。依据合肥商业发展趋势，为商铺制定行之有效市场策略需注重以下三个定位功能主题定位生活功能商业生活功能规划应与周围住宅小区规模目标客户周边商业配套相关联。二文化功能商业文化功能规划应与小区居住层次周边人文历史相关联。三便利功能对于商场式商业物业，在规划和设计定位上定要考虑其使用便利性功能，体现在两个方面，定位功能组合方便管理，经营定位要最大方便消费者购物，体化消费站式购物，相关配套功能齐全。二空间定位矛盾规避由于商业特定功能，决定在住宅项目中设置商业街首先必须规避商业喧嚣和住宅宁静所带来矛盾，这在中心区较高档次住宅区规划中尤为重要。解决办法之是在沿街商在，而且行业具有大特点传统零售业不断让位给现代零售业态传统百货店大部分进入微利状态连锁超市大卖场和便利店发展趋势不同购物中心大举引入和快速发展成为市场亮点新兴业态被不断引入并得到快速发展购物者日益成熟，个性化购物群体越来越多专业市场逐渐发达，并且潜力巨大二商铺划定各自范围根据合肥市现有商业规划及各商业街租金水平，合肥商业街可分中心商业区次级商业区和城市边缘商业区三个层面。其中中心商业区包括传统淮河路长江路四牌楼和城隍庙等个黄金地带次级商业区包括三孝口新站新合肥商业城及各区范围内特色商业区。三政策牵动商铺旺销合肥市政府逐步出台利好政策也牵动着商铺热销，由于政府方面并轨新政策出台，目前合肥商铺价格尤其是环线外店铺较为便宜，因此吸引着大量以江浙及沿海商家为主投资者介入，这趋势将启动新轮商铺抢购战形成。更为有利大环境是，随着百货业连锁业金融业服务业率先开放，国外零售业巨头已经纷纷进入中国市场。为应对新竞争态势，合肥许多银行零售商已开始展开新轮圈地运动，其中商铺作为商家必争之地自然占有重要地位。而连续多年增幅自然将催动商业繁荣，进而招来商铺需求不断扩大。二分析性结论市场走势已呈现明显转折趋势，销售开始走低，整体形势不容乐观房价走势呈缓慢前进势头，增幅趋缓，价格上涨幅度减小，个别地区和个别楼盘甚至可能会出现走跌现象对部分楼盘开盘时间推广计划已产生影响对已开盘销售而目前仅余少部分产品项目影响不大，但对于撞在枪口上楼盘影响甚大，对于即将开盘项目则产生延迟观望影响。政策对中低端楼盘影响不大，对远郊区域影响甚微。政策对高端楼盘影响营面积呈正向关系淮河路长江路四牌楼城隍庙等租金较高地段，出租比例也较高，而租金水平般地段，出租比例相对较低。商场与店面需求分类明显，各取所需休闲类对品牌敏感性不太强商家大多选择沿街店面，主要依靠人流保证营业额。已有定品牌知名度经营者因街铺租金费用较低，并且不须和他人利润分成，往往也愿意选择街铺。中档品牌以及些急于打品牌经营者因要借助大商场已有知名度而希望能在鼓楼这样知名商场中占有席之地。顶级品牌则会选择入住有商业氛围但又不像淮河路长江路那样过于喧哗商业街。大型商场为了保持本身形象，聚集人气，招商倾向于知名度较高品牌。商场经营者经常会采用差异化租金策略。对著名品牌给予租金上优惠，其利润损失通过对其他品牌收取较高租金来弥补。商场进入品牌竞争时代知名度较高商场其门如市，租金水平也会有大幅度提高。据统计，同处于四牌楼商圈，淮河路和长江路已有较好品牌知名度，大大提升了租金水平。规模效应与错位经营规模效应是指同等级同类型商场聚集在起产生商业聚集效应。错位经营是指同类型商业聚集在起时，各商场采取不同目标客户定位，从而使个体利益与整体利益都达到最大，四牌楼商业布局是典型案例。表商业错位经营商场名称经营理念目标客户建筑面积平方米鼓楼商厦次购足，体验购物休闲乐趣从小孩到老人商之都倡导时尚追求品位消费者乐普生商厦服务普通百姓生活普通消费者百盛购物中心流行领导者追求流行淑女们合肥百大实实在在，服务大众讲求实惠工薪阶层地段级差显著目前商业用房租金水平最高是商圈，接下来是长江中路淮河路城隍庙宿州路路三孝口。商业用房租金受地段影响最大。按租金水平，可将以上区域分为两个层次，淮河路长江路为市场篇第部分合肥市概况第二部分合肥市商业市场综合分析第三部分合肥居民消费行为分析项目定位策划的原则及思路项目篇第部分项目分析第二部分项目定位营销篇总体营销推广方案总体推广战略思路二营销策略三主题宣传推广策略四事件营销策略五销售现场的包装策略六项目定价策略七招商策略八营销推广实施建议核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,市场篇第部分合肥市概况地理环境合肥，安徽省省会，位于江淮之间巢湖之滨。术，讲究速战速决，以快刀斩乱麻之势促进项目销售成功。加大广告投放力度，集中优势兵力打歼灭战现在是信息时代，商用物业市场竞争激烈，特别是大型商厦竞争更趋残酷，如果广告投放达不到定量，则无法使受众迅速有效地接受到项目信息，大型商厦广告战已在所难免，根据项目工程进度和销售时机，集中火力在每个销售阶段加大广告投放力度，使项目在当期市场上形成声势浩大宣传效果，强势塑造项目形象，制造投资热点和销售高潮。