同质化现象较严重，整个市场还处于单纯以产品卖产品，谈不上塑立项目个性，更忽略了市场细分，对各类不同类型消费人群消费心理和需求把握不够。购买商品房客户群体主要为当地部分先富阶层，包括乌兰木伦镇本地富裕阶层和周边各镇富裕农牧民，部分政府公务员人群作为补充。般市民阶层没有上升为购买主力主要因素。从实际销售情况来看，今年上半年高端住宅市场总体表现良好，位臵优越高档楼盘，总价和环境方面可满足城市先富阶层高品质居住需要，因此已经成为许多人第居所首选，尤其是以尊贵罕有大户型高档楼盘，更成为鄂尔多斯房地产市场热点。四乌兰木伦镇房地产行业供给及需求情况乌兰木伦镇房地产市场还处于市场发展初期阶段高速建设项目经济评价方法与参数第三版国家和地方有关规程规范政策及条例等。伊金霍洛旗城市总体规划。建设单位提供其它有关资料及数据。第二章市场需求分析与建设规模鄂尔多斯市房地产市场现状‚十五‛期间，鄂尔多斯市城镇人口增加万人。‚九五‛期末鄂尔多斯市城镇建成面积为平方公里，到‚十五‛末为平方公里。随着鄂尔多斯生活水平不断提高和城市化进程加快，大量农业人口转为非农业人口，来鄂尔多斯务工经商人员增多，将产生大量住宅需求。二房地产市场消费基础分析人口增加导致刚性需求乌兰木伦镇与陕西省神木县大柳塔镇隔河相望，是神华集团神东煤田主采区。目前，全镇常住人口万多人，共有煤炭生产企业家，年原煤生产能力达多万吨，神东煤炭分公司两座现代化矿井补连塔煤矿和上湾煤矿以及神华煤液化项目均在该镇境内，随着企业不断壮大，外来人口势必不断增加，由于人口增加导致住宅需求空间还很巨大。随着乌兰木伦城市化进程加快，城市扩容步伐稳步前进，地产市场短期内供求关系失衡局面不会有太大调整，仍然处于相对繁荣阶段。城市化对地产市场影响目前，乌兰木伦人口急剧增加，住房消费结构变动和升级，为房地产业快速发展提供了巨大潜在市场需求。但另外需要引起我们足够重视是，城市化进程也是左右地产市场发展个重要因素。流动人口对地产市场影响发达地区和经济增长较快地区势必会提高城市对人口和资源聚集能力。由于近年来乌兰木伦经济飞速发展，人口集中度高，流动人口多，外来人口大量购房，为乌兰木伦房价此外从温家圪堵方向房地产建设日益繁荣。三目前市场开发结构年，鄂尔多斯市房地产业开发量达到万平方米，与包头市基本持平，是呼和浩特市。其中普通商品房开发占总开发量左右，经济适用房占左右，廉租房仅占总开发量。平方米以下住宅仅占住宅总供应量，平方米住宅占住宅供应量，平方米以上住宅占住宅供应量。在预售方面，平方米以下住宅预售率为，平方米住宅预售率达到，平方米以上住宅预售率达到。以上数据表明，目前房地产市场发展不均衡。表现在产品类型发展不均衡。即非住宅类产品与住宅类产品开发比例失调，住宅类产品中商品住房与福利性住房开发比例出现了严重失调户型配比不合理。从现有可售商品住宅看，平方米以上户型占绝对主力。从预售效果看，虽然市场对这类产品认可程度比较高，消化能力也比较强，但在市场上大部分开发产品集中在同个区间后，除同类产品竞争压力会相应增大销售周期会相应拉长销售利润会相应压缩外，也会留下市场空白，产生产品真空地带。我们虽然不能得出平方米以下小户型市场需求巨大分析结论，但至少我们能从这类产品预售效果看出，这类产品目前供应不能满足市场需求。二鄂尔多斯市房地产市场供需预测居住人口结构分析‚十五‛期间，乌兰木伦镇因为煤炭煤化工产业发展，经济日渐活跃，人口急剧增加。随着乌兰木伦镇人民生活水平不断提高和城市化进程加快，大量农业人口转为非农业人口，来乌兰木伦镇务工经商人员还将增多，将产生大量住宅需求。乌兰木伦镇做为伊金霍洛旗经济发展重要支点总论项目概况八主要技术经济指标二建设单位概况三项目提出的理由与过程四项目建设的必要性五项目可行性研究报告编制原则与依据，自然及社会环境质量好，项目建设条件基本落实项目建设规模适宜，建设方案合理可行，技术上先进适用和可靠造价合理，经济技术指标优越项目财务效益社会效益环境效益显著，在财务上可行，经济上合理，且投资风险较低。因此，项目实施是可行。二建议加紧前期工作，及时完成项目开工前各项审批手续。落实好项目资金，确保工程建设顺利进行。精心安排，确保工期质量投资控制目标完成。积极做好市场营销工作，确保资金回收及效益目标实现。