长。在商品住宅销售面积中，个人购房比 重已达，比上年提高个百分点。存量房产交易稳步上升。全年成交过 户面积万平方米，比上年增加万平方米，增长。房屋租 赁市场交易活跃。全年商品房屋出租面积万平方米，比上年增长。 所有数据来自上海统计局发布的年上海市国民经济和社会发展统计公 报和上海房地产交易中心公 绿谷别墅 美墅 康桥半岛 算术平均值 东海别墅可实现的均价三大价位低价位元平方米，中价位 元平方米，高价位元平方米。 根据上海市可类比区域公寓与别墅价格比值推算出本项目别墅可能的市场均 价元平方米以上。 结论东海别墅可实现的均价三大价位低价位元平方米，中价位 元平方米，高价位元平方米。 二东海别墅元平方米的均价预测与别墅市场的有效需求相致 三分析各价位下的均价的销售风险 综合结论 鉴于本项目的改建可以增加本案的附加价值，本项目可选择元平方米 入市，随着人气的集聚和认知度的增强，广告包装推广的深入人心，再向高价位 拔升。 第六部分项目的投资收益分析 销售收入预测 二别墅成本预测三项目利润测算 利润指标的测算 单位毛利项目利润销售面积元平方米 单位净利税后利润销售面积元平方米 销售毛利率项目利润销售收入 销售净利率项目净利润销售收入 核心指标的基本要求参考销售净利率 四现金流量测算 内部收益率为， 核心指标的基本要求参考内部收益率。 五经济指标汇总 经济指标 单位数值元 项目总金额 万元 备注 销售收入住宅销售收入 直接成本开发成本 总投资开发成本期间费用 税前利润 税后利润 内部收益率使累计净现值为零的贴现率 销售净利率项目净利润销售收入 总投资回报率项目净利润项目总投资 六敏感性分析就该项目的销售收入可变动成本两个因素变化对销售净利率进行敏感性分 析，得出销售收入相对于成本更加敏感。当售价下降成本上升超过时， 项目的销售净利率低于，项目的投资回报将受到定的影响。 第七部分综合分析与建议 从以上项目环境市场财务经济分析可看出本项目的投资，正处于上 海市嘉定区房地产市场平稳上升时期，各方面的时机都比较成熟，项目抗风险能 力较强，且可获得较好的用和保护地块现有的自然条 件基础上，综合考虑到社区内生活的各方面，营造高品质居住社区环境，配备有 高档完善的设施，如国际学校，高级医院，组合商业豪华会所游艇码头垂钓 中心等。物业类型预计有小高层多层花园洋房连排双拼和独栋别墅。在规 划设计过程中更加注重环保概念，将采用更新的技术和材料如地热系统水循环 系统太阳能应用技术，来为客户营造国际化人性化的高品质生活。 七嘉定区政府将引轻轨至南翔镇 最后结论从宏观面到微观面均显示出政策和经济因 素对本项目呈现的利好态势。 详细摘要 第部分项目决策背景七大利好因素 上海市经济保持着快速健康的发展 二上海市房地产市场供销两旺，持续看好 三上海别墅市场全面繁荣，量价齐升 四上海市嘉定区发展势头良好 五方程式赛车场距本项目仅公里 六南翔镇国际化社区格林风范的启动拉开了南翔新镇建设的序幕 年月日，嘉定区土地开发中心与深圳金地集团上海嘉宝集团就 占地公顷的格林风范居住区开发建设项目举行隆重的签约仪式。作为嘉 定区目前最大的房地产开发项目，以及整个南翔星城规划中最先启动的项目，南 翔镇国际化社区格林风范的启动标志着嘉定区房地产业步入了全新的 发展格局。它的开发拉开了南翔新镇建设的序幕。 南翔星城居住区项目总规划土地面积约公顷，位于嘉定区南翔镇东部， 与本市宝山区普陀区接壤，北至蕴藻浜南接丰翔路东临中槎浦河西靠沪 嘉高速公路。该项目与东海别墅相隔不远，对东海别墅的营销是个大的利好因 素。 七嘉定区政府将引轻轨至南翔镇。 最后结论从宏观面到微观面均显示出政策和经济因素对本项目呈现的利好态 势。 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传, 第二部分项目及周边环境分析 从项目位置项目现状项目周边米范围内的社区配套三个方面的分 析，作出项目的初步评估 东海别墅项目具有定的区位优势和环境优势，周边