投入超量广告费用对市场网打尽，是集中优势兵力打歼灭战极端做法，在时间段内，以大量宣传广告针对全部潜在客户，反复诉求反复刺激反复引导投资者购买力，达到全面覆盖市场宣传效果。丰富多样宣传资料，让目标客户掌握更多销售信息投资者掌握项目资料和销售信息越多，则越容易做出投资决策。公司可策划和设计投资宝典或投资手册，详细介绍项目各方面优势，成为投资者爱不释手参考资料。为了让目标客户了解更多资料，还需要制作精美销售说明书售楼书宣传单张商场效果图商铺间隔平面图售价表付款方式介绍认购须知商场管理公约等资料，在销售过程中，还要根据商铺销售进度和销售策略调整，不定期更新宣传资料，保证将项目最新最详尽销售信息传达给目标客户。事件营销配合推广事件营销能与广大受众形成直接有效沟通途径，增加目标客户对项目好感和信心。大型商厦购买行为最为理性，通过策划组织举办投资者喜闻乐见公关活动营销事件，能有效配合广告宣传为销售推波助澜打动投资者。媒体组合宣传重点媒体策略原则媒体广告投放是必不可少，它是成功销售重要手段和信心保证。我们提出媒体策略原则是运用媒体优势进行综合造势，实施媒体组合推广。由于不同媒体方式产生效能不样，都是从不同角度对公众进行影响，因而不能拘泥或满足于简单地打广告，而应科学地安排各种媒体组合运用，从而使推广效果达到最好。媒体分析电视广告由于电视广告不利记忆故不宜做促销广告，但因其声形并茂，感染力强，故宜做形象广告，每次广告长度约为秒钟秒钟。路牌广告路牌广告覆盖面相对较少，只能在项目附近或其它特定地点进行宣传。它能够在项目附近形成很好宣传效果，对项目位置具体确定起重要作用。售楼书在项目未完成之前，买家如要了解物业情况，很大程度上都要依靠售楼书，而售楼书本身是给客户第印象，并且给客户带回家仔细研究售楼资料，所以楼书包装设计及质素很重要，本包装精美内容详尽楼书是销售人员给买家从旁解说重要工具。商城商讯项目在促销过程中，商城商讯将起到不可忽视作用。它主要内容有解答有关购铺疑问解释购铺者权益介绍项目工程进展发展商介绍顾问代理商介绍施工单位介绍交次响较大，对市区楼盘对价格泡沫成分大楼盘影响甚巨。商业市场供需特征居民休闲消费和日常消费呈现明显分别合肥居民消费总体上呈现休闲消费到中心商业区集聚，日常消费在住宅配套商业集聚特点。由于中心城区居民大量外迁，近年来环线外消费日益增长。为了重振中心城区，市政府又开始有意识推进中心城区商业结构，使外移消费回流部分。同时，旧商业市场改造将使原有商业进行重新组合，为商业流创造新经营地，这又给中心城区商业带来了新机遇。商业进入形态多元化与力量重组战国时代合肥商业步入群雄并起战国时代。传统百货业与新兴连锁商业专业市场专卖店等商业形态百舸争流。百货业内竞争使得行业利润日见稀薄。连锁商业红火以及专卖店崛起又给价格上处于劣势百货业带来巨大压力。内外交迫要求百货业发挥自身优势，寻求新突破。淮河路百大体育运动城，正是百货经营向专业化发展个前兆。地段好坏与出租面积占总经营面积呈正向关系淮河路长江路四牌楼城隍庙等租金较高地段，出租比例也较高，而租金水平般地段，出租比例相对较低。商场与店面需求分类明显，各取所需休闲类对品牌敏感性不太强商家大多选择沿街店面，主要依靠人流保证营业额。已有定品牌知名度经营者因街铺租金费用较低，并且不须和他人利润分成，往往也愿意选择街铺。中档品牌以及些急于打品牌经营者因要借助大商场已有知名度而希望能在鼓楼这样知名商场中占有席之地。顶级品牌则会选择入住有商业氛围但又不像淮河路长江路那样过于喧哗商业街。大型商场为了保持本身形象，聚集人气，招商倾向于知名度较高品牌。商场经营者经常会采用差异化租金策略。对著名品牌给予租金上优惠，其利润损失通过对其他品牌收取较高租金来弥补。商场进入品牌竞争时代知名度较高商场其门如市，租金水平也会有大幅度提高。据统计，同处于四牌楼商圈，淮河路和长江路已有较好品牌知名度，大大提升了租金水平。规模效应与错位经营规模效应是指同等级同类型商场聚集在起产生商业聚集效应。错位经营是指同类型商业聚集在起时，各商场采取不同目标客户定位，从而使个体利益与整体利益都达到最大，四牌楼商业布局是典型案例。表商业错位经营商场名称经营理念目标客户建筑面积平方米鼓楼商厦次购足，体验购物休闲乐趣从小孩到老人商之都倡导时尚追求品位消费者乐普生商厦服务普通百姓生活普通消费者百盛购物中心流行领导者追求流行淑女们合肥百大实实在在，服务大众讲求实惠工薪阶层地段级差显著目前商业用房租金水平最高是商圈，接下来是长江中路淮河路城隍庙宿州路路三孝口。商业用房租金受地段影响最大。按租金水平，可将以上区域分为两个层次，淮河路长江路为第层次