化运作局面。年年年年年年年年年商品房销售量变化情况调查报告及分析显示改善居住条件为近期住宅消费主要原因，三口之家为住宅消费主体，价格在万元，面积在平米之间商品房是消费者购房首选，其中单价在元之间占总量，单价在元之间占总销售量。影响市场需求首要因素是房屋价格，贷款是消费者首选付款方式。二西南部市场分析区域市场特征从目前该区域市场整体市场环境供需总量以及开发程度，可以看出以下特征年年年年年年年年年年年年年年年年年个人购房比例示意图人均使用面积西南部市场尤其是南开区从年年基本保持着天津市市场供需量第位，累计销售面积约万平米。市场成交价格为元平米，比天津市场总体水平略高南路西面为外环线四周边环境自然环境项目用地处于天津市上风口，远离工业区，空气新鲜，自然条件优越，被公认为居住上佳区域。北侧为正在建设华苑新城期，远处为华苑居住区，华苑是天津市安居工程重点起步区，占地公顷，规划建筑面积万平方米，九五年实施征地和基础设施建设，共划分个居住小区，九六年实施住宅建设，截至年底，已基本建设完毕，进住居民户。其中，安华里居华里两个小区被建设部评为全国城市住宅建设试点小区，碧华里小区成为我国康居住宅示范小区，华苑居住区配套设施齐全，物业管理完善华苑成功开发对本项目开发定位有着很好衬托。西侧紧靠天津市城市主干环道外环线，有着米绿化防护带。东侧为陈塘支线铁路，每天约有趟货车经过，有定噪音污染，需采取些降躁措施。正在建设华苑新城期华苑碧华里东侧为陈塘支线铁路五规划控制要点总占地面积万平方米亩，其中界外地面积为万平方米约亩，可建设用地万平方米约亩。该地块规划指标如下序号项目单位已批准指标我司设想指标规划总建筑面积平方米住宅建筑面积平方米非营业性公建平方米营业性公建平方米综合容积率住宅容积率建筑密度绿化率六土地价格土地价格按总占地面积计算，界外地与可建设用地价格相同。总占地面积为亩，土地补偿费总额约为万元以万元亩价格计算，最终以实际测量面积为准，每亩单价不变，补偿数额多退少补，住宅楼面地价为元平米。第三章项目合作条件项目合作背景年天津市政府征用西青区外环线内部分土地建设华苑居住区，经市区两级政府协商，市里开发用地，西青区开发用地，市政府就用征用土地建设完成了现在华苑居住区，西青区保留土地，即西华苑用地，西青区就交由其下属单位宁发房地产公司来开发，由于些原因直未开发建设，后与香港上市天津发展控股有限公司合作成立港宁房地产公司后正式启动该项目，并由港宁房地产使用权，单独开发。操作方式万科与西青区土地局签定土地开发补偿协议，然后去市土地局办理土地出让手续，与市土地局签定土地出让合同交纳土地出让金，办理国有土地使用证。港宁房地产公司前期投入部分费用由其上级单位西青区土地局对其进行补偿，与万科不发生直接关系。土地价款及付款进度土地价款土地总补偿面积约亩，土地补偿费总额约为万元以万元亩价格计算，最终以实际测量面积为准，每亩单价不变，补偿数额多退少补该补偿费含征地补偿费高压线拆迁自来水河道掩埋地上树木迁移地上物拆迁地下管线拆迁项目前期费用等有关全部税费支出。付款计划双方签订协议后周内我司支付万元补偿费。余额在签订协议后三年内付清，在年月日支付余额三分之即万元，年月日再支付余额三分之，最后笔于年月日前付清。合作方主要工作保证红线外市政大配套按万元包干含给水排水天然气和周边市政道路。规划在项目地界内集中锅炉房，万科不支付该部分用地土地补偿费。协调变电站建设，保证项目按期供电，我司仅按按国家规定交纳供电贴费，不再交纳其他费用。负责锅炉房建设，保证项目供热需求，在项目首期竣工后第个取暖期提供供热，收费标准为元建筑平米。项目内非营业性公建由万科进行自配自建，保证万科免交非经营性公建配套费。保证万科按法定土地出让金交纳。相关政策规定市政配套政策名称普通住宅收费标准收费说明本项目标准市政大配套费元建筑平米包括红线外给水燃气雨水污水道路绿化等市政设施工程费用按标准约需万元，本项目为万元包干。供热元建筑平米包括锅炉房建设费及征地费次管网建设费元建筑平米供电贴费元供电工程贴费，工程费另计通讯元建筑平米红线外基础设施建设费出让金土地局评估土地地价总额评估值约为万元，考虑减免后为万元与周边地价比较与华苑项目开发背景华苑新城项目处于天津市区的西南部，这里的西南部指由围堤道复康路友谊路外环线及周边部分地块所合围的区域，约占市区的面积，以下从两个大的方面来介绍该项目开发背景。外部环境根据国务院批准的年天津市总体规划，西南部地区大部分用地规划为教育科研居住及行政办公用地，包括如下几个部分以南开大学天津大学为主体的第高教科研区已基本完善，在天津的经济发展中起到很大作用正在建设的第三高教区内已有城建学院农学院师范大学女子学院等院校据粗略统计，天津市约的高等院校聚集在该区域。参照以下内容及表格，可根据实际情况增减变动比率。