根据国务院及省政府对建设项目的有关规定，本项目必须建 立项目法人责任制工程招投标制工程规划 项目投资估算及资金筹措 项目经济效益评估。 第二节研究内容及结论 研究结论 本项目将在仪征市新集镇扬州西郊建设商品住宅小区， 房型以中高档多层住宅为主，辅以部分低层联排住宅。该项目的 建设符合国家省市大力发展住宅产业的要求。 扬州城市的发展已经确定为西移南下，润扬大桥和宁启铁路 扬州段的建成，扬州西区已成为住宅开发的热点。本次开发项目地 块位于扬州西郊，该项目的建设符合扬州市区总体规划发展方向， 并可以进步推动当地房地产业的发展。 随着人民生活水平的提高和环保意识的加强，人们对住房的 要求也越来越高，不仅要求有住房，还要求有康乐型生态型的住 房，要求有现代化的住房条件。本项目定位于中高档住宅区，可以 进步满足当地社会经济发展的需要，特别是项目区中高收入家庭 居住需求。 项目在规划设计时布局较合理，具有居住功能休闲功能 商业服务以及其它服务功能，目标市场确定为扬州及周边城市中高 收入群体，该项目在建设思路上是可行的。 本项目商品房销售价格定位略高于仪征市房地产市场价格水 平，但低于临近的扬州西区同类商品房市场销售价格。在销售策略 人类已进入的世纪初期将是人类经济和社会文明迅速发展 的时期，也是机遇和挑战并存的时期。党的十五届五中全会指出， 从新世纪开始，我国将进入全面建设小康社会加快推进现代化的 新的发展阶段。我们要在这年中实现现代化的第二阶段的目标， 经济总量要翻番。为了实现经济的健康发展，将对经济结构进行 战略性调整，大力发展第三产业。而房地产业是第三产业的重要组 二项目建设背景 住房消费是居民消费的重要组成部分，由于各种原因我国住房 消费的巨大市场尚未充分开发。进入年代中期以后，随着中央和 各级地方政府对住房改革的重视，系列鼓励买卖商品房和扩大住 房消费的政策的制定和实施，我国住宅产业有了很大发展，城镇居 民住房整体水平也有了很大改善。 随着生活水平的提高，富裕起来的城市居民对居住的要求已从 原先的安居上升到追求品位和舒适。从有房住到住好房这个质的变 化，促使我国房地产业的产业结构随需求而发生了根本的改变。我 国二十多年的改革开放，拉近了与发达国家之间的距离，从而使人 们的住房消费理念也发生了变化，环境优美，空气清新，地域广阔 的郊区高档住宅小区，成了有车族的臵业首选。从发达国家的住 上充分展示智能化小区的优势及提高小区的档次和品味，提高其市场竞争力，在满足国家对房地产销售基本要求后，采取边建设边销 售的方法滚动开发。该项目的销售策略是可行的。 项目建设内容包括多层联排低层住宅及其它公用设施。 本项目规划建设总用地面积平方米，规划总建筑面积 平方米，其中其中住宅建筑面积平方米，公建面积 方米，地下人防面积平方米，车库阁楼等未计容积 率面积平方米规划总户数户人。 此次投资估算范围为项目，包括住宅公共建筑及必须的 配套基础设施工程，共计万元，其中固定资产投资 万元，建设期借款利息万元。 项目总资金中项目公司自有资金万元项目滚动投入 为万元银行借款万元第四年还清，销售期利息 万元。 效益分析 经测算，本项目房产销售收入即多层联排低层住宅车 库阁楼出售收入合计为万元，销售税金及附加为 万元计算期合计，下同，总成本费用为万元，项目利 润总额为万元，所得税为万元，税后利润为 万元。项目全部投资财务内部收益率为税后， 投资回收期为年税后，含建设期，全部投资财务净现值为 万元税后，因此本项目在财务上基本可行。 房发展轨迹能看出，工作在城里，居住到郊外，已经成为中上等收 入家庭普遍的居住方式。我国沿海大城市郊区时尚主题小区的大量 兴建和旺盛的市场需求，进步体现了高档小区这种生活方式的合 理性。中小型城市在大城市的示范效应下，也在步步紧跟，并且建 造的高档小区同样取得了不凡的销售业绩。 正是在这样的市场背景下，仪征房屋开发有限责任公司决定在 仪征市新集镇开发项目。该镇位于历史文化名城扬州西郊，南临黄 金水通长江，史称扬州西门第集。全镇总面积平方公里， 人口万人。境内具有独特的区域优势和优良的投资环境。镇区 东距扬州城区中心公里，西距南京公里，距南京禄口国