资人遴选程序收集有兴趣投资人相关信息，通过筛选建立合格投资人库。向合格投资人发出谈判邀请书，组建谈判组，邀请投资人进行竞争性谈判。谈判侧重于投资人资金信誉是否满足要求，开发及营销理念是否能够得到公司认同。谈判组根据谈判情况，选定合作意向人，签订合作协议。成立项目开发前期筹备组，进行项目前期准备。概念设计概念设计由项目设计组实施，设计组成员均为我公司设计师库中优秀设计师。针对本项目特点，提供以下个概念设计比选方案，具体如下概念设计方案简述本概念设计启动较早，在进行本案构思时，地块中部规划道路未明确是否取消，故根据现场土地情况，采用三座塔楼设计。塔楼间设计层大型商汇丰企业总部硚口区古田二路与南泥湾大道交汇处汇丰投资城市广场硚口区硚口路号公共交通投资有限公司项目周边楼盘及潜在消费者分析项目周边社区调查楼盘名称地址交房时间户数备注汉口春天解放大道号东方花城古田路号香港映象古田四路解放大道城市花园长丰大道古田二路汉口人家解放大道号汉水熙园古田四路麦德龙旁古田云彩解放大道号博学仕府硚口区简易车站旁富仕雅庭硚口古田二路凯立花园旁天泽方硚口区古田四路与长丰大道交汇处保利香槟国际硚口区解放大道宗关四中旁融侨锦江硚口区建路号江汉二桥桥头处联发九都府商铺硚口区解放大道与古田四路交汇处除以上典型楼盘外，周边还有部分老社区，如薄板小区省柴小区易家墩街社区陈家墩小区等，以上新老社区和即将入住小区总计本案周边地区人口约万人左右不包含流动人口。交通状况道路及交通分析解放大道为城市主干道，车流量大，车速快。道路基本情况览表道路名称道路性质道路红线宽度车行道数解放大道城市主干线双向六车道古田三路城市次要道双向四车道古田四路城市次要道双向四车道汉口核心区武昌汉阳车流基本都是通过解放大道到达项目场地货车客车公交车比较多，私家车出租车较少周边道路均无禁止左转等交通管制。项目周边以解放大道和古田四路十字路口车流量最大。公交车停靠站本项目周围主要公交站点有，古田四路站古田三路站辛家地站古田二路站等。所在位置如图上红点所示。主要公交线路有路路路路路路路路路路路路路路路路路路等。其可以到达关汉口火车站武昌火车站等地，交通非常方便。到达武广等汉口中心城区车行时间在二十分钟左右。般而言，对地块交通方便程度判断应满足规则，即市市区内任起点至任终点最多乘辆公共汽车。项目地块公交网络成熟，基本满足规则。轻轨交通已建成通车轻轨也把本片区和市中心繁华地区紧密相连。轻轨交通号线二期工程正好途径项目门口，并于古田四路古田三路路口线，多为些社区配套型商业，自主形成，形态较为破旧。面向附近居民，档次较低，价格低廉。该项目周边大型休闲商业及中高档写字楼较少，不能满足周边居民企业消费和需求。第三部分项目分析及定位项目分析优势本项目南临解放大道，交通方便，项目周边已初步形成了定商业氛围商业集中也能吸引大量周边地区居民，能从衣食住行各方面满足各消费层次需求临近轨道交通线，对商业房产升值潜力有巨大帮助，会带来更大人流量④项目周边已有多个中高档小区，中高档人群增加将提升项目潜在价值项目南距汉江江滩约，且无高大建筑物阻挡，具有江景概念通过项目前期市场运作，本项目产品已有定部分定制客户。劣势项目所在位置离中心城区距离较远周围旧建筑较多，影响项目形象地块狭长且不规则，建筑格局布置受到限制。机会市总体规划及硚口区相关规划，项目周位于两个经济带相交位置，商业前景较好道路交通轻轨号线已通车，地铁号线将途经本项目项目辐射范围内缺乏中高档商业及办公物业，项目具有市场优势。威胁整体形象差古田片区作为工业贸易区，在整体印象仍较为陈旧周边居民平均收入较低其他威胁新拍卖土地对本项目后期威胁。项目定位市场定位打造成集商业卖场写字办公公寓及其它定向开发综合体。项目产品定位鉴于项目所属区域中高档商业及写字办楼不多，项目产品以中档品牌卖场及中高档写字楼这主力品种，要求品质高，具有区域地标性。价格定位商业销售均价元平方米写字楼销售均价元平方米公寓销售均价元平方米地下停车场租赁价格按元车位月第四部分项目开发方案地块规划指标落实方案规划指标特别是容积率指标是项目效益指标最关键因素，也是项目能否实现公司及投资人利益最大化决定性因素。地块基本情况大厦宗地面积平方米折合亩，土地用途为旅游用地，地面建筑包括华联楚天大厦建筑面积约平方米及职工住第部分项目简况地块概况项目发起人及发起缘由项目前期工作进程立法人项目公司，以项目公司通过招拍挂取得土地使用权并办理相前期手续及相关权属证件，由项目公司对该地块进行开发。公司以土地使用权及地上物补偿作价出资估算作价为亿元人民币，约占项目开发全部出资额，合作房地产公司以本项目全部后期投资作为出资，占项目全部权益，双方按照权益比例享有开发权利和权益，承担开发风险和责任。