，其对加快城镇化进程，美化城市空间，创造新的城市景观，提升城市品位都具有积极意义。 解决劳动就业的需要由于我国目前正处于经济结构的调整时期，部分行业职工下岗再就业也就在所难免，广开就业渠道，解决人民的生活与就业问题已成为当前各级政府的头等大事。 而投资消费出口是国民经济增长的原动力，因此国家固定资产投资总的政策仍然是继续保持投资总量的稳定增长，以创造更多的就业机会。 据有关权威人士测算，我国每增长个百分点，全国可新提供多万个就业岗位，而住宅投资每增加，大约可以拉动增长个百分点，则可提供多万个就业岗位。 因此，住宅建设投资的增加对于增加社会就业机会有着不可忽视的作用，而本项目作为青岛城阳市重点商品住宅建设项目工程之，将为增加青岛城阳市当地社会就业岗位作出定的贡献。 项目概况拟建地点及概况本项目位于城阳区主干道长城路以东，兴阳路以南，与青岛著名的植物生态景观园城阳世纪公园相隔咫尺，地理位置十分优越。 交通方面，青新高速公路穿过地块的东侧，向南可直达辽阳东路，前往市区高效便捷。 西侧有城阳区主干道长城路，距离城阳区政府仅有分钟车程。 二〇三年四月二十五日星期四配套方面，周边城投标书管理手册教学案实施方案策划书立项申请报告免费在线阅读，全站资料均为文档，文档下载平台，让您的工作变得更轻松,二〇三年四月二十五日星期四二〇三年四月二十五日星期四二〇三年四月二十五日星期四摘要房地产开发是在依法取得国有土地使用权的土地上，按照城市规划要求进行基础设施房屋建设的行为。 在投资决策前，对与项目有关的市场资源工程技术经济社会等方面问题进行全面的分析论证和评价，从而判断项目技术上是否可行经济上是否合理，并对多个方案进行优选的科学方法。 要想使开发项目达到预期的经济效果，首先必须做好可行性研究工作。 可行性研究作为项目投资决策的依据筹集建设资金的依据开发商与有关部门签订合同的依据以及编制下阶段规划设计的依据是项目成败的先决条件。 该项目可行性研究报告共有十二部分，分别为总论项目可行性研究的相关性和必要性项目投资环境与市场分析项目定位建设规模和项目开发条件营销策略项目规划方案项目实施进度投资估算与项目资金筹措项目经济效益评价项目风险分析及结论建议。 城阳区长城路东地块可行性研究，在投资收益分析方面，通过对项目内部收益率净现值投资回收期的计算比较，得出项目具有较好的盈利能力，财务上可行。 在风险分析方面，通过对单因素敏感性分析盈亏平衡分析，项目具有较强的抗风险能力，该项目可行。 关键词房地产开发，可行性研究，投资收益分析，风险分析二〇三年四月二十五日星期四目录前言总论项目背景项目名称承办单位概况项目提出的理由项目概况拟建地点及概况项目融资方式项目规划指标可行性研究的相关性和必要性可行性研究的的相关性可行性研究的必要性编制范围可行性研究报告编制依据现开发存在的问题项目投资环境与市场分析投资环境分析宏观环境分析微观环境分析市场调查与分析本市区经济发展情况房地产开发投资情况土地供应情况板块市场分析成交量价分析项目定位项目分析优势分析二〇三年四月二十五日星期四劣势分析机会分析威胁分析项目定位产品定位户型定位销售价格定位客户定位营销策略营销方案营销策略营销推广节奏销售模式地产市场的发展情况。 对地块周围的环境进行分析，分析地块的优劣势机会和威胁，从而对项目进行产品户型客户销售价格定位，确定项目的营销策略。 在对项目定义之后进行项目进度投资分析，分析项目的单位成本。 进而对项目进行财务分析和风险分析，判别项目的可行性。 