新增投资估算表附表单位万元序号工程或费用名称建安工程设备购置安装工程其它费用合计占固定资产投资比例新增固定资产投资工程费用建筑工程费设备购置费设备货价运杂费关税增值税安装费其它费用勘察设计费建设单位管理费土地征用费办公家具购置费工程监理费城市配套费验收鉴定费基本预备费建设期利息流动资金估算表附表单位万元序号项目周转天数周转次数流动资产应收帐款存货原材料燃料在产品产成品其它现金流动负债应付帐款流动资金流动资金增加额自有流动资金流动资金贷款流动资金贷款利息新增投资计划与资金筹措附表单位万元序号项目合计总资金固定资产投资新增固定资产投资利用原有固定资产投资建设期利息流动资金其中铺底流动资金资金筹措资本金申请国家投资地方配套企业自筹利用原有固定资产借款长期借款流动资金借款总成本费用估算表附表单位万元序号项目合计外购原材料外购燃料动力费工资及福利费修理费折旧费摊销费财务费其中利息支出销售费用研究开发费用其它费用总成本费用其中固定成本可变成本经营成本销售收入及税金附表单位万元序号项目合计主营业务收入营业税房产税土地增值税销售税金及附加城市建设维护税教育附加费损益表附表单位万元序号项目合计产品销售收入销售税金及附加总成本费用利润总额所得税税后利润特种基金可供分配利润盈余公积金应付利润未分配利润累计未分配利润全部投资财务现金流量表附表单位万元序号项目合计负荷现金流入产品销售收入回收固定资产余值回收流动资金现金流出原有固定资产新增固定资产投资流动资金经营成本销售税金及附加所得税净现金流量累计净现金流量所得税前净现金流量所得税前累计净现金流量计算指标所得税前所得税后财务内部收益率财务净现值，万元，万元投资回收期年年资金来源与运用表附表单位万元序号项目合计资金来源利润总额基本折旧费摊销费固定资产长期贷款流动资金借款自有资金回收固定资产余值回价持续走高提供了有力支持。以改善现有居住条件为目消费需求经济发展使城市居民手中可支配收入越来越多，对现有居住条件不满造成了大量社会闲散资金流向房地产市场。并且随着住房制度改革，相当部分群体采取售旧换新售小换大方式来改善自己住房条件，相当程度上扩大了住房需求。同时，与国外情况有所不同是，传统‚安居乐业‛心理导致居民尽其所有收入购房意愿强烈。往往是集中父母和孩子甚至是三代人收入购房。非理性消费需求对于房地产市场影响土地资源稀缺和地价自然趋升，使得社会对地价和房价上涨预期成为种认同，同时，由于上述几方面原因造成地产市场供不应求及房价快速上升，进步强化了这种认识。再加上目前市场管理工作严重滞后，买卖双方获取信息渠道不对等因素，配合了开发商对于市场走势引导。在这种市场氛围下，非理性消费心理促使住房需求不断释放。目前，乌兰木伦房地产市场是稳定繁荣，目前市场需求是在多方面因素促使下形成，有切实有效需求，自用型消费还是市场中主要力量。而且，根据现在乌兰木伦即定发展战略，目前市场格局还将在未来几年中继续持续段时间，此外从温家圪堵方向房地产建设日益繁荣。三目前市场开发结构年，鄂尔多斯市房地产业开发量达到万平方米，与包头市基本持平，是呼和浩特市。其中普通商品房开发占总开发量左右，经济适用房占左右，廉租房仅占总开发量。平方米以下住宅仅占住宅总供应量，平方米住宅占住宅供应量，平方米以上住宅占住宅供应量。在预售方面，平方米以下住宅预售率为，平方米住宅预售率达到，平方米以上住宅预售率达到。以上数据表明，目前房地产市场发展不均衡。表现在产品类型发展不均衡。即非住宅类产品与住宅类产品开发比例失调，住宅类产品中商品住房与福利性住房开发比例出现了严重失调户型配比不合理。从现有可售商品住宅看，平方米以上户型占绝对主力。从预售效果看，虽然市场对这类产品认可程度比较高，消化能力也比较强，但在市场上大部分开发产品集中在同个区间后，除同类产品竞争压力会相应增大销售周期会相应拉长销售利润会相应压缩外，也会留下市场空白，产生产品真空地带。我们虽然不能得出平方米以下小户型市场需求巨大分析结论，但至少我们能从这类产品预售效果看出，这类产品目前供应不能满足市场需求。二鄂尔多斯市房地产市场供需预测居住人口结构分析‚十五‛期间，乌兰木伦镇因为煤炭煤化工产业发展，经济日渐活跃，人口急剧增加。随着乌兰木伦镇人民生活水平不断提高和城市化进程拥有私家车或者经常乘坐计程车。随着乌兰木伦镇交通和基础设施改善以及优秀住宅小区建设，在居住结构中乌兰木伦镇始终占据伊金霍洛旗重要地位。三乌兰木伦镇房地产行业未来发展方向乌兰木伦镇目前开发项目产品品质同质化现象较严重，整个市场还处于单纯以产品卖产品，谈不上塑立项目个性，更忽略了市场细分，对各类不同类型消费人群消费心理和需求把握不够。购买商品房客户群体主要为当地部分先富阶层，包括乌兰木伦镇本地富裕阶层和周边各镇富裕农牧民，部分政府公务员人群作为补充。般市民阶层没有上升为购买主力主要因素。从实际销售情况来看，今年上半年高端住宅市场总体表现良好，位臵优越高档楼盘，总价和环境方面可满足城市先富阶层高品质居住需要，因此已经成为许多人第居所首选，尤其是以尊贵罕有大户型高档楼盘，更成为鄂尔多斯房地产市场热点。四乌兰木伦镇房地产行业供给及需求情况乌兰木伦镇房地产市场还处于市场发展初期阶段高速建设项目经济评价方法与参数第三版国家和地方有关规程规范政策及条例等。伊金霍洛旗城市总体规划