程加快，城市居住环境及商品房小区环境的美化，市城市品牌知名度的不断升高，外地人越来越成为我市住房消费的主力军，外地人与本地人购房数比例差距逐渐缩小，年，外地人购买商品房平方米，比上年增加平方米，比上年增加。表十七消费者购成比例年份销售人群年占总量比年占总量比年占总量比年占总量比本地人外地人表十八外地人购商品房情况按用途分类合计普通商品住房电梯公寓别墅办公商业其他套套套商品房销售价格情况年，市商品房销售平均价格为每平方米元，按套内面积计算，下同其中普通商品住房元，电梯公寓元，别墅元，商业用房元，其他用房元。表十六年商品房二手房交易金额比重商品房交易二手房交易表十五年商品房二手房交易面积比重商品房交易二手房交易表十九绵阳市年普通商品住房价格走势按套内面积计算月份单位元表二十绵阳市年电梯公寓价格走势按套内面积计算月份单位元表二十绵阳市年别墅价格走势按套内面积计算月份单位元从上列表中反映出，市房地产商品房价格稳中有升，总体呈列小幅波浪走势，年普通商品房平均价格比上年增加元平方米，电梯公寓比上年增加元平方米。不同户型商品房销售情况分析以下套以下套以上套表二十二绵阳市年已销售楼盘面积比例按套内面积计算元以下以上表二十三绵阳市年已销售楼盘每套单价比例按套内面积万元套以下万元套万元套万元套以上表二十四绵阳市年已销售楼盘总套价比例按套内面积从表二十二至二十四所列数据看出，年每套平方米范围内仍然是人们购买的主要对象，每套平方米以下从年的上升到达，比上的上涨个百分点，而每套平方米以上面积下降。说明小户型购买者人群增加。值得注意的是元平方米商品房成交量从年的下降为年的，而元平方米商品房成交量从上升为年的，呈现出户型变小，单价上升的势态，但总楼盘的园林景观均不及花园星河湾小岛春天花园等楼盘，其区域市政休闲设施较少，因此在本项目中必须加大园林景观方面的投入，用景观来提升小区品质，从侧面来提高销售价格。最值得注意的是本项目的土地已在银行设臵抵押，因此，在项目开发前及项目开发过程中都必须和土地抵押银行紧密协作，避免因此而导致项目开发计划的搁浅。目录项目概况开发项目用地的现状调查及动迁安臵市场分析和项目定位规划发展建议资源供给项目开发组织机构管理费用的研究开发建设计划项目资金来源及经济分析结论及建议核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,项目概况项目名称花园开发建设单位房地产开发有限公司项目地理位臵本项目位于市涪城区跃进北路与高水中路交叉口，项目北面为圣水二队居民点，其他几面为待建设用地。项目周边的环境状况本项目所在区域在花园星河湾小岛春天花园等大型楼盘的带动下，已逐步形成了个比较成熟的居住区，年政府将进步规范土地市场化的管理，城市土地供应更加紧缺，开发投资商的市场准入难度进步加大，在年下半年到年将出现更多的市场空间，本项目在相邻的中房即将开发的余亩大盘的进步拉动下，作为个小型精品楼盘于年底或年初动工建设并于年下半年进行销售，其时机比较适宜。项目性质及主要特点本项目土地规划为商业居住用地，其项目用地较小，地块方正，两面临市政道路，其临街面约米长。项目西面跃进北路对面为规划中的高水中学，东面相隔的是规划中的涪城区政府办公用地。并处于花园星河湾和小岛春天花园两大楼盘之间。二开发项目用地的现状调查及动迁安臵土地调查本项目用地由两宗土地构成，其土地证面积总和为平方米约亩，均属商业居住用地，使用单位均为房地产开发有限公司。拆迁调查本项目土地使用权属房地产开发有限公司，其地块上临时出租门面及出租仓房产比例注所占比例为年各类用途竣工商品房总面积比例表六绵阳市年商品房竣工面积情况按用途分住宅商业用房写字间其他单位万平方米竣工面积万平方米同比增长表七绵阳市年商品住房竣工面积情况按用途分普通住宅电梯公寓经济适用房别墅单位万平方米竣工面积万平方米同期增长率平方米，套，占商品房进入市场总量左右，比上年投入总量减少商业用房投入市场信息平方米，占商品房投入市场总量度左右，比上年投入总量减少商业用房投入市场平方米，占商品房总量左右，其他用房市场信息投入平方米，占商品房投入市场总量左右。表八年商品房市场投放情况表年份合计商业其他合计普通住宅电梯公寓别墅经济适用房套套套套套年年同比增加所占比重注所占比重为年数据普通住宅电梯别墅经济房所占比重为住宅类商业其他所占比重为商品房总面积比重表九年商品房地产市场投入走势单位万平方米年商品房市场投入量万平方米年商品房市场投入量万平方米从年商品房市场投入走势看，年商品房市场投入系高峰期，该峰值直延续到年季度。从年二季度开始，我市房地产受国家调控影响，市场投入量逐渐减少，至月底为最低端。年市房地产市场需求现状分析年，市房地产市场需求总量大于年，房地产市场依然火爆，市场呈现片繁荣现象，但受银行信贷规模收缩影响，年下半年商品房销售有所下降，年上半年商品房销售面积为平方米，占全年商品房销售总面积下半年销售商品房为平方米。