成本变动对各项经济指标影响经济指标预测成本预测成本预测成本预测成本预测成本总投资，税前利润，税后净利，内部收益率销售净利率保本售价售价变动对各项经济指标影响经济指标预测售价预测售价预测售价预测售价预测成本营业额，税前利润，税后净利，内部收益率销售净利率容积率变动各项指标变化主要指标容积率容积率容积率容积率容积率多高层比营业额总投资税前利润税后净利内部收益率销售净利率盈亏平衡点分析保本售价，元保本销售率项目收益水平综合分析就项目本身收益水平而言，销售净利率较低，售价成本容积率变化对项目收益水平影响较大，但不考虑成本中保守因素及项目可立即开工带来管理成本节约，存在以下操作层面上因素对项目收益有较大影响税务资源充分运用若实现用万科住宅发展公司操作该项目，取得营业税及所得税优惠，则可增加税后利润万元，使项目销售净利率达到若实现用兴业发展公司操作该项目，取得所得税营业税优惠，则可增加税后利润万元，使项目销售净利率达到若地方政府强烈要求在当地注册公司，且不给任何税收优惠，则通过迁移现有公司消化遗留项目业务亏损，并承担天津公司本部费用方式，每年提供万元税务资源，可减少项目所得税万元，使项目实际销售净利率达到项目全部兴建地下室因地质条件不好，从经济角度，可能除小高层外，全部兴建地下室，则可增加可售面积约万平米，地下室增量成本元平米土建元平米，配套元平米按平均售价半销售，单价为元平米，则可实现税后利润万元按法定税率计算，项目销售净利率达到若同时实现退税及兴建地下室则共可增加税后利润万元，项目销售净利率达到，总税后利润达到万元，平均每年可贡献万元。综合来看，该项目销售净利率至少应在以上。五项目资金预测资金流量及有关指标项目年年年年年合计现金流入销售面积平均售价元，销售额回款额小计现金流入现值，二现金流出付地价款，付工程款开发间接费，期间费用税金，小计现金流出现值，三净现金流量，四累计净流量五平均资金占用六资金成本，七内部收益率八获利指数现金流入现值现金流出现值九资金峰值比例资金峰值总开发成本期间费用十地价支付贴现比各期支付地价现值之和地价总额十启动资金获利倍数资金缺口及解决办法依据目前掌握情况及设想，预计该项目资金缺口为年季度缺口万元，季度缺口万元合作款首期付万元，天津公司现有资金民产公司开发了华苑新城期用地，现正在建设中，二期用地准备出让，在此种情况下，万科介入该项目。二合作方介绍土地已由西青区土地局征为国有，现在西青区土地局名下，西青区土地局为政府职能部门，港宁房地产公司为其下属公司合资企业，港宁房地产公司做了部分前期工作，如规划成果，大配套协议等。但我司合作方为西青区土地局。三已取得政府文件市规划局审批规划成果。与市安居工程办公室签定大配套协议，该协议中明确红线外大配套费用包干，摊到该项目为万元整。市政府会议纪要，在该纪要中明确西青区开发土地可减免土地出让金，合作方承诺我司如用该土地做商品房，土地出让金可减免。市规划局核发建设用地规划许可证通知市政府征地办公室批准征用土地通知四合作方式及条件合作方式万科次性买断土地使用权，单独开发。操作方式万科与西青区土地局签定土地开发补偿协议，然后去市土地局办理土地出让手续，与市土地局签定土地出让合同交纳土地出让金，办理国有土地使用证。港宁房地产公司前期投入部分费用由其上级单位西青区土地局对其进行补偿，与万科不发生直接关系。土地价款及付款进度土地价款土地总补偿面积约亩，土地补偿费总额约为万元以万元亩价格计算，最终以实际测量面积为准，每亩单价不变，补偿数额多退少补该补偿费含征地补偿费高压线拆迁自来水河道掩埋地上树木迁移地上物拆迁地下管线拆迁项目前期费用等有关全部税费支出。付款计划双方签订协议后周内我司支付万元补偿费。余额在签订协议后三年内付清，在年月日支付余额三分之即万元，年月日再支付余额三分之，最后笔于年月日前付清。合作方主要工作保证红线外市政大配套按万元包干含给水排水天然气和周边市政道路。规划在项目地界内集中锅炉房，万科不支付该部分用地土地补偿费。协调变电站建设，保证项目按期供电，我司仅按按国家规定交纳供电贴费，不再交纳其他费用。负责锅炉房建设，保证项目供热需求，在项目首期竣工后第个取暖期提供供热，收费标准为元建筑平米。项目内非营业性公建由万科进行自配自建，保证万科免交非经营性公建配套费。保证万科按法定土地出让金交纳。相关政策规定市政配套政策名称普通住宅收费标准收费说明本项目标准市政大配套费元建筑平米包括红线外给水燃气雨水污水道路绿化等市政设施工程费用按标准约需万元，本项目为万元包干。供热元建筑平米包括锅炉房建设费及征地费次管网建设费元建筑平米供电贴费元供电工程贴费，工程费另计通讯元建筑平米红线外基础设施建设费出让金土地局评估土地地价总额评估值约为万元，考虑减免后为万元与周边