。项目位于建筑面积约,平，经营面积约,平，工经理综合管理部经理企划部经理物业管理部经理工程管理部经理行政人事专员活动推广美工平面设计招商专员商管员商场前台接待兼广播员保洁主管秩序维护主管消防专员车场管理员保洁员秩序维护员内业管理员电气主管暖通主管维修电工电梯工万能工水暖工空调工弱电工商业管理公司组织架构图副总经理或总监招商营运部内业营运部经理二招商策略实行品牌战略，以各经营业态品牌商家作为龙头，给予租金减免优惠。如熟肉制品瑞安八珍阿满食品棒棰岛食品沟帮子烧鸡等生鲜肉础明棒棰岛雪龙皓月科尔沁草原牛肉悦牛等海参小芹棒棰岛獐子岛三山岛新玉麟三山浦等干果嗑客好想你枣新疆大枣恰恰瓜子等水果三十里堡苹果旅顺大樱桃庄河草莓等干调棒棰岛调味品山西陈醋等粮油天狗日清等市场内设立定面积自产自销区位在市场中增设自产自销摊位，并减免其租金及管理费。方面能够安臵马路市场中农产品经营户，将市场周边街道蔬菜经营户动员迁入农贸市场另方面，可以引进地产蔬菜生产企业如水培菜芽苗菜及农业合作组织种菜大户，实现点对点产销对接，省去中间环节，以达到比普通集市更低菜价。加强宣传推广，让经营业户和消费者都能真正领会星级农贸市场超市环境，集市价格这市场定位。招商过程中，保证市场内经营品种品类齐全，没有漏项。品牌商户有经营经验商户优先。三运营管理策略运营策略﹡每日推出四种特价菜。农贸市场目标消费者对价格极其敏感，因此这将是非常能聚拢人气促销手段。﹡市场提供统计量收费系统，由市场统发放储值消费卡，业户刷卡收费。这样，方面能方面买卖双方，省去了现金交易找零方面麻烦，方面便于市场管理者了解市场行情和商户前言近段时间以来，国际国内经济形势严峻，从政府到普通老百姓都感受到了前所未有的压力。如欧洲主权债务危机持续蔓延，中国出口贸易萎缩，出口加工企业纷纷裁员倒闭，失业人口增加，社会不稳定因素增加国内持续高企，通胀压力增大。其中与老百姓日常生活息息费用。落实和完善绿色通道，依法查处违规收费行为。早在年，在杭州市委市政府就出台了系列促进农贸市场改造提升扶持政策和重大举措，成立了由工商局牵头，各委办局参加专项工作小组。杭州市财政安排,万元专项资金，对实施改造各类农贸市场统进行财政补贴，以促进农贸市场投资管理者对经营业户减免租金摊位费管理费等费用，进而降低农产品销售价格。杭州市已经在全国设立了样板，形成了标准化设计验收评定体系，实现了地不湿无异味菜安全价公道计量准价公示可追溯联成网。取得了经营者消费者政府各方多赢满意效果。年起，浙江省开始推广杭州经验，计划对全省,余家农贸市场进行软硬件提升改造，并将在年实现全省覆盖。年月日，浙江省政府与各市政府签订了年度农贸市场改造提升工作责任状，首期全省共确定家农贸市场，预计投资总额亿。可见，建设改造现代化标准化规模化农贸市场可以解决鲜活农产品卖难买贵问题，解决食品安全问题，解决就业问题解决三农问题，是利国利民大好事。经浙江省多年实践证明，有了政府扶持可以大大降低市场运行成本，拉低菜价，菜农市民都可以享受到实惠。借鉴浙江省经验，政府有关部门可以提供政策支持有以下几个方面市财政应设立星级农贸市场建设专项扶持资金，对符合规划布局和验收标准农贸市场，市财政次性补贴总建设成本，所在区政府补贴，市场举办者承担。对于星级农贸市场减免农超对接户租金损失，市财政每年补贴万，持续补贴年。