风暴风向标。年广汉市房地产投资额亿元，有力地推动了全社会固定投资和国民经济发展。商品房施工面积哦万平方米，商品房竣工面积万平方米，销售面积万平方米。广汉市房地产市场供给及需求趋势分析广汉市房地产在宏观政策调整中并未受到冲击，反而随着近年来城市开发及发展上升。特别是广汉市新经济开发区，房地产市场竞争尚不明显，有待日后继续开发。依据市场发展趋势，短时间内广汉市房地产市场供给是不能完全满足需求。总结根据上述分析，可以得到以下结论短期内，广汉市房地产市场主要呈现供不应求态势。这时期需求主要为刚性需求和投资性需求，市场上改善性住房解决居住性住房和投资性住房需求很大，而供给又不能及资决策，有助于使开发商决策建立在科学而不是经验或者感觉基础上。本报告主要是对汇嘉建设项目市场周边情况产品定位项目建设及实施进度项目经济分析及项目风险控制管理编制项目可行性研究。房地产市场研究宏观环境分析宏观行业政策分析房地产行业驱动着其他各行各业发展，在国民经济当中占据比较大比例。温家宝总理说房地产业是国民经济重要支柱产业，对于拉动钢铁建材及家电家居用品等产业发展举足轻重，对金融业稳定和发展至关重要，对于推动居民消费结构升级改善民生具有重要作用。十七届五中全会月日闭幕，会议审议通过有关十二五规划建议。十五期间，为应对国际金融危机带来负面影响，中央及时制定了保增长保民生保稳定方针，许多地方政府则把发展房地产作为保增长主要途径，从而出现了房地产市场过热，以及房价在前些年过快上涨基础上进步飙升。过高房价不仅让民生不堪重负，也给国家经济带来风险隐患。十二五期间房地产业应从保增长转向保民生，在控制防范和释放风险前提下，进入个平稳健康发展期。年月日，国务院常务会议再度推出八条房地产市场调控措施，内容如下进步落实地方政府责任二加大保障性安居工程建设力度三调整完善相关税收政策，加强税收征管四强化差别化住房信贷政策五严格住房用地供应管理六合理引导住房需求七落实住房保障和稳定房价工作约谈问责机制八坚持和强化舆论引导其中在第条进步落实地方政府责任中，有提到各地要继续计局公布最新数据显示年月，我国固定资产投资总额万亿元，同比增长，年月，中央投资同比增长，年月末，房地产开发投资增速在持续维持了数月左右增速。区域环境分析社会环境人口年年年年年份人口数量单位万图广汉市人口变化趋图数据来源广汉市人民政府公众信息网图表自绘图反映了年年广汉市区人口变化趋势。由图可以看出，广汉市区人口在基本处于均匀增长。人口增长主要是由于广汉市区出生人口率大于人口死亡率并且每年迁入人口大于迁出人口，根据这增长趋势，估计年广汉市区人口将超过万。人口增加意味着住宅市场需求加大，这情况对本项目非常有利。而根据年第五次人口普查，广汉市总人口人。年全市人口低速增长。据公安统计年报，全年出生人口人，死亡人口人，人口自然增长率年末户籍人口为人，比上年净增人，增长。收入根据广汉市住户调查资料显示年月城镇居民实现人居可支配收入元，同比增加元，同比增长。其中，工资性收入实现元，增长，年广汉市国内生产总值突破亿元。消费年年年年年份人均消费单位元图广汉市人均消费性支出趋势图数据来源广汉市人民政府公众信息网图表自绘图反映了年年广汉市人均消费性支出趋势。由图可以看出，从年到年，广汉市消费品零售额每年都在增长，并且增长率维持在左右。年，由于大地震原因，作为重灾区，广汉市经济受到巨大冲击，各类经济指标都有所下降。但这是特大灾难缘故，不能反映彭州市经济发展真实情况。根据年消费额发展趋势可见，广汉市市场发展潜力很大，市项目总论项目背景广汉市概况考虑，排除政治经济形势发生突变情况下，本项目开发期不会轻易受到影响。风险分析风险分析是指辨识和估计风险，并对风险结果进行评价，为风险管理计划制定和实施提供依据。有了风险分析将可以查明项目出问题方面，预测项目出问题时候，洞察项目里潜在风险。建设项目风险主要来源于宏观经济市场项目自身项目环境这四大方面。由于宏观经济及市场分析以在上文中加以分析，以下将对本项目可行性研究报告中还存在些不确定性因素带来风险进行分析。项目自身项目自身风险中，可能存在组织管理不善设计变更融资困难等不利因素。其中组织管理不善可由建设期间加强管理，科学落实来解决。设计变更概率并不大，主要是由于设计出现严重问题导致而成，而本项目设计在前期准备中经过仔细检验，有效规避了该项风险。本项目筹资计划中，开发过程中大部分成本费用都需要通过商品房预售和销售收入获得。即将本期预售收入和前期销售收入用于本期资金结算和下期项目再投资。如果施工过程中遇到不可预见风险耽误工期，住宅无法按时卖出，则很可能造成资金链断裂，从而影响整个开发计划。项目环境项目环境方面可能存在诸如不理自然条件当地民众对项目抵触法律法规不健全等风险。而这其中自然条件不能避免，只能在施工中尽量规避该种风险。