1、“.....面积大门店比重极少，以下商业网点占，以上网点仅占。三是层次结构，胜浦商业层次偏低，缺乏中高档餐饮店星级酒店和有定档次休闲娱乐设施，无法满足企业商务接待和商务住宿需求。文体设施不足目前，胜浦镇区范围，缺乏文化设施，没有图书馆阅览室青少年活动中心。现有电影院平时很少放电影，镇上书店仅二家，面积小书籍很少，且多兼营文化用品音像制品等。二产业政策作为苏州工业园区下辖镇之，享受国家给予苏州工业园区所有优惠政策和待遇，城镇规划建设兼具合理现代超前特性。目前胜浦镇政府正在积极通过支持国有载体参与商业重点项目建设，发挥其主导和引导作用，提高国有载体项目市目投资资金回笼，减轻公司财务压力并支持后期运营商业部分实施租赁，确保项目整体服务功能完善稳定酒店部分由公司负责经营管理，以便公司酒店连锁发展......”。

2、“.....具体规划条件以规划局公告为准。红线图地块上现有建筑金苑邻居中心，投用年代为年。占地面积总建筑面积，。胜浦镇承诺将其拆平，以便于公司与胜浦镇下属企业成立项目公司进场开发建设。八项目规划设计工程开发建设招投标等方面政策项目规划设计工程开发建设招投标等方面政策参照园区相关规定执行。第三部分区域分析项目所在区域发展情况胜浦镇发展概况胜浦是个新兴集镇，与中华人民共和国同龄。年撤乡建镇，属吴县。这年，胜浦镇成建制从吴县划归苏州工业园区。胜浦镇位于苏州工业园区东部，规划面积平方公里，下辖个社区，总人口万人，其中户籍人口万人，外来人口万人。经济发展水平年胜浦地区生产总值亿元，地方般收入亿元，到账外资亿美元，注册外资亿美元，注册内资亿元，居民人均收入万元。在年国家统计局农村社会经济调查队发布全国首次小城镇综合发展指数测评结果中，胜浦镇位列全国千强镇第位......”。

3、“.....累计投入十几亿元，基本完成了胜浦镇区域主要基础设施开发建有主干道路条，总长近，镇区道路硬化率建成污水管网，多米和污水泵站座，通过污水管网将所有工业企业排放工业废水及全镇生活污水集中到污水厂旧镇改造全面启动，动迁房建设商业网点等工程正在快速开发。二胜浦城市发展规划在园区整体规划中，胜浦镇定位为依托园区富有特色现代化城市副中心辐射周边配套完善区域服务中心功能齐全宜居宜业东方欧美式小镇。原有规划胜浦镇居住人口万，因城市快速发展，人口聚集力增强，预计至年胜浦镇人口将达万人。本项目属在胜浦镇新规划中处于城市中心，周边密集分布镇主要行政办公机构，成片居住小区，规划道路直通即将建设新城区，属难得城市核心商业地块。二项目所在区域政策及产业环境胜浦商业发展现状胜浦镇地处吴淞江畔，环境优美，整洁卫生，交通便利，配套完善。按照总体规划，胜浦镇将建设成为苏州工业园区东部新城市副中心......”。

4、“.....改革开放以来，特别是工业园区开发建设以来，随着胜浦镇由传统农业乡镇向现代工业化小城镇快速转变和发展，在镇区大规模城市化建设中，胜浦商业服务业也快速发展起来，形成了多个新兴街区。近几年来，胜浦镇根据经济发展和消费需求变化，结合旧镇改造和基础设施建设，进步加快了商业设施建设步伐，商业面貌日新月异。上世纪年代末建设了邻居中心，以后又陆续建成了小商品市场和吴淞商业广场，从而使胜浦镇商业初具规模。年以来，胜浦商业加快发展，从中胜路到新胜路，随着高层住宅区相继建成，批超市餐饮专业店专卖店陆续开业，胜浦商业总量不断壮大，逐步走向繁荣。经过十多年建设和发展，胜浦镇拥有商业建筑面积万，实际营业面积万。最近三年是胜浦镇商业发展最快时期，现有个商业项目中，有个是年后建第部分项目总论项目概况二项目研究的目的面积客房数共计间。酒店入住率第年第二年第三年，以后每年保持在。酒店房价收入单间以元估算......”。