对于新规划定点使用国有建设用地建设农贸市场项目，可按非盈利性城市基础设施用地以划拨方式供地，减免土地出让金和城市基础设施配套费，建筑面积可不计入容积率。属符合城市规划要求达到星级农贸市场建设标准农贸市场建设项目，规划国土服务委工商等相关部门将开设报建绿色通道，优先审批并减免相关规费。市信息产业局对市场食品安全追溯系统安全监控系统及信息化建设提供补贴，补贴标准为系统建设成本。市质量技术监督局对市场中质量安全检测点和无公害蔬菜检测中心建设提供补贴，补贴标准为实验室建设成本。由市农委提供资源，协助农贸市场与农户签订购销协议，并农户承诺为农贸市场供应符合各项食品安全质量标准农产品。附件问卷调查报告节选问卷区域分布本次调查有效问卷共计份问卷分布序号地区份数北区南区受众基本信息性别分布年龄分布男女岁岁岁岁岁岁岁以上婚姻状况职业分布学历分布未婚已婚无子女已婚有子女公务员事业单位人员私营业主公司职员自由职业退休其他高中及以下大专本科硕士及以上家庭人口概况家庭年收入人人人人人以上万及以下万万万万万万万者工程总投资约,万元。规划概况本项目层为农副产品及制成品粮油饮品，地下层为库房及停车场，地下二层为停车场，市场管理办公室设在层。层拟规划约个摊位，可吸纳就业约人。项目建设标准﹡市场内设立蔬菜农药检测室宣传栏服务台复秤台﹡采用大屏幕显示器公布当日蔬菜中心指导价格，配臵市场动态实时监控设备﹡市场下水排污按规定接入城市污水管网﹡地面采用防水防滑材料铺设﹡屠宰水产经营区域实行防水防溅设计﹡市场门面外观整洁，摊位设臵合理统美观﹡通风条件良好，室内光线明亮通道宽敞﹡建立信息公开交易追溯联网监测三大系统。具体建设标准详见附件三。六项目招商运营策略集团将成立专业经营管理公司负责该项目招商运营管理，并将对星级农贸市场项目进行规模化连锁化品牌化推广，力争在年时间里覆盖市内各区。管理团队组织架构总经理招商部经理综合管理部经理企划部经理物业管理部经理工程管理部经理行政人事专员活动推广美工平面设计招商专员商管员商场前台接待兼广播员保洁主管秩序维护主管消防专员车场管理员保洁员秩序维护员内业管理员电气主管暖通主管维修电工电梯工万能工水暖工空调工弱电工商业管理公司组织架构图副总经理或总监招商营运部内业营运部经理二招商策略实行品牌战略，以各经营业态品牌商家作为龙头，给予租金减免优惠。如熟肉制品瑞安八珍阿满食品棒棰岛食品沟帮子烧鸡等生鲜肉础明棒棰岛雪龙皓月科尔沁草原牛肉悦牛等海参小芹棒棰岛獐子岛三山岛新玉麟三山浦等干果嗑客好想你枣新疆大枣恰恰瓜子等水果三十里堡苹果旅顺大樱桃庄河草莓等干调棒棰岛调味品山西陈醋等粮油天狗日清等市场内设立定面积自产自销区位在市场中增设自产自销摊位，并减免其租金及管理费。方面能够安臵马路市场中农产品经营户，将市场周边街道蔬菜经营户动员迁入农贸市场另方面，可以引进地产蔬菜生产企业如水培菜芽苗菜及农业合作组织种菜大户，实现点对点产销对接，省去中间环节，以达到比普通集市更低菜价。加强宣传推广，让经营业户和消费者都能真正领会星级农贸市场超市环境，集市价格这市场定位。招商过程中，保证市场内经营品种品类齐全，没有漏项。品牌商户有经营经验商户优先。三运营管理策略运营策略﹡每日推出四种特价菜。农贸市场目标消费者对价格极其敏感，因此这将是非常能聚拢人气促销手段。