项目建成后，公司可选择收回投资及收益回报或选择持有部分物业。经济分析按地面物业全部出售地下物业自持估算，该方案公司收益为销售收益土地作价净利润万元。另每年还可获得自持物业地下部分收入，约万元年。比较分析有利分析若通过开发过程中合作，双方建立了更进步合作关系，通过项目公司持有并经营部分物业时，可免缴该部分物业部分税费等。短板分析双方合作基础是共同出资共同管理共同决策，故要求双方对于合作公司人事制度财务制度及过程中重大事项都要能够达成共识，而合作公司往往在工作效率及管理成本上会降低各方效益该模式项目前期需成立合作公司，项目运营过程中需共同管理，项目结束合作公司需注销，相关手续繁杂，法律环境风险较高。公司与房地产公司按股权比例承担相应风险。委托开发，固定回报模式合作方案找家业绩好信誉高房地产开发公司，签订委托开发协议，由公司配合房地产开发公司摘牌或设置土地瑕疵由房地产公司低价摘牌，公司以其土地出让收益及地面建筑补偿作价出资暂按亿元，以该出资额为基准获取年固定收益率，开发商全权负责项目投资建设及营销工作。项目建成后，公司可按协议约定选择获得投资及收益或优先回购部分物业自持。经济分析收益回报期按三年考虑，公司收益土地作价万元。比较分析有利分析公司不参与项目开发管理，合作双方相关权责清晰，不易发生纠纷能够充分发挥房地产公司项目管理优势，节约管理成本公司按固定比例获得投资回报，基本不承担项目风险。④不用成立合作公司，手续简便。短板分析此模式所能获得税费减免额较少，公司所获得收益相对稳定。该模式要求是双方有较强合作意识及信任基础。类似开发模式合作方案公司出资摘牌取得该地块商业开发土地使用权，与房地产开发公司签订类开发合同，由房地产开发公司负责项目融资建设，并在规定时限内将竣工后项目移交公司，其所有开发物业归公司所有。公司负责物业营销，并根据事先签订回购协议分期向房地产开发公司支付投资及固定回报。经济分析按项目竣工验收后年内可全部支付全部回购款计算，公司应支付回购款总额为万元，由以下两部分组成房地产开发公司投资额总成本土地收益万元。固定回报万元。公司收益为万元。另可获得自持物业全部经营回报。比较分析有利分析公司拥有笔具有很强变现能力优质资产，且租售自由投资回报较高。短板分析该模式要求公司能够提供足够回购抵口分别设站。轻轨客运能力为单向万人次小时，设计时速公里。轻轨号线二期工程从宗关直到吴家山，和期工程想通，直达黄浦路。人流交通情况项目周边没有过街天桥，通过解放大道只能走人行斑马线。但只有麦德龙超市前斑马线有红绿灯，在没有红绿灯情况下横穿解放大道是非常危险，所以这也阻碍了解放大道两边人员流动，人们在横穿马路时会有诸多顾虑。古田地区人流量最大地方麦德龙超市为附近其次为普爱医院和古田三路公交车站和中百仓储附近。小结该项目位于解放大道商经济带古田四路商带古生态新区观水景区相交部位，项目商业开发潜力较大。该项目周边商业目前主要集中在解放大道沿线，多为些社区配套型商业，自主形成，形态较为破旧。面向附近居民，档次较低，价格低廉。该项目周边大型休闲商业及中高档写字楼较少，不能满足周边居民企业消费和需求。第三部分项目分析及定位项目分析优势本项目南临解放大道，交通方便，项目周边已初步形成了定商业氛围商业集中也能吸引大量周边地区居民，能从衣食住行各方面满足各消费层次需求临近轨道交通线，对商业房产升值潜力有巨大帮助，会带来更大人流量④项目周边已有多个中高档小区，中高档人群增加将提升项目潜在价值项目南距汉江江滩约，且无高大建筑物阻挡，具有江景概念通过项目前期市场运作，本项目产品已有定部分定制客户。劣势项目所在位置离中心城区距离较远周围旧建筑较多，影响项目形象地块狭长且不规则，建筑格局布置受到限制。机会市总体规划及硚口区相关规划，项目周位于两个经济带相交位置，商业前景较好道路交通轻轨号线已通车，地铁号线将途经本项目项目辐射范围内缺乏中高档商业及办公物业，项目具有市场优势。威胁整体形象差古田片区作为工业贸易区，在整体印象仍较为陈旧周边居民平均收入较低其他威胁新拍卖土地对本项目后期威胁。项目定位市场定位打造成集商业卖场写字办公公寓及其它定向开发综合体。项目产品定位鉴于项目所属区域中高档商业及写字办楼不多，项目产品以中档品牌卖场及中高档写字楼这主力品种，要求品质高，具有区域地标性。价格定位商业销售均价元平方米写字楼销售均价元平方米公寓销售均价元平方米地下停车场租赁价格按元车位月第四部分项目开发方案地块规划指标落实方案规划指标特别是容积率指标是项目效益指标最关键因素，也是项目能否实现公司及投资人利益最大化决定性因素。地块基本情况大厦宗地面积平方米折合亩，土地用途为旅游用地，地面建筑包括华联楚天大厦建筑面积约平方米及职工住宅建筑面积约平方米，地面总建筑面积为平方米，现状容积率约。地