程总投资万元。第四章建设地点及建设条件第节建设地点建设地点公司位于市南部地区，包括。二建设场址主要特点符合市规划。拟选场地位于市城市规划用地范围内，符合规划要求。本项目建设用地已经国务院批准。属新规划居住区，人文环境好。区位优势明显，属市房地产升值潜力较大区域之。紧邻道路，工程机械和材料出入口设置限制不大，建设施工便利。区域内基础设施完备，水电暖煤气供应均有保障。自然条件较好。环境幽雅，无污染源，符合现代人对居住场所要求。交通方便。拟建小区周边交通条件良好，相邻和相近有经十路水泥厂路。但目前水泥厂路尚未开通公交车。第二节建设条件自然条件气候位，省委省政府提出了实现五年大变样要求。近几年了，市城市基础设施建设规模空前，投入力度不断加大，随着城市道路改造绿地广场假设市容综合整治和管道煤气液化气城市集中供热市区污染企业搬迁等各项工程开展，市区清新优良生活环境正在形成。与此同时，随着市城市面貌和综合经济实力突破性发展，旧城改造和住宅业被列入城市建设重点，住宅业得到大幅度增长。结合迁建工程实施，市政府决定对原规划用地进行整体开发，将该地区建设成市最大高标准住宅社区。第三节项目建设必要性符合当今人居工程发展方向安居乐业自古就是人类追求个伟大理想。为使住房问题引起各国政府关注，年联合国在温哥华召开了第次人类居住大会。进入年代以来，联合国又相继于年召开了环境与发展全球首脑会议，年月又在土耳其伊斯坦布尔召开了联合国第二次人类居住大会，会议通过了伊斯坦布尔宣言及人居议程，提出了人人皆有适宜之住房和城市化世界中人类住区可持续发展庄严任务，其全球行动计划要求各国政府承担落实人居议程主要责任，并强调城市在落实人居议程中起重要作用。继联大专题会后，年月国际建协在巴塞罗纳召开十九届大会，主题是现在与未来城市中建筑学，会议集中探讨和展示五个分题，人居分题着重提出了低造价住宅，适应高层人士需要高标准住宅，另种构造和以部件决定居住住宅等当今世界现代人居问题。我国领导人在人居二高级特别会议上发言指出居住条件改善是人类文明进步最重要标志。二符合国家行业规划要求建设部制定城市住宅建设与房地产业„九五‟计划与年远景目标，即九五计划建设，促使住宅业成为新经济增长点，形成高中低档居住条件皆备住房供应源，不断满足不同收入家庭日益增长住房需要。因此，世通房地产开发有限公司提出在开发区拟建设住宅小区设想，符合国家这些现行政策要求。四市场前景较好跨入二十世纪，我国房地产将面临发展特殊机遇和挑战。国家宏观经济稳中见暖，新经济热潮将有力地推动房地产业发展。市东部企事业众多，原来分配福利房多数面积狭小，采光不足，结构严重不合理，多数职工已把改善住房条件排在消费需求首位，这标志着部分有房户进入以旧房换购新房置换消费期。随着国有大中型企业改制不断深化，建立起了产权明晰现代企业制度。土地使用权已作为资本金投资进入改制企业，土地使用权作为稀缺资源，不可能再大量用于职工集资建房。新增消费群体通过企业解决住房变得非常渺茫，企业职工住房消费必然完全走向市场化。第三章市场需求分析与建设规模第节市场需求分析随着全国新住房制度建立，住宅建设开始成为重要经济增长点。建设部年月召开全国建设工作会议上提出，我国建设事业十五计划工作目标是基本形成社会化市场化住房供应分配管理和服务体系，基本建立城镇住房制度。同时要适应市场产业结构调整和人们消费需求变化，建立面向个人住房消费市场。由此可见，在今后段时间内，住房市场商品化社会化将逐步得到完善和加强。由于历史原因，我国房地产发展呈现出总量失衡局面。方面住房大量积压，卖不出去另方面，部分居民住房仍然紧张。全社会住房潜在需求巨大。随着国家经济进步好转，个人生活水平进步提高，人民购买力随着房改力度加大和全民工资收入增加而逐步提高，以及大幅度提高公有住房租房费等房改配套措施项目概况„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第节概述„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第二节目开发单位概况„„„„„„„„„„„„„„„第三节项目概要及主要技术经济指标„„„„„„„„„第二章项目提出的背景和建设的必要性„„„„„„„„„第节市基本情况介绍„„„„„„„„„„„„„第二节项目提出的背景„„„„„„„„„„„„„„„第三节项目建设的必要性„„„„„„„„„„„„„„第三章市场需求分析与建设规模„„„„„„„„„„„第节市场需求分析„„„„„„„„„„„„„„„„第二节建设规模„„„„„„„„„„„„„„„„„„第四章建设地点及建设条件„„„„„„„„„„„„„第节建设地点„„„„„„„„„„„„„„„„金筹措第节投资估算估算依据国家现行有关技术设计规范和标准现行省市关于工程建设和房地产开发收费标准建设项目投资估算手册省建筑工程综合定额年省安装工程综合定额年省建筑工程综合定额地区价目表年以及类似房地产开发项目工程造价资料建设单位提供基础数据资料。