5、“.....以后每年以增长。四指标分析本项目按照年测算期投资指标分析序号指标名称注注静态回收期年动态回收期年项目运行年净现值，万元，万元内含报酬率试插法注在整个项目测算期中，说明本项目在期内有投资效益，项目可行。项目财务内含报酬率为，大于目前同期中长期贷款利率基准利率，项目可行。另外，本项目前提只出售，商务办公房，剩余，商业，酒店，地下层商业和地下二层停车场，合计，。如果出售剩余，中部分商业，上述投资分析指标可大大提高。第八部分结论和建议结论区域条件本项目处于镇区中心位置，按照胜浦镇用地布局控制性详规，中胜路处于东西向中心轴，是规划建设中商贸中心位置。本项目周边路网密集，东边兴浦路是胜浦南北主干道，项目离苏胜路仅，离现代大道南面中胜路即将和港田路贯通，可直通园区项目周边有五路公交车可达市区园区，门前还有环镇公交站点。本项目周边有金苑园东东景公寓丽景华庭等多个小区环绕......”。

6、“.....市场需求年胜浦镇有注册企业，家，其中外资企业家内资企业家。胜浦已形成四大支柱产业即精密机械轻工纺织电子信息和生物环保。胜浦商业能基本满足当地居民和外来打工者需求，但企业和企业主商务人士满足率很低，胜浦商业在满足企业需求方面有很大潜力。随着经济高速增长，胜浦企业增加，胜浦人口数量特别是外来人口增速加快。年总人口为万人，其中户籍人口增长，外来人口增长。到年胜浦镇规划人口万人，比年翻番。人口增长为胜浦扩大消费繁荣市场提供了支撑。本项目功能定位集餐饮住宿休闲娱乐及购物于体，条龙服务，相对于单商业项目经营有比较优势。通过本项目实施，推动镇中心商圈升级，提升商圈整体价值。项目投资可行性在整个年测算期中，贴现率时，为，万元静态投资回收期年，动态投资回收期年，内含报酬率为，因此项目完全具备投资可行性。二存在问题与建议本项目地块地理位置优越，经与镇政府协商，该土地未来公开挂牌竞拍拟定，万元......”。

7、“.....因公开挂牌出让，竞拍价存在不确定性，保守估计土地价格在，万左右成交，因此，项目投资金额较大，资金回笼较慢，公司财务压力明显。工程投资运营费用变化对本项目效益影响较小。而营业收入是影响效益重要因素，因此需要厂集中处理达标后排放供水燃气排水排污邮电有线电视基本实现了全覆盖。便利交通条件胜浦地理位置独特，西连苏州市区，南靠苏沪快速公路，北临沪宁高速公路京沪铁路和国道，东靠国际大都市上海。胜浦距苏州市区，有条公交线路直达，距沪宁高速入口，距虹桥机场分钟车程，距浦东机场需分钟车程。投资状况投资项目质量和数量齐驱并进。累计吸引中外项目多个，其中吸引欧洲美国新加坡印尼日本韩国香港台湾等国家和地区企业多家，其中不乏国际知名企业旗舰型企业......”。

8、“.....社会事业发展累计建设动迁小区个，开发各类成熟商业网万多平方米，新建绿地多万平方米，绿化覆盖率超过，通过了国家卫生镇考核验收，通过了全国环境优美乡镇考核验收，生态环境得到有效保护，生活环境得到显著改善，目前，旧镇改造全面启动，动迁房建设商业网点等工程正在快速开发。二胜浦城市发展规划在园区整体规划中，胜浦镇定位为依托园区富有特色现代化城市副中心辐射周边配套完善区域服务中心功能齐全宜居宜业东方欧美式小镇。原有规划胜浦镇居住人口万，因城市快速发展，人口聚集力增强，预计至年胜浦镇人口将达万人。本项目属在胜浦镇新规划中处于城市中心，周边密集分布镇主要行政办公机构，成片居住小区，规划道路直通即将建设新城区，属难得城市核心商业地块。二项目所在区域政策及产业环境胜浦商业发展现状胜浦镇地处吴淞江畔，环境优美，整洁卫生，交通便利，配套完善。按照总体规划......”。

9、“.....胜浦镇商业历史上基础较为薄弱。改革开放以来，特别是工业园区开发建设以来，随着胜浦镇由传统农业乡镇向现代工业化小城镇快速转变和发展，在镇区大规模城市化建设中，胜浦商业服务业也快速发展起来，形成了多个新兴街区。近几年来，胜浦镇根据经济发展和消费需求变化，结合旧镇改造和基础设施建设，进步加快了商业设施建设步伐，商业面貌日新月异。上世纪年代末建设了邻居中心，以后又陆续建成了小商品市场和吴淞商业广场，从而使胜浦镇商业初具规模。年以来，胜浦商业加快发展，从中胜路到新胜路，随着高层住宅区相继建成，批超市餐饮专业店专卖店陆续开业，胜浦商业总量不断壮大，逐步走向繁荣。经过十多年建设和发展，胜浦镇拥有商业建筑面积经营结构不合理主要体现在三个方面是业态结构，在六大门类业态中，零售类餐饮类和综合服务类门店数占比为，而旅社类文体卫生保健类休闲娱乐类占比为，这三类业态比重过低。二是规模结构......”。