国家及宿迁市的房地产项目开发程序及规定。第三章项目投资环境宏观经济分析全国整体经济环境年国民经济良好发展势头全国国内生产总值，亿元，按可比价格计算，比上年增长。其中，第产业增加值，亿元，增长第二产业增值，亿元，增长第三产业增值，亿元，增长。全国地产市场状况房地产市场继续保持增长势头。在年，我国经济持续快速发展城市化进程加快居民收入水平提高及政府启动内需的政策，都为房地产业的发展注入了新的活力，在诸多利好因素的驱动下，房地产市场也继续保持在高位运行状态。预计年的房地产市场发展主题，结构调整和规范是主线，市场体系将进步完善，供求两旺，行业继续保持增长势头。房地产投资继续增长，但增幅会逐渐回落年房地产投资增长将明显放慢房地产企业效益降幅可能较小，但企业间的差异将很大产品结构调整步伐加快，新型建材和高科技广泛应用外资进入加速，房地产企业将加强联盟，在海外资金加速进入的同时，国内房地产企业也将会加强联盟，以适应发展要求和应对来自各方面的挑战。房价地域分化明显，价格走势温和回落在国家政策调控和外部经济双筛作用下，年我国房地产市场销售下降，商品房空置面积增加，售价增幅回落，市场销售价齐升的场面开始改观。预测年房价将呈温和回落态势，房地产业今明两年将进入回落盘整阶段房改以及相关的政策效应经过前几年的充分释放后，正趋于明显递减个人购买继续成为市场主流。因区域发展的不平衡，房价发展趋势呈现较大的差异性，高速发展的中西部地区价格将保持增长势头，发展成熟的东部沿海地区房价则出现调整回落。品牌化将成时尚，行业竞争走向深入以品牌为核心来重组企业和配置资源的重要机制在房地产开发市场中初露端倪，并出现了批像万科这样营造品牌比较成功的企业，受到市场的追捧。年，房地产业将秉承品牌化发展趋势，个性化品牌化继续成为时尚，成为各个房地产企业在竞争中制胜的重要策略。停止出让别墅用地，调整房地产开发结构为切实保护土地资源，近两年来出台了多项法律法规如建设项目用地预审管理办法城乡建设用地增减挂钩试点管理办后可以彻底改变当地低矮平凡密集，设施简陋，环境恶劣的现状，形成个商业繁华环境优美配套设施齐全的新型商业项目，有效带动周边物业价值的提升。综合评价本项目的开发建设，有利于改善城市及项目周边的街区环境，提升城市品位，美化城市环境对社会行业及其他社会综合效益的影响明显，环境效益和社会效益的评价均是可行的。目录报告摘要„„„„„„„„„„„„„„„„„总论⒈开发企业项目简介项目经济效益指标结论风险及建议项目概况二项目概况„„„„„„„„„„„„„„„„„„„⒉项目综述⒉项目位置⒉项目用地⒉用地面积⒉地块形状⒉地块现状⒉项目经济技术指标核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,⒉项目发展状况⒉项目发展单位简介⒉项目法律手续三项目投资环境„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„⒊宏观经济分析⒊全国整体经济环境⒊宿迁经济环境四地产市场分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„⒋市场总体特征市场总体特征分析市房地产市场总体价格水平分析⒋市场供给市场分析住宅供给⒋商业供给市场需求分析⒋住宅需求商业需求五项目发展定位„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„⒌项目分析⒌发展战略⒌形象定位⒌产品定位⒌户型定位客户定位整体目标客户定位重点目标客户锁定⒌价格定位根据市场比较法测算策略调价六营销策略„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„⒍阶段策略入市推广策略持续期销售策略尾期销售策略⒍现场包装销售中心包装施工工地包装外立面包装小区内部道路包装样板房包装⒍营销费用宣传推广总费用总体安排七物业管理策略„„„„„„„„„„„„„„„„„„„⒎物业管理特色八项目选址和建设条件„„„„„„„„„„„„„„„„项目选址建设条件九项目建设规模及功能标准„„„„„„„„„„„„„„建筑面积和内容功能设施标准工程项目览表十建设方案„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„建设场地环境总体规划布局建筑方案设计结构设计公用设施方案消防十项目环境保护与劳动保护„„„„„„„„„„„„„主要污染源状况劳动安全保护建筑节能十二项目实施进度安排„„„„„„„„„„„„„十三投资估算与资金筹措„„„„„„„„„„„„„投资估算资金筹措十四风险分析及对策„„„„„„„„„„„„„市场风险分析经营管理风险分析„„资组建，主要从事房地产开发销售，注册资本人民币万元，企业经营状况良好，具有较好的发展潜力。项目简介本项目位于最繁华的市中心老城区东大街东侧，用地面积，平方米，建筑面积，平方米，建筑密度不大于，建筑高度控制在层以下。