业网点规划对市农副产品批发市场的规划中提到规划期内，在特区外建设两个大型综合农产品批发市场，作为全市的级农产品批发市场将市布吉农产品中心批发市场和市福田农产品批发市场逐渐调整为二级批发市场，鼓励其通过置换的方式退出特区在特区外规划新建家二级综合农产品批发市场，主要面向蔬菜配送企业批发商和农贸市场摊贩。企业自身发展的需要。根据市农产品股份有限公司五年发展战略规划，公司确立了以农产品批发市场为核心业务，构建全国性农产品批发市场网络体系，建设国际流的农产品流通企业的奋斗目标。由于公司早期的布吉农批与福田农批市场周边已成为人口密度较高交通比较拥堵的通关要道或者居民区，已经影响了城市功能规划，同时也限制了未来市场的发展。因此，为满足深港两地居民对农产品消费的需求，公司需要重新布局在地区农产品批发市场业务，整合深港两地农产品物流业务资源，巩固公司在乃至华南地区的竞争优势。所以在规划建设新的现代化级农产品物流枢纽中心是公司落实五年发展战略规划的重大举措。年月，市规划局出具的关于市农产品股份有限公司国际农产品物流园项目选址意见书。年，市规划局下达的项目建设用地规划许可证。编制原则认真执行国家。规划用地总面积约万平方米，分为南北两个地块，北地块红线编号，面积万平方米，南地块方案号，面积万平方米图。图用地地籍现状图用地现状概述基地内地势南高北低，常年主导风向为东南向。现状建有四块工业用地，另有两块已推平用地，剩余用地均为林地。工业用地面积约为万平方米，其中地块约为万平方米，地块约为万平方米地块面积为万平方米。地块约为万平方米。经查证，该四个地块均属尚未完善转地补偿手续的用地。表现状用地汇总表现状用地汇总表用地代码用地性质用地面积万平方米百分比类工业用地林地发展备用地合计图土地利用现状图图用地利用现状图交通条件平湖物流园区交通条件平湖流园区具备港口公路铁路等多种对外交通运输方式，将重点发展水陆联运公铁联运等多式联运体系，构筑现代化综合立体交通运输平台。港口两条支线铁路与盐田港和西部港群紧密相联，平盐铁路全长公里，平南铁路全长公里。可快速接驳世界各地港口航线。铁路日编组能力为车次的平湖南铁路编组站位于基地中心，京九线广九线穿基地而过，南接香港，北连中原和欧亚大陆桥。全长公里的平盐铁路和全长公里的平南铁路在基地内与京九京广线接轨，直通盐田国际中转港和蛇口集装箱港。公路平蛇深惠机荷高速水官高速清平快速梅观高速在基地周围形成了纵横交错四通八达的公路网络。园区内配套道路完备目前，平湖街区的道路由高速公路镇间主干公路及镇内道路形成四纵三横的交通骨架。四条纵向主干道，自西向东为平新路丹平路新厦大道凤凰大道。三条横向主干道，由北向南为平龙路富安大道机荷高速公路。其中平龙路是龙岗与宝安两区的交通要道，并且承担了东莞中东部至宝安大部分过境车流。平湖大街至丹平公路线集中了平湖布吉与市区的主要车流。项目用地交通条件国际农产品物流园地处白泥坑地块，用地面积约万平方米，占有较好的地理位置如图所示。物流园位于铁路集