现行投资估算有关规定。二投资估算结果土地费用包括土地出让金迁安置补偿费城市基础设施建设费共万元前期工程费万元建设成本万元管理费用按以上项计，共万元财务费用按年期利率，上浮计算，共万元销售费用按销售收入计，共万元不可预见费，按建安费用计，共万元公司三期工程开发建设总投资估算额为万元。第二节资金筹措项目开发建设总投资万元，其资金来源包括以下三部分资本金万元，资本金由企业自筹资金解决。二其他自筹资金万元，包括银行贷款万元随着商品房销售展开，以销售收入扣除应缴税金后部分余额作为建设资金滚动投入，以滚动开发形式累计筹集资金万元。第十章经济评价第节财务评价销售收入及成本公司项目从年月开始施工建设，年年底全部建成交付使用，占地亩，总规划建筑面积万平方米，项目共分四期实施完成。项目销售随着工程建设同步展开，贯穿项目实施全过程，同时相对于工程施工建设又有定前瞻性和滞后性。销售工作从年月展开，预计年底前完成所有商品房销售工作。考虑到本峡谷内幕滚动开发建设，四期工程交错进行，以及项目销售特点，项目销售收入按照总项目规模建筑面积年度销售率来估算。为了将项目迅速推向市场，加快回笼资金，在项目前期价格适当优惠。待项目分期建成投入使用，社区高尚优美居住环境基本形成，市场人气趋旺以后，逐渐实现价值回归。在项目销售后期，为了尽快售出剩余尾房，及时清盘，房价适当折价优惠销售。项目销售成本含项目推广费广告费按销售收入计算。二基础数据三期项目项目建设期年总建设成本万元项目销售收入万元折现率三项目财务评价盈利能力分析投资利润率财务净现值万元财务内部收益率投资回收期年。利税率二贷款偿还能力分析建设单位拟以销售收入归还万元银行贷款，年可实现销售收入万元，年可实现销售收入万元，年可实现销售收入万元，年可实现销售收入万元。三盈亏平衡分析以下为以销售率表示盈亏平衡点计算公式盈亏平衡点销售率项目总投资销售收入销售税金及附加以下为以销售面积表示盈亏平衡点计算公式盈亏平衡点销售面积项目总投资销售收入销售税金及附加项目销售面积平方米四敏感性分析选择建筑安装成本销售价划，并以建计第号文公布实施。要求城镇非农业人口人均居住面积达到平方米，解决人均居住面积在平方米以下住房困难户住房问题。建设住宅亿平方米，平均每年建设住宅亿平方米。改造现有使用功能不全住房和简陋住房，使住房成套率达到以上。提高住宅建设工程次合格率达到以上，优良品率达到以上。为此，自年以来，建设部在个城市建设了个省级试点小区，以不断总结我国住宅小区建设经验，为尽快改善我国居住条件做出了不懈努力。三符合国家现行有关政策由于历史原因，我国住房制度基本上是社会福利性质，实行低工资制，也使得老百姓没有能力自己购房。近几年来，我国住房制度改革逐步走上正规。国务院国家建设部及有关商业银行相继出台系列方针政策及支持措施，以解决居民住房问题，不仅要做到居者有其屋，而且要保证居民其居之屋有定档次。逐步建立起来适应社会主义市场经济体制和我国国情住房供应体系，加快住房建设，促使住宅业成为新经济增长点，形成高中低档居住条件皆备住房供应源，不断满足不同收入家庭日益增长住房需要。因此，世通房地产开发有限公司提出在开发区拟建设住宅小区设想，符合国家这些现行政策要求。四市场前景较好跨入二十世纪，我国房地产将面临发展特殊机遇和挑战。国家宏观经济稳中见暖，新经济热潮将有力地推动房地产业发展。市东部企事业众多，原来分配福利房多数面积狭小，采光不足，结构严重不合理，多数职工已把改善住房条件排在消费需求首位，这标志着部分有房户进入以旧房换购新房置换消费期。随着国有大中型企业改制不断深化，建立起了产权明晰现代企业制度。土地使用权已作为资本金投资进入改制企业，土地使用权作为稀缺资源，不可能再大量用于职工集资建房。新增消费群体通过企业解决住房变得非常渺茫，企业职工住房消费必然完全走向市场化。第三章市场需求分析与建设规模第节市场需求分析随着全国新住房制度建立，住宅建设开始成为重要经济增长点。建设部年月召开全国建设工作会议上提出，我国建设事业十五计划工作目标是基本形成社会化市场化住房供应分配管理和服务体系，基本建立城镇住房制度。同时要适应市场产业结构调整和人们消费需求变化，建立面向个人住房消费市场。由此可见，在今后段时间内，住房市场商品化社会化将逐步得到完善和加强。由于历史原因，我国房地产发展呈现出总量失衡局面。方面住房大量积压，卖不出去另方面，部分居民住房仍然紧张。全社会住房潜在需求巨大。随着国家经济进步好转，个人生活水平进步提高，人民购买力随着房改力度加大和全民工资收入增加而逐步提高，以及大幅度提高公有住房租房费等房改