城阳区长城路东侧地块拟建项目为城镇住宅，由于目前市场上住宅建筑不断增多，进行住宅建设可能存在着定的风险，基于住宅现状，对该地块的地理位置周边环境区域的经济情况进行分析，定位本项目基本情况，通过对财务和风险方面的分析，对项目进行评价，确定项目的可行性。 二〇三年四月二十五日星期四总论项目背景项目名称福泰园号地住宅楼项目。 该项目之所以取名福泰，是寓意着好运，幸福安泰。 给人之中祥和安定的氛围。 承办单位概况青岛银盛泰有限公司承办。 青岛银盛泰集团有限公司成立于年月，注册资金亿元。 集团是家以房地产开发为主，涉及投资典当文化产业物业管理的现代化综合型企业集团，开发产品涉及住宅旅游地产商业地产等多元化领域。 经过十多年的积累发展，集团累计开发量达万平方米，销售收入近亿元，税收达亿余元，资产过亿，已竣工项目个，在建项目个，与万科合作的项目个，新项目储备个。 银盛泰集团现已连续年名列青岛地产十强，青岛房地产行业中唯家全国守合同重信用企业青岛市唯家获国家康居示范工程企业山东省著名商标山东最佳企业公民山东省消费者满意单位级纳税先进单位等殊荣不胜枚举。 项目提出的理由项目建设符合国民经济发展当前，我国国民经济运行正处于个特殊发展时期，为了促进国民经济的稳步健康发展，必然要求扩大内需，优化消费结构，把住宅建设作为推动国民经济发展的支柱产业之。 根据国家统计局的分析和研究，房地产对国民经济的拉动作用约个百分点。 根据国家有关部门的分析和预测，我国居民住宅目前正在从生存型向舒适型方向转变，到年，我国城镇居民人均建筑面积将达到平方米，平均每户拥有套功能基本齐全的住房，住房消费占整个消费的比重将达到，城市化水平将提高到左右。 我国居民住宅的近期发展目标是户均套人均室，力争年达到人均建筑面积平方米，主导户型为三销售渠道销售策略销售进度建设规模和项目开发条件项目建设规模项目概况现状地点与地理概况项目建设条件地形地貌气候条件水文地质施工条件地震烈度外部配套设备项目规划方案设计依据项目设计主题与开发理念二〇三年四月二十五日星期四总体规划方案规划设计原则项目结构和布局建筑设计主要规范及标准设计原则交通组织绿化景观建筑风格及立面建筑结构建筑户型特色项目实施进度项目开发期项目实施进度安排项目实施过程控制措施项目进度控制措施项目质量控制措施项目资金控制措施投资估算与项目资金筹措投资估算编制依据编制方法项目投资估算投资计划与资金筹措项目经济效益评价项目现金流量分析盈利能力分析损益表盈利分析偿债能力分析二〇三年四月二十五日星期四项目风险分析盈亏平衡分析单因素敏感性分析风险管理风险因素应对措施可行性研究结论可行性研究结论可行性研究建议致谢参考文献附表二〇三年四月二十五日星期四前言可行性研究报告是从事种经济活动投资之前，要从经济技术生产供销直到社会各种环境法律等各种因素进行具体调查研究分析，确定有利和不利的因素项目是否可行，估计成功率大小经济效益和社会效果程度，为决策者和主管机关审批的上报文件。 可行性研究是建设项目投资决策和编制设计任务书的依据，是建设单位筹集资金的重要依据，同时也是建设单位与各部门签订各种协议和合同，进行工程设计施工设备购置，向当地政府规划部门和环境保护部门申请有关建设许可文件的依据，在项目建设前进行项目的可行性研究是至关重要的环节。 可行性研究报告是确定建设项目前具有决定性意义的工作，是在投资决策之前，对拟建项目进行全面技术经济分析论证的科学方法，在投资管理中，可行性研究是指对拟建项目有关的自然社会经济技术等进行调研分析比较以及预测建成后的社会经济效益。 在此基础上，综合论证项目建设的必要性，财务的盈利性，经济上的合理性，技术上的先进性和适应性以及建设条件的可能性和可行性，从而为投资决策提供科学依据。 