晖区公务员系统，包括企事业单位员工近万人，该部分客户主要考虑就近工作 就近上班，但由于江东缺少大型的优质物业，不能满足他们改善居住环境的基本要求， 而湘水明珠的出现完全改变了这种尴尬的局面，本区公务员必将置业的目光从江西重 新转移到江东。 五类客户衡阳在外地成功人士 目前湘江边乃至整个衡阳，大型规模的社区都罕有，特别是别墅社区，对于在外 工作的衡阳籍人产市场区域分布及特点 主城区板块 主城区为衡阳市老的行政商业金融文化教育中心，交通便利配套完善， 商业氛围浓厚，升值潜力及投资价值大，土地成本较高，主要以中高档次的高层住宅 商铺为主销售价格受到规模和建筑规划水平的不同，住宅在元平方米 左右。老城区比较有代表性的有熙园中泰峰境亚华名都世纪名城等。 主要特征市区中心位置，规模较小，占地面积不大，高容积率，两栋楼体， 多为高层，居住环境般，小区景观，面积以中大户型为主，售价多为 元平方米左右。 华新开发区板快 华新开发区位于衡阳市西部，是衡阳市新的行政中心，市委市政府等行政事业性 单位均已入驻该片区，已形成定的规模，政府机关搬迁工作已基本完成，区域的后 发优势已经开始体现，片区市场将具有较大的发展和潜力。衡阳市民对华新区的认可 度是比较高的，片区规划较好，路网建设已经完成，生活配套设施正在逐步完善，生 活便利程度不断提高。由于片区拥有良好的区位优势和优美片区环境，现已成为衡阳 市民购房置业的首选区域。 主要特征普遍的楼盘规模比较大，档次相对其他几个区域要高，户型面积上相对 而言设计比较合理，以三房为主力，般做到平方米，平方米的三房 旺销，四房面积般在平方米。楼盘在同等档次的情况下，销售速度比其它 几个区快。 立新片区板块 相对其它几个区域而言，立新区虽然离老城中心区比较近，但感觉比较偏僻，区 域形象不佳，规划不好，小区档次普遍比较低，建设速度也比较慢，交通购物休 闲商业生活配套也未完全上来，并且档次不高，缺乏基本的生活配套设施，生活 的氛围远未形成。 主要特征片区市场在售楼盘少，先天条件不足，推出楼盘般中低档次，主要 通过价格优势抢占市场份额，如蒸湘奥运世纪城为代表的楼盘，价格相对比较低。 ④江东板块 江东板快早期给人的印象是城区较老杂乱，缺乏大型基础配套设施，但是随着 这几年的大型市政配套建设，尤其是沿江路风光带的建设，区域内的绿化空间居住 环境等都大大提升，江岸沿线正催生着衡阳未来的江景豪宅板快。 主要特征早期楼盘少，档次低，规模少，楼盘素质般中档次以下，普遍价格 比较低，但沿江的楼盘价格相对比较高，随着风光，平方米，小区西隔湘江 东路与湘江风光带相连南至望江路东隔规划中的小区小学与中天路相连北至小 区北部主路口。本项目与衡阳市著名的东洲岛隔河相望距衡阳市火车站不到米， 距离衡昆高速衡枣高速京珠高速皆不到二十公里，自然环境优越，交通十分便利， 是个理想的商业住家的风水宝地。 第章总论 项目背景与概况 项目名称 项目 承办单位概况 单位名称衡阳富邦升辉房地产开发有限公司 单位性质有限责任公司外国自然人独资 注册资金港币，万元 单位住所沿江路号 业务范围房地产开发销售 法定代表人吴小平 企业负责人 建设单位简介 可行性研究报告编制依据 与委托方签订的咨询协议 国家计委计办投资号审定的投资项目可行性研究指南试用 版 国家发展改革委员会建设部联合颁发的建设项目经济评价方法与参数 第三版 城市房地产开发经营管理条例 房地产项目经济评价方法。 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传, 编制范围 依据国家有关政策法律法规规程规范，对项目建设的目的必要 性项目区域概况项目规划方案及建设内容项目建设组织管理项目招标方案 投资估算融资方案与效益分析财务分析项目风险分析等方面进行全面论证和研 究。 项目提出的理由 项目建设符合国民经济发展 项目对城市建设将起到促进作用 解决劳动就业的需要 主要建设条件 主要技术经济指标 序号项目单位数值 总用地面积 规划总建筑面积 其中住宅建筑面积 其中层