目的融资结构不明，且项目全部投资的财务评价又与融资结构无关，故此表中的利息费用计算和资金筹措计划都暂没计算。宗地地价测算地价之外的成本测算参考目前建筑市场及房地产开发市场的基本行情，估算出该宗地开发项目的总成本费用为万元。具体测算详见附表。销售收入测算参考目前香蜜湖地段的住宅市场行情，高层为元，低层为元，停车位为便于计算，全部按销售考虑为元个，则测算出总销售收入为万元。具体测算详见附表。地价成本测算根据目前国内房地产市场投资回报基本现状，并综合考虑深圳房地产市场的竞争程度，取定开发商投资该宗地的可承受回报率极限为，正常期望投资回报率为，市场投资回报率的上限为。则该宗地的地价范围为万元，正常市场期望地价为万元。扣除宗地转让契税，则得该宗地的竞投报价范围为万元，正常市场水平竞投报价为万元。具体测算详见附表。项目财务评价由于香蜜湖宗地的最终中标地价尚处于预测阶段，因此选取该地块的市场期望价作为计算基础，来测算该宗地的投资价值。项目盈利能力分析税金计算见表因为首期发售计划在宗地接手后第个月时，故前年半内无销售收入。而土地增值税是按照纳税人宗地总体规划方案设计最佳开发建设方案设计宗地地价测算地价之外的成本测算销售收入测算地价成本测算项目财务评价项目盈利能力分析税金计算损益表宗地现金流量表与动态盈利分析核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,项目不确定性分析项目盈亏平衡分析敏感性分析概率分析项目综合经济评价与建议项目综合经济评价有关说明及建议附表附图附表宗地地价测算表附图项目概率分析图研究结论宗地基本情况宗地编号为，地块位于香蜜湖，土地用途为住宅用地土地面积为平方米，建筑容积率可建设总建筑面积为平方米，其中住宅平方米高层住宅，低层住宅占，但最终比例按报建实施方案确定幼儿园平方米，垃圾站平方米，社区管理中心平方米土地使用年期年，自年月日起到年月日止。竞投中标方应在宗地使用权转让合同签订后个工作日内次付清地价款。涉及交易标的物转让应交的税费中，依法属转让方应交纳的均由甲方承担依法属受让方应交纳的由乙方承担。如转让合同按规定需要公证的，公证费用甲乙双方各承担。地价范围经测算，本地块的正常地价范围应在万元人民币之间，其中市场正常价位点应在万元，扣除土地转让契税，则得竞标报价范围应在万元人民币之间，市场正常竞标价位点在万元人民币。对应市场价位点万元，则得相应楼面地价为元平方米地块投资价值对应以上地价范围，测得相应的投资财务效果指标如表所示。综上东统计年鉴搜房网相关数据中国人民银行号文件广州市建安工程定预决算定额宗地最佳利用方式构思根据该宗地位于深圳市福田区香蜜湖地段且建筑容积率，可以确定，该地块要想获得最大收益，就必须按高尚住宅区规划，定位于高端客户，确保以优美的景观环境和国际性的配套设施来赢得市场。宗地总体规划方案设计总基底面积，用地平衡表及项目主要经济指标分别见表和表。高层住宅总建筑面积，住宅规划为户，平均每套面积为左右，规划户数户。计划规划为栋层住宅其中首层架空绿化，住宅总基底面积计。别墅总建筑面积，别墅规划为栋，平均每栋面积为，占地面积计，规划总栋数为栋。总计占地面积为公建配套幼儿园，按两层考虑，其占地计，社区管理中心，垃圾站，均按层考虑，占地计。停车位基于该地块未来将规划建设成深圳的豪宅区，故应至少考虑每户个车位不含别墅用户车位，建议车库集中设置，规划个车位，每个车位按平方米考虑，车库规划面积位为。园林绿化及道路为体现高尚住宅区的品味感，建议该住宅区的绿地覆盖率不低于，可考虑将高层建筑的首层架空绿化。则绿地面积为道路规划占地面积为表用地平衡表项目用地面积所占比重人均面积人备注规划总用地居住用地高层住宅用地首层架空绿化低层住宅用地公建用地道路用地公共绿地二其他用地表项目主要技术经济指标项目数量单位总户数户居住人口人总建筑面积高层住宅建筑面积低层住宅建筑面积公建配套建筑面积地下车库建筑面积车位数个人口密度人公顷绿化率容积率最佳开发建设方案设计建议分期滚动开发，首期开发别墅及整个住宅区的配套规划建设，通过别墅的市场推广来打造项目的品牌，提升项目的品位，从而带动其后的高层销售。计划整个地块的开发建设周期为个月，销售周期为个月。其中可行性研究及规划报批等前期准备阶段为个月，宗地竞买后个月时推出首期别墅，高层住宅分两期推出，计划至个月时完成全部销售。与此对应的项目投资与融资计划如下表所示表项目投资与融资计划表序号项目建设经营期合计投资总额建设投资土地成本前期工程费建安成本费基础设施费公建配套费不可预见费管理费销售费用利息费用流动资金资金筹措自有资金借款销售收入再投入说，当地价在万元人民币之间时，属于投资安全区当地价在万元人民币之间时，即进入投资风险区超过万元后，将进入高风险区，投资者需慎重考虑。