本文是对青岛市城阳区长城路东侧的地块进行可行性研究，基于对全国宏观经济发展水平和当地微观经济发展水平的调研，分析当地房进度风险。 二〇三年四月二十五日星期四可行性研究结论可行性研究结论城阳区长城路东地块项目位于青岛市城阳区，城阳区的住宅市场发展看好，将成为青岛市未来的居住重心，因此该项目的建设背景与发展市场良好。 地块项目的地理位置优越，处于城阳区的重点发展区域，交通便利，配套设施齐全。 城阳区长城路东地块项目已进行了充分的市场研究，市场与产品定位明确。 地块项目的规划方案符合规划指标，有其鲜明的规划特点。 本项目的开发优势明显。 就项目在自身所处主客观环境而言，通过分析，开发优势明显。 项目定位为高层，基本可以满足各个阶层的人们的需要，也使得社区的文化层次更加立体。 项目的定价不是非常高，符合中上层工薪阶层，以及来青岛城阳置业的海外人士。 由盈利能力分析偿债能力分析资金流量分析分析来看，地块项目在经济上是可行的。 投资利润率为，全部投资税后财务内部收益率为，具有较高的盈利能力。 由敏感性分析盈亏平衡分析来看，该项目具有较好的抗风险能力。 综上所述，本项目依据可行性分析结果，做出如下结论根据目前的市场情况和未来市场预测，开发条件成熟。 建议实施该项目,严格管理过程，争取最大效益。 可行性研究建议做好资金筹措工作。 根据工程的进度严格落实项目资金，加快筹集项目所需资金，避免因为资金不足影响生产进度。 从而影响项目销售收入的实现。 开发进度方面，需要对规划楼盘进行滚动开发，以预售收入作为后续建设的建设投入，以避免融资资金不到位对项目造成资金链断裂的风险。 在项目管理上，要规范有序。 尽快在人才物上作好准备，建立套规范有序和高效的制度严格依据国家有关法规，对工程规划策划管理质量严格把关，并加强安全管理。 重视住宅产品的附加值，以最大限度的提高效益为最终目标。 二〇三年四月二十五日星期四施工组织方面。 要妥善解决项目搭接和进度。 项目宣传方面。 加大宣传力度，特别是运用媒体和市场优势，打造两个项目亮点以吸引消费者的眼球。 在宏观政策把握上，要有敏感性。 及时了解国内及青岛市有关房地产发展的新动向，运用最先进的管理技术手段，降低风险，提升产品品质，有效增强核心竞争力。 二〇三年四月二十五日星期十五日星期四附表投资计划与资金筹措单位万元序号项目项目总投资开发建设投资财务费用资金筹措资本金借贷资金预售收入二〇三年四月二十五日星期四附表全部投资现金流量表单位万元序号项目现金流入销售收入其他收入现金流出投资不含财务费用销售税金及附加土地增值税所得税税前净现金流量累计税前净现金流量二〇三年四月二十五日星期四税后净现金流量累计税后净现金流量税后净现值累计税后净现值内部收益率动态投资回收期年二〇三年四月二十五日星期四附表资本金现金流量单位万元序号项目现金流入销售收入银行借款现金流出投资不含财务费用销售税金及附加土地增值税所得税借款本金偿还借款利息偿还税前净现金累计税前净现金税后净现金二〇三年四月二十五日星期四累计税后净现金税后净现值累计税后净现值内部收益率投资回收期年二〇三年四月二十五日星期四附表损益表单位万元序号内容总计销售收入项目投资销售税金及附加土地增值税利润总额所得税税后利润盈余公积可分配利润二〇三年四月二十五日星期四附表还本付息表单位万元序号项目总计期初借款累计借款应计利息本金偿还利息偿还期末借款余额二〇三年四月二十五日星期四附表销售收入及销售税金及附加单位万元序号内容合计销售收入销售税金及附加