全部完成时间为年个月，年月正式入住。本项目将建成商业房产高层住宅为主的综合性房地产开发项目。以公司自有资金为主，公司销售资金回笼补充部分流动资金。资金不足部分以贷款补足。项目经济效益指标项目总投资元项目销售收入元住宅销售率商业销售率税后利润成本利润率财务内部收益率财务净现值动态投资回收期年贷款偿还期年结论风险及建议结论本项目开发商已合法取得本项目土地使用权，各项建设手续正在申办中。因此，我方在后面的分析测算中假定本项目在土地取得立项开发建设销售等方面均遵照国家及宿迁市的房地产项目开发程序及规定。根据测算，在预测的销售价格销售率条件下，本项目具备良好的可行性。风险及建议宿迁市房地产市场规模小，具属于封闭型市场，因此需要切实考虑市场容量和市场销售节奏本地块虽然土地成本较低，但仍需要严格控制工程成本和管理成本。充分利用地块位置优势和地段资源与知名专业设计公司品牌实力建筑公司合作，强强联合，打造小区品牌和企业品牌制定合理的市场营销方案，扩大媒体宣传，注重营销推广，保证销售资金回款。第二章项目概况项目综述项目位置项目位于宿迁市中心，东至凤凰城用地，南至凤凰城用地，西至东大街人民商场米，北至渔市口路米。项目用地用地面积项目总规划用地面积，平方米，项目总建设用地面积，平方米，容积率不大于，建筑高度控制在层以下。地块形状地块呈长方形，整体形状较规则。地块现状项目用地地势平坦，三通平，具备建设条件。图地块现状图项目用地经济技术指标根据委托方提供的资料，本项目各项经济技术指标如下表所示项目规划指标建筑占地面积总建筑面积用地性质商住用地土地使用年限年建筑密度绿化率项目发展状况项目发展单位简介宿迁市苏城置业有限公司成立日期二零零九年四月二十三日注册号编号住所宿迁市宿城区幸福南路法定代表人邱明林注册资本万元企业类型有限公司自然人控股经营范围房地产开发销„„„„„„„„„„„敏感性分析十五社会效益分析„„„„„„„„„„„„„综合评价„„„„„„„„„„„„„第章报告摘要总论随着宿迁市经济建设速度的加快，宿迁市作为新兴城市，发展的速度明显快于其他地区。房地产行业作为经济建设的龙头，在宿迁经济发展中起到了举足轻重的作用。而随着国民生活水平的提高，民众对于居住品质的要求也在日益增高。如何满足广大群众对于高质量的居住品质乃至便捷的商业规划的迫切要求，不仅是政府部门长期以来的重要课题，并且也是房地产企业的社会责任之。年月，宿迁市房地产开发投资金额总计亿元，与上年同期相比增长。巨大的居住与投资需求带动了房地产行业的快速发展，同时也为宿迁市现代大型都市化城市建设做出了贡献。根据当前宿迁房地产市场分析年房地产投资仍高速增长，在宏观调控的作用下，宿迁也出台了针对小高层小户型的政策补贴和减免契税的优惠政策，这些政策的出台使年房地产市场再次火热。虽然房屋销售量呈上升的趋势，投资热点以及部分优质项目仍集中在优惠政策的对象小高层小户型，可以预见房地产价格稳中有升的态势不会改变。本项目用地位于宿迁市老城区城市规划中的核心地带。该宗地总规划用地，平方米，总建筑面积，万平方米。苏城汇金大厦建设项目本着建设高品质住宅，营造市中心商业氛围的开发理念，努力将该项目建设成为宿迁市的房地产旗帜，营造出与整个城市发展相融合的人文舒适而充满活力的社区居住环境。开发企业宿迁市苏城置业有限公司是宿迁专业的房地产项目开发公司。项目业主基本情况如下法人代表邱明林法定地址宿迁市宿城区幸福南路注册资本人民币万元主营业务房地产开发销售开发资质国家房地产开发三级企业银行信用等级公司管理团队公司拥有支工作作风务实管理理念先进极富创新意识和开拓精神的管理团队有批业务技术精湛作风严谨的高中级技术人员和管理人员。公司现有员工人，其中专业技术人员人，平均年龄岁。公司管理人员和技术骨干分别具有研究生本科专科学历及高工工程师经济师等职称。公司董事长邱明林，对宿迁房地产业进行深入考察，至今已有房地产开发多年的从业经历。他追求稳健与卓越，项目选择见解独特思路清晰，管理理念先进，市场定位准确，项目开发成功率高。宿迁市苏城置业有限公司是由邱明林秦勇吴正兵闫利军。各组团中庭带的规划结构。中庭本规划中设计了中庭绿化景观，向南北沿伸。使绿化和景观对于全区的居民都有良好的可选性和共享性，避免景观死角。带为由南向北的绿化景观带，与东侧绿化带相交。将南北两轴有机联系在起。多样化的布置原则北侧沿二环南路为商贸区，配合周边建筑物，与组团合拢形成整个区域的标志性建筑。塔楼长短错列布置，优化居住环境。交通组织结合区域周边交通网络，规划社区内外交通，使社区内外交通系统有机结合，使业主出行更加便利。建筑方案设计建筑方案总体构思合理布局，高效利用土地，使业主的要求与城市功能有机地结合，使三种效益可以完美体现分析用地现状交通和周边地区交通，有效组织人流车流与城市交通并行不悖利用周边优越环境，扩大绿化范围，重视生态，具有可持续性可操作性，并着重处理与环境关系，使建筑融合于环境，营造生态的生机的生动的商务居住小区