配套完善较好般 会议中心齐备同声传译及多媒体会议无无 电梯 群控进口高速电梯 候梯时间秒内 群控进口高速电梯 候梯时间大于秒 合资电梯 候梯时间大于秒 空调可分户计量的中央空调中央空调分体式空调 卫生间 分户有卫生间 公共个卫生间 分户有卫生间分户有卫生间 装修标准高档中档中档 智能化管理级高综合布线有无 网络宽频信息点接口多有有 分析由于历史原因造成目前的商业真空，对商业运作要求有较长的市场培育期， 规模和产品的针对性将是缩短市场培育时间的有效手段。 小结 项目所处地段属传统商务和商业黄金地段，发展成熟，是发展商务型及附属商 业型物业的理想之所。 第二章项目宏观环境分析 投资机会孕育于宏观经营环境之中，作为基础性先导性的房地产业更是如此。 因此，对宏观经济及写字楼市场环境的把握，是每个开发决策者所关注的首要 问题。 武汉写字楼发展历程由单功能布局向多元化产品体系升级 年写字楼的发展，从产品层面来讲，随着市场需求朝着多样化方向的发展， 主要满足中小企业的第三代商务楼已经不能完全满足实际的市场需求，尤其是中 高端市场需求，第四代商务楼时代应运而生。 从武汉写字楼近十年的发展轨迹来看，基本上经历了如下发展历程 第代商务楼，无空调，无商务中心，无规范物业管理公共卫生间，建筑装 修标准低，多数无电梯。 典型代表为政府机关办公楼单位改建出租商务楼。 第二代商务楼，有中央空凋，有商务中心，有规范物业管理，公共卫生间建筑 装修标准高，有竖向交通安排但不能小时全天候开放，不能提供晚上工作 人员休息，不能提供商务代理服务，不能提供全天工作人员餐饮空间。 典型代表为武汉招银大厦武汉广场。 第三代商务楼住商物业，有分户空调设计，有个性化物业管理，提供商务 代理服务，提供商务性居住功能，设计分户卫生间，提供餐饮空间，有竖向交通 安排小时全天候开放，适合新经济需求，建筑装修标准高。住商楼般 处在商务区，或临近商务区，可以配合中小企业或创业者实际需求量身定做，与 般的中小型写字楼相比，功能较齐全，花费比较低，优良的性价比使物业能以 旺销，受到投资买家的青睐。 典型代表为兆富国际大厦鹏程时代。 第四代商务楼城市综合体在年，中心城区大量综合型物业出现，并有 成为武汉高端写字楼未来供应市场主流的趋势。城市综合体是集顶级住宅星级 酒店商务物业多功能公寓和大型商业广场于体的建筑集群。第四代商务楼 主要在产品综合品质上在第三代的基础上有较大拔高，并在目标客户上主要针对 中高端企业和客户的需求。 典型代表新世界中心时代豪苑中建存在 的商业体多为生活型配套。 区域流动人口大于居住人口 区域流动人群大于本地居住人群，以区内企业机构商务衍生人员及自身雇员为 主，为区域内流动人群的绝对主力。 区域流动人群特征明显 区域内流动人群消费特征明显，购买能力强，现阶段以商务相关为消费主体，在 流动方向和时间段上有定规律。 目录 第章前言 报告编制目的 二报告编制依据 三项目背景 第二章项目宏观环境分析 武汉写字楼发展历程由单功能布局向多元化产品体系升级 二年市场回顾城市综合体引领市场新导向 三年市场展望中部崛起推动写字楼市场发展进入快车道 第三章项目周边物业市场调查分析 写字楼类 二酒店类 三小户型类 四商业类群商 五住宅类 六研究结论 第四章项目分析 优势分析 二劣势分析 三机会分析 四威胁分析 第五章项目定位 项目定位的市场背景 二项目整体定位 三项目各分部定位及说明 第六章项目开发策略及投资估算 项目开发策略 二项目投资估算 三项目实施进度安排 四项目投资与资金筹措 第七章项目预期收入分析 项目销售计划 二项目销售收入估算 三项目利润估算 第八章项目财务分析 项目现金流量分析 二项目财务内部收益率 第九章项目开发经营风险分析 项目盈亏平衡分析 二项目敏感性分析 三项目风险及对策分析 第十章结论与建议