实际情况中，广汉市自然条件尚且不错，因为地处成都平原，所以各方面自然条件都算是得天独厚，因此该项因素并不能对本项目建设造成重大影响。当地民众对项目抵触这项因素方面，依据周边楼盘开发情况看来，不存在该项担心，本项目房产建设解决周边工业园区众多职工住宿安家问题。法律法规不健全这项因素可能会对本项目开发建设产生较大影响，导致建设期延后甚至更严重。分析总结综上所述，本项目风险不大。当前宏观经济政策对本项目还是有利，房地产将长期作为国民经济支柱产业广汉市房地产市场发展也是良好，特别是项目所处新丰镇经济开发新区，这里还有很大发展空间项目自身存在风险可以通过各个建设阶段来加以控制，把好主要关卡以尽量减少风险项目环境上没有较大风险，广汉市毕竟临近天府之国成都，而广汉市民普遍对房地产行业处乐观态度。这系列条件都表明本项目具有较安全开发环境以及开发必要性。可行性分析总结综上所述，虽然近期房地产宏观政策调控较往年以来变化加大，但微观上广汉市经济近年来发展迅速，市民消费水平和购买能力随之提高，作为支柱产业房地产行业发展较为稳定，市场需求旺盛。随着广汉市新丰镇经济开发新区不断发展，近期内其周边房价也会标都有续增加土地有效供应，进步加大普通住房建设力度继续完善严格差别化住房信贷和税收政策，从此可以看出中央政府并不是要完全打压房地产市场，只是控制房地产楼价以保民生。在第五条严格住房用地供应管理中提到各地要增加土地有效供应„„今年商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前年年均实际供应量。进步完善土地出让方式，大力推广限房价竞地价方式供应中低价位普通商品住房用地。综上所述可以看出，在中央打压楼市过热当下情况中，并不是所有地产都会遭受重大影响。专家指出，广汉市房地产没有明显过热现象，处于稳健发展之中，所以广汉市房地产开发商不必过多担心。宏观行业经济分析国务院总理温家宝日在接受中国政府网新华网联合专访时表示，十二五规划中，我们确定经济发展速度是。而专家预测，年中国经济有望继续保持较快发展，增长左右。从三大需求来看，消费有望继续稳定增长，考虑到价格上涨因素，消费品零售总额实际增速可能比年略有回落。年以来，基建投资处于个高峰时期，作为十二五开局之年，固定资产投资仍将保持左右增速。国家统计局公布最新数据显示年月，我国固定资产投资总额万亿元，同比增长，年月，中央投资同比增长，年月末，房地产开发投资增速在持续维持了数月左右增速。区域环境分析社会环境人口年年年年年份人口数量单位万图广汉市人口变化趋图数据来源广汉市人民政府公众信息网图表自绘图反映了年年广汉市区人口变化趋势。由图可以看出，广汉市区人口在基本处于均匀增长。人口增长主要是由于广汉市区出生人口率大于人口死亡率并且每年迁入人口大于迁出人口，根据这增长趋势，估计年广汉市区人口将超过万。人口增加意味着住宅市场需求加大，这情况对本项目非常有利。而根据年第五次人口普查，广汉市总人口人。年全市人口低速增长。据公安统计年报，全年出生人口人，死亡人口人，人口自然增长率年末户籍人口为人，比上年净增人，增长。收入根据广汉市住户调查资料显示年月城镇居民实现人居可支配收入元，同比增加元，同比增长。其中，工资性收入实现元，增长，年广汉市国内生产总值突破亿元。消费年年年年年份人均消费单位元图广汉市人均消费性支出趋势图数据来源广汉市人民政府公众信息网图表自绘图反映了年年广汉市人均消费性支出趋势。由图可以看出，从年到年，广汉市消费品零售额每年都在增长，并且增长率维持在左右。年，由于大地震原因，作为重灾区，广汉市经济受到巨大冲击，各类经济发商业经营急剧升温，被众多投资置业者看好。专业人士认为，二级城市由于土地成本较低开发资金压力小项目增值空间大等优势条件，将吸引更多外地本地乃至成都投资者资金投入，这也是必将成为二级城市商业地产投资风暴风向标。年广汉市房地产投资额亿元，有力地推动了全社会固定投资和国民经济发展。商品房施工面积哦万平方米，商品房竣工面积万平方米，销售面积万平方米。广汉市房地产市场供给及需求趋势分析广汉市房地产在宏观政策调整中并未受到冲击，反而随着近年来城市开发及发展上升。特别是广汉市新经济开发区，房地产市场竞争尚不明显，有待日后继续开发。依据市场发展趋势，短时间内广汉市房地产市场供给是不能完全满足需求。总结根据上述分析，可以得到以下结论短期内，广汉市房地产市场主要呈现供不应求态势。这时期需求主要为刚性需求和投资性需求，市场上改善性住房解决居住性住房和投资性住房需求很大，而供给又不能及资决策，有助于使开发商决策建立在科学而不是经验或者感觉基础上。本报告主要是对汇嘉建设项目市场周边情况产品定位项目建设及实施进度项目经济分析及项目风险控制管理编制项目可行性研究。