表宗地投资财务效果指标项目地价为万元地价为万元地价为万元投资利润率税后利润万元内部收益率财务净现值万元投资回收期静态年投资回收期动态年研究方法剩余法求地价运用剩余法来确定宗地的最高限价，其基本思路为地价房地产建成价格建筑费专业费租售费用税费利润该方法的操作程序如下研究待估宗地的基本情况选择最佳开发利用方式估算开发后的房地产价格估计建筑费专业费利息税费租售费用和开发商应得的利润求地价运用建设项目经济评价方法与参数进行宗地的财务评价建设项目的财务评价般分两个层次，即全部投资的财务效果评价和自有权益资金的财务效果评价。全部投资的财务效果评价，即排除财务条件的影响，将全部资金包括全部借贷资金和权益资金作为计算基础，考察项目的盈利能力。由于它不考虑投资资金的来源构成，以及借贷还本付息和所得税的问题，所以它实际上是种简化了的投资项目息税前的盈利能力分析，借此可以在各个投资项目或方案间建立相互比较的共同基础，以便考察项目是否有投资的价值，在分析是否可行的同时，进行方案的选优。自有权益资金的财务效果评价，即从企业的角度出发，分析包括财务条件在内的两类因素对项目的影响，以企业投入的权益资金为计算基础，而所谓考察企业投入所投入的权益资金的盈利能力，实际上是对项目息税后的盈利能力的分析。同时，还考察企业的生存能力偿债能力利润及其分配，以及各方投资者的盈利能力等。在本宗地评估报告中，选用全部投资的财务效果评价法，分析该地块的投资盈利能力通过全部投资的现金流量表，得出项目内部收益率投资回收期财务内部净现值以及投资利润率等指标。由此来判断该宗地投资在财务上的可行性。研究依据香蜜湖宗地规划指标国务院发展研究中心数据库广东省房地产统计年鉴广东省房地产开发各类管理费用标准中国人民银行存贷款利率并注意运营时污水废弃物的排放，避免对周边环境的负面影响。考虑发展的原则。设计必须考虑到可以预见的将来，当然首先要立足于当前使用的功能，把当前与长远恰当地结合起来。全面规划远近期建设项目，次规划，逐步实施，并为可能的改建和发展留有余地。因地制宜的原则。设计要根据现实情况，由所提供的现有基础投资及现有的技术进行设计。设计还应符合当地总体规划和市场的布局要求，合理的组织人流车流物流，便于利用城市已有基础设施。密切配合的原则。项目建筑与装修需要开发单位与设计方面，以及规划施工诸方面的密切配合。在前期调研，资料搜集分析整理和说明，以及设计进行之中，都应该积极配合，互相协作。符合规范的原则。在进行项目建筑与装修设计时，还应遵循相关规范和标准，满足建筑功能和需求功能。项目功能设置项目总占地面积平方米，建筑面积平方米，其中藏书建筑面积平方米，李公堤建筑面积平方米。主体建筑物为两栋大楼，栋生产大楼，栋办公楼。李公堤平方米装修。本项目计划于年月开始，年月完成，预计建设工期个月。六投资预算与资金筹措本项目投资估算万元，其中自有资金万，利用其他资金万，申请资金万。资金用途为基地购置建设配套与装修万李公堤连锁馆综合费用万，研发创新展览展示宣传交流培训万，设备及原材料采购万。投资估算依据建设项目经济评价方法与参数第三版。投资项目可行性研究指南。建筑工程费用按当地的类似工程建筑造价估算其他费用参照江苏省建设工程费用定额及国家有关取费指标估算预备费按工程费和其他费用的估算土地使用费按与国土局签订的协议算。利率按银行五年以上长期借款利率计算。项目投资预算本估算的范围包括装修工程配套系统工程的建设费。本项目建筑设计较为高档，建设投资估算以建筑设计标准为依据，投资估算要满足建筑设计要求。按照建设项目经济评价方法与参数第三版的规定，将建设投资的估算分为工程费用工程建设其他费用和预备费三部分，分别估算。工程费用建筑工程费依据相关专业所提供的建构筑物工程量和单位造价指标估算，单位造价指标的确定参照江苏省同类项目造价水平，并按现行价格水平予以调整。本项目建筑工程费用估算为万元。工程建设其他费用根据江苏省建设工程费用定额，本项目工程建设其他费用中主要包括市政工程设施建设管理费勘察设计费建设单位险等等。环境风险包含政治风险和经济风险。在澄泥石雕工艺的传承创新研发与产业化发展项目中必须考虑环境因素，如政局不稳政府部门腐败武装冲突社会治安差外汇管制及资金进出管理严格等等。企业欲对此类风险进行控制，必须评估风险发生的可能性及严重性，以决定是放弃，还是在投标价格中增加政治风险补偿和增加外汇风险补偿。金融风险包含项目付款风险现金流风险货币贬值风险等等。澄泥石雕工艺的传承创新研发与产业化发展项目的资金前期投入大，大多采用里程碑付款方式，而里程碑的实现和完成需要首先投入大量的资金，这势必产生提前付款的状态出现必须合理的划分里程碑和预付款以及合理的资金流。必须有充足的资金，才能及时支付其分包商的工程款，以确保工程顺利进展，常常收支是个突出的矛盾体，也常常制