滨水道上发达最富裕的城区，该三个区的房 地产起点直很高，集中了全市约的中高档楼盘。商品房销售均价明显 高于其他各区。综合以上各种因素，给万科在此处建设个高档居住区提供 个良好外部环境。 二内部因素 天津万科公司项目布局 万科自年进入天津市场以来，先后开发了城市花园万科中心大厦世贸 广场万科新城都市花园等物业，其中城市花园万科中心大厦位于城市 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,北部的河北区，总面积约万平方米，万科新城位于城市北部的北辰区，面 积约万平方米世贸广场都市花园位于城市中心地带，但体量较小。由 此可看出，天津万科的主要物业集中在城市的北部，反观天津的总体规划和 发展方向中心市区向西南方向发展，由城市的行政中心的迁移和友谊路沿线 的开发便可居住宅示 第章项目开发背景 华苑新城项目处于天津市区的西南部，这里的西南部指由围堤道复康路 友谊路外环线及周边部分地块所合围的区域，约占市区的面积，以下从 两个大的方面来介绍该项目开发背景。 外部环境 根据国务院批准的年天津市总体规划，西南部地区大部分用地规 划为教育科研居住及行政办公用地，包括如下几个部分 以南开大学天津大学为主体的第高教科研区已基本完善，在天津的经 济发展中起到很大作用正在建设的第三高教区内已有城建学院农学 院师范大学女子学院等院校据粗略统计，天津市约的高等院校聚 集在该区域。 老的大居住区有体院北王顶堤等，新建设的大型的居住区华苑居住 区，正在兴建的有梅江居住区华苑新城居住可看出沿城市向东重点开发建设海河下游工业区和滨海地区，目前 沿着津塘路两侧，新建的小区和工业区已将中心市区和塘沽区紧紧的联在 起。由此看出，万科的物业分布与天津的总体规划和发展方向不相符，且万科 自年进入天津市场以来，发展迅速，市场迅速扩大，在操作理念和手法 上，均胜人筹，被称为天津的地产先锋，在天津人的心目中已树立起第品 牌的形象，万科产品应属于整个天津市，而不是个区域，所以万科有能力， 也应该去开发天津的其他市场，让万科物业深入天津每个角落，结合天津的总 体规划和发展方向，我们应在天津的西南部东南部投入更多的关注，华苑新 城项目就是其中之，它正好填补了万科在城市西南部无物业的空白，也是条 件最成熟，可以年上马的项目。 天津万科公司现状 目前天津公司在手有两个区梅江南居住区等大型居 住区。 天津高新技术产业园区华苑产业园区已初具规模，并且以每年增长的 快速速度在发展。 ④规划在天津宾馆地区友谊路两侧建设新的市级行政中心，现有市级行 政办公区外迁。 该区域交通非常便捷，有京沪高速公路津涞津淄等出市主干道。有友 谊卫津红旗复康等市区快速主干道。规划有地铁号线地铁号 线地铁号线经过该区域，沿外环线规划有轻轨铁路。 天津市主导风向为西南风，该区域正处于天津市的上风口，远离工业区，空 气新鲜，自然条件优越，被公认为居住的上佳区域。 该区域高校科研机构林立，社会人文环境优越，在天津市民心暮中被认为是 知识分子富裕家庭聚居地区。 从经济发展状况来看，该区域包括和平区南开区河西区三区部分建成区 及外沿部分。该三沿线 的开发便可看出沿城市向东重点开发建设海河下游工业区和滨海地区，目前 沿着津塘路两侧，新建的小区和工业区已将中心市区和塘沽区紧紧的联在 起。由此看出，万科的物业分布与天津的总体规划和发展方向不相符，且万科 自年进入天津市场以来，发展迅速，市场迅速扩大，在操作理念和手法 上，均胜人筹，被称为天津的地产先锋，在天津人的心目中已树立起第品 牌的形象，万科产品应属于整个天津市，而不是个区域，所以万科有能力， 也应该去开发天津的其他市场，让万科物业深入天津每个角落，结合天津的总 体规划和发展方向，我们应在天津的西南部东南部投入更多的关注，华苑新 城项目就是其中之，它正好填补了万科在城市西南部无物业的空白，也是条 件最成熟，可以年上马的项目。 天津万科公司现状 目前天目东侧为陈塘庄支线铁路，为货运线路， 般每日往返车次为次小时。该项目所在区域规划有地铁号线，地铁 号线，沿外环线高架轻轨线，未来这些设施的建设使得该项目交通设施更 发达，出行更方便。 项目所在地 北侧红旗南路 西面为