线，供电电压。为确保小区环境优 美，总体上所有供电线路及道路照明均采用电缆埋地铺设。本项目采用屋面避雷带保护方式。 弱电设计 在弱电系统方面，为满足用户对语言墅的发展空间较大。 区位分析 市场调研显示，别墅市场已开始分流。从松江九亭长宁虹桥到浦东康桥，松江 佘山，目前的沪清平公路浦东金桥和松江等区域的别墅较受关注。对全市别墅 市场影响最大的是青浦区东部，并以徐泾和赵巷为中心。徐泾镇作为万里国道 第镇，与上海市区紧密相连，为上海西郊虹桥概念的延伸，距虹桥机场仅公 里，现已成为上海西区高档别墅的主要供应地。沪清平公路沿线的别墅楼盘有 个区别于其他区域的特点，产品更新快。湖畔佳苑无论在层半的建筑构造上 环境庭院上，还是室内空间上都有新意。长堤花园紧邻高尔夫球场，具有极佳 的高尔夫球场景观，并推出湿地坡景概念。由于低容积率，又有新的创意，价格的走势见好。 本项目位于沪清平公路与沪青平高速公路之间，沪青平高速公路已于前年通车， 使交通便捷的程度进步提高。本地块周边最近几年已经开发和正在开发大批 别墅，提高了区域开发的成熟度，相对而言有益于减少后续房产开发的风险。去 年中央作出了暂停别墅类用地供给，对已获得别墅用地的开发商来讲定是个利 好消息，有利于别墅项目品质和价格的提升。高泾路作为目前该项目的主要进出 道路，将由原先的米拓宽至米宽，大市政配套管线都已到位，为本项目的 后期市政配套提供了良好的条件。所以以房地产开发的势头及必备条件来看，该 地块房地产开发已具备了较好的外部条件。 价格分析 本项目所处的区域已构成别营收入减少或建 房成本增加时，本项目的内部收益率和财务净现值等指标的敏感性分析表明， 该项目有定的市场抗风险能力详见附后表四表八。 八结论和建议 本项目建设基地区域和地段优良，周边环境和配套条件完善，房地产开发的成 熟度较高，市场前景是乐观的。 项目的建设资金由建设单位自筹和房产销预售收入解决。经测算，本项目 有定的财务效益，具备定的抗风险能力。建议在项目的建设和经营过程中， 加强管理，节约投资，并做好房产预售和销售的宣传工作，使销售计划得以实施， 项目概况 项目名称暂定名 建设依据批准文件 青浦区计划委员会青计投第号关于建设商品住宅房项目建议 书的批复详见附件。 青浦区发展计划委员会青计投号关于开发建设徐泾高泾 地块商品住宅房项目的批复详见附件。 青浦区发展计划委员会青计投号，号关于建造商品住宅 房项目的批复详见附件。 青浦区规划管理局青规书第号关于核发上海房地产开发 有限公司选址意见书的通知详见附件。 青浦区规划管理局青规地第号关于核发上海房地产开发 有限公司建设用地规划许可证的通知和沪青地号建设用地规划 许可证详见附件。 青浦区人民政府青府土用第号关于同意上海房地产开发 有限公司新建商品住宅的别墅开发的热土，经实地调查和有关媒体显示，提供几 个可比性楼盘的情况 西郊紫郡基地面积，拟建独立式低层住宅，容积率。 目前期幢别墅已结构结顶，古典式的风格，预售价元以上，最高为 元，已预售空。 丽都别墅占地，已建成幢独立式别墅，计五种房型，平 方米建筑面积，欧陆风格，去年已售完。售价大于元。 湖畔佳苑占地面积万，容积率，分二期建设。该项目倡导新亚洲 主义的理念，单坡屋面，主体结构层半，围合庭院黑白色调等，颇能吸引人们 的注意。期已于去年上半年预售完毕，予售价在。现正在建设中的二期的预售价均价定在元以上。 我们认为，项目只要能搭准时尚的脉搏，细化规划手法，推出新的创意 或理念，做优楼盘，那么大于元的销售均价是有把握的。 三建设方案 规划设计 该小区属于中高档别墅区。规划设计的指导思想是在充分利用土地和原有水域的 原则上，环境追求田园意境，山水趣味是规划设计的基本设计理念，给人以种 全新的视觉感受和生活方式。 总体规划由两大部分组成平原和山坡，之间以条潺潺流水自山谷蜿蜒而过， 而平原上则另设条或收或放，变化有致的大绿洲。水绿，两条步行街在平 面上形成了两条动态的流线，而三个山坡延绵至平