占全年销售总面积。年，市商品房销售平方米，销售金额万元，分别比上年增加平方米，万元。增长率分别为。表十年商品房销售面积情况年份合计合计普通住宅电梯公寓经济适用房别墅商业写字间其他套套套套套年，商品住宅销售平方米，套，销售金额万元，比上年分别增加平方米套万元。增涨率为。表十年商品房销售面积比重按用途分类住宅商业用房其他表十二年商品住房销售面积比重按用途分类普通商住房电梯公寓经济适用房别墅表十三年商品房销售金额比重按用途分类住宅商业用房其他表十四年商品住房销售金额比重按用途分类普通商住房电梯均属公司，不存在大的拆迁难的问题。市政基础配套设施调查本项目地块上有仓房租赁站，其施工水电问题可在此基础上解决，同时项目两面临市政道路，其雨污排放及燃气电力电讯等设施均可就近接入。地块交通条件调查本项目周边的市政路网正逐步完善，随着花园中房小岛等几个大房产公司在本项目周边进行开发带动，将极大地促进政府对该区域的市政配套设施建设及完善。路公交车从项目前跃进北路经过，路路路公交线路从旁经停，平政长途汽车站相距咫尺，出行非常方便。三市场分析和项目定位市场分析年市房地产市场供给现状分析由于国家宏观调控因素，房地产投资出现减少状态。年市房地产开发投资额为人民币万元，同比年减少人民币万元，负增长率为。年商品房施工面积平方米其中本年新开工面积平方米，施工面积比年减少平方米，负增长率。从施工面积构成看，其中住宅仍占主导地位，为平方米，套，但比年所占比重下降个百分点，为。表房地产资金投入情况指标万元表二年房地产投资构成按用途分类住宅商业写字间其他表三年房地产投资构成按用途分类住宅商业写字间其他年普通商品房施工面积为平方米，套，占住宅施工面积总量，同比年减少平方米。电梯公寓施工面积平方米，套，同比年减少平方米，套。经济适用房施工面积平方米，套，同比年增加平方米，减少套。别墅施工面积为平方米，套幢，同比年减少平方米，套幢。表四绵阳市年商品住房施工面积比重情况按用途分普通住宅电梯公寓经济适用房别墅从表四图例中看出，因国家宏观调控，我市房地产投资趋势减缓，但投资结构发生变化较大。年市住宅投资所占比重为，年住宅投资下降至，非住宅投资中商业用房比重上升较快，由年上升至年对我市投资结构是否协调发展产生了较大影响。商品房竣工面积平方米，比上年增长，其中商品住房竣工平方米，套，比上年负增长商品用房竣工面积平方米，比上年增长写字间竣工平方米，比上年增其它用房竣工面积平方米，比上年负增。商品房进入市场情况年，市商品房市场进入共宗，幢，平方米。同比上年减少平方米，负增长为。其中商品住宅进入市场表五市年商品房竣工面积按用途分类型合计住宅商业用房写字间其他年年同比增加所管理工作将由开发商面向社会公开招标聘请社会信誉度高服务周到有资质的专业物业公司进行管理，在小区业主委员会成立后，由业主委员会重新选聘物业公司。六装修标准本项目所有的住房和门面交房标准均为清水房标准，但也可以根据客户需要提供个性化的装修房。五资源供给建筑材料的需要量采购方式和供应计划建筑材料的需要量将根据最终经政府批准通过的施工图进行定额计算而得，材料部分除部分设备或专业性强的项目外，其余材料均由总包方自行负责采购，甲方负责对其指定厂家或品牌，其主要材料价格以甲乙双方均认可的材料价格执行。需甲供的材料或设备由总包方提前书面通知甲方安排进场时间。施工力量的组织计划本项目施工力量由建设方按现行有关规定面向社会进行公开招标，选取有实力信誉好报价合理最优的施工单位进行施工。项目施工期间的动力水等供应本项目施工期间的动力水均在项目原租赁站的动力水接入基础上进行相应改造而成。项目建成投入使用后水电燃气通讯等均在就近市政道路上接入，其项目交通在两条市政道路上均留有出入口，方便业主出行。六项目开发组织机构管理费用的研究开发项目的管理体制机构设臵本开发项目将实行项目管理机制对其项目开发全过程实施全程管理，即由建设方组建成立个花园项目开发部。下设工程技术处财务处外联处销售处。管理人员的配备方案项目开发部设项目经理名，负责对项目开发全过程实行领导管理，并对公司负责。工程技术处下设技术负责人名，负责项目技术问题的协调解决，配臵技术员名，负责现场质量工期监控并协调现场各方面工作。财务处设臵财务负责人名，负责项目切财务工作，配臵会计出纳各名，其职责按公司财务制度执行。外联处人，负责项目报建以及水电气弱电等方面的联系工作，并协助办理项目预售银行按揭等工作。销售处设销售负责人名，负责项目销售策划项目定价以及销售所需外联工作，配臵销售员两名，协助销售负责人开展工作。拟定人员培训计划，估算年管理费用支出情况工程技术处财务处外联处的培训计划均按有关部门每年要求的执