﹡市场提供统计量收费系统，由市场统发放储值消费卡，业户刷卡收费。这样，方面能方面买卖双方，省去了现金交易找零方面麻烦，方面便于市场管理者了解市场行情和商户经营状况，另方面还可以增强消费部收益率低于动态投资回收期已超过年，远远大于商业项目年土地使用年限结论与建议该项目财务盈利能力较差，无抗风险能力，故在财务上是不可行。鉴于农贸市场属于公益性项目，不同于般商业项目对利润要求，因此本项目对收益要求为动态投资回收期年以内，内部收益率设定为，略高于银行年期存款利率即可，这样投资才是有价值。建议本项目应最大限度争取政府财政支持，当首年得到,万元财政补贴并每年得到万元财政补贴，补贴至第年时﹡静态投资回收期为年﹡动态指标财务净现值经测算，﹥,说明本项目财务内部收益率高于动态投资回收期为年﹤项目年土地使用年限不确定性分析在得到如上财政补贴情况下由于租赁物业持有周期较长，随着社会经济发展，内外部环境变化，使得本项目经济效益分析产生了些不确定性。主要不确定性因素有以下几个方面﹡出租率﹡租金水平﹡经营管理成本盈亏平衡点分析﹡经营管理成本不变情体，它存在是不可替代。故此，农贸市场应定位为具有定公益性非垄断竞争性商业设施。将农贸市场升级换代定位于比超市低点，比原来集市要高点，可以概括为超市环境，集市价格。商业中心五星级农贸市场项目就是按照这种模式借鉴其他先进城市做法由开发建设市首家星级农贸市场项目。无论是在项目定位规划硬件投入还是后续招商运营管理上，新星房地产开发集团和新荣农超管理有限公司都围绕着打造东北流农贸市场，创农贸市场样板市场这目标展开。通过各级政府扶持和帮助，将农贸市场建设成拥有五星级购物环境，但商品价格比普通集市更低农产品购销场所。商业中心五星级农贸市场项目愿为市农贸市场改造领域探索产生积极推动作用，为建设富庶文明美丽出份力。这也是集团秉承天地之心生民之爱企业发展理念所做件利在当代功在千秋造福于民大好事二公司简介三项目简介四市场分析市场需求分析人口概况交通概况居民消费能力二市场供给分析三结论综上所述，项目所在区域内人口密集，居民消费能力不高，日常消费频次高，消费需求旺盛，随着新建住宅项目陆续竣工入住，居民消费能力呈逐步提高趋势。该区域特别适合这种升级版五星级农贸市场，其品种更齐全更新鲜鲜活选择性更强交易方式灵活方便。五项目建设方案星级农贸市场是标准化菜市场和传统农贸市场升级版，按照不同标准要求可以由政府相关部门或行业协会评定为星二星三星四星五星。星级评定标准详见附件二。工程概况本项目拟按照五星级标准建设，于年月开始动工新建，年月投入使用。项目位于建筑面积约,平，经营面积约,平，工要渠道和为老百姓提供放心消费环境主要载体，它存在是不可替代。故此，农贸市场应定位为具有定公益性非垄断竞争性商业设施。将农贸市场升级换代定位于比超市低点，比原来集市要高点，可以概括为超市环境，集市价格。商业中心五星级农贸市场项目就是按照这种模式借鉴其他先进城市做法由开发建设市首家星级农贸市场项目。无论是在项目定位规划硬件投入还是后续招商运营管理上，新星房地产开发集团和新荣农超管理有限公司都围绕着打造东北流农贸市场，创农贸市场样板市场这目标展开。通过各级政府扶持和帮助，将农贸市场建设成拥有五星级购物环境，但商品价格比普通集市更低农产品购销场所。商业中心五星级农贸市