园酒仙桥东直门望京公园 望京科技创业园宏昌路亮马桥朝阳门王府井北京站望京科技园 大北窑农展馆亮马桥丽都饭店宏昌路东湖宏昌路 三义庙中国科技馆中日医院经贸大学花家地来广营花家地 雍和宫和平里火车站展览中心阜通西大街东湖阜通西大街 东直门左家庄三元桥花状状况况及及分分布布 望京写字楼物业供应情况 望京发展至今，交通体系及商业配套各方面得到不断完善，写字楼物业市场也有 着突飞猛进的发展。在望京高科技产业园区的建设过程中，大批国际大型企业先 后落户科技园，从而带动了对望京地区写字楼物业的需求。 望京写字楼物业项目统计表 项目名称体量租金元日档次 爱慕国际乙级 博雅国际中心规划待定甲级 众运大厦乙级 叶青大厦甲级 中辰大厦乙级 洛娃科技大厦乙级 鑫佳泓大厦甲级 博泰大厦甲级 博泰国际元商住 望京科技创业园甲级 星源国际商住 娜丽莎大厦商务 元商住 望京大厦甲级 佳境天成商住 鹿港写字楼规划 嘉美风尚规划 人济大厦规划从统计数据来看，望京地区写字楼面积含未来规划整体供应量超过万平方 米此数据不包含外资企业自建物业面积。单从现有物业面积来看，此体量的办 公物业面积尚不够形成望京成熟商务区。也不足够支撑未来望京地区高科技产业 基地的办公面积需求。单从现有物业数据来看，望京区域现有办公人群较少，对 区域消费支撑有限。 从区域写字楼整体档次及租赁价格来看，由于望京科技园区内多数企业尚处于发 展初级，部分企业由归国留学人员自行创业，这些企业对高档办公物业的消费能 力不强，在此种需求特点下，望京地区写字楼物业档次及租赁价格趋向于中档符 合望京区域内企业需求情况。 望京写字楼物业分布状况 从望京地区写字楼物业的分布情况来看，由于望京科技园区对高科技研发产业的 支持，在园区优惠政策的吸引下，主要研发企业及跨国企业总部多选择进入科技 园区内的纯写字楼或是选择成熟地块自建物业。而望京当地些族及小公 司为节约办公成本，基本选择租用或购买如星源国际等分布于人口密 集区且交通便捷的商住公寓。 望京地区写字楼及跨国企业总部分布图 望京写字楼物业市场发展趋势 从望京区域现有写字楼物业的整体状况看，现阶段写字楼物业面积较少，分布主 要集中于高科技产业园区，且未形成定的商务气候。但随着，与广顺北大街宏 泰西路构成了个三角形区域，并且宏昌路两端的十字路口都是不规则的十 字路口。 望京地区内部城市道路系统完善，规划合理，道路互相连通，且基本上没有交通 管制，有力地支撑了望京内部日常地交通组织。合理的交通布局，不但缓解了望 京地区的人流车流疏导问题，有序的消费环境也便于吸引更多的消费人流来此 消费。 立交桥 立交桥为疏导缓解交通阻塞问题提高道路通行 能力保障行人安全起到至关重要的作用。望京 地区现有立交桥座，分别为来广营桥广 顺桥广泽桥五元北桥五元桥大山桥南 项项目目市市场场调调研研 区域总体环境分析 望京区域规划 望京区域环境发展趋势 望京产业发展布局 望京区域写字楼物业状况及分布 望京地区交通状况总体分析 人口状况分析 二区域商业市场环境分析 区域商业市场发展历程 区域商业市场现状分析 区域商业市场未来发展趋势 三本项目周边的状况分析 项目区位及研究范围 本案交通状况分析 本案周边住宅状况分析 四市场初步定位 业态定位 租售价格定位 终端客户定位 五项目操作性分析 市场面分析 技术面分析 经济面分析 六经济模型部分 成本部分核算 额度比例核算 租赁现金流分析静态 租赁现金流分析动态 项目租售同步操作现金流状况 七可行性分析结论 项项目目市市场场调调研研 区域总体环境分析 望京地区位于北京市区东北部的四环路与五环路之间，隶属朝阳区管辖，是市区 中具有工作居住娱乐等功能规划配备地区级生活服务设施和市级大型公建 的综合性区域。 按照北京市政府对望京地区城市副中心的定位，以及年北京市政府数 次对望京区域进行规划调整，望京区域整体居住环境有了明显提升。产业交通 配套等各个方面设施条件得到完